TJ 83137, 27 mai 2025, RG 25/00246
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Texte de la décision
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ
Minute n° 25 /
N° RG 25/00246 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NEPK
AFFAIRE :
[N]
[N]
C/
[Z]
[P]
Grosse exécutoire :Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - toque 173
Copie : M. [Z] et Mme [P]
délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 MAI 2025
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR :
Monsieur [C] [N]
né le 30 Avril 1979 à HYERES (83400)
6B avenue Docteur Gérard Montus
13620 CARRY LE ROUET
représenté par Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON
Madame [E] [N]
née le 23 Septembre 1983 à ISTRES (13800)
6B avenue du Docteur Gérard Montus
13620 CARRY LE ROUET
représentée par Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON
à
DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [Z]
né le 06 Avril 1972 à LYON (69000)
18 rue du Gros Pin
83400 HYERES-LES-PALMIERS
non comparant, ni représenté
Madame [X] [P]
née le 03 Août 1977 à BRON (69500)
18 rue du Gros Pin
83400 HYERES-LES-PALMIERS
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL
PROCÉDURE :
Date de la première évocation : 25 Mars 2025
Date des débats : 25 Mars 2025
Date du délibéré : 27 Mai 2025
ORDONNANCE :
Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 MAI 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'assignation en référé du 17 janvier 2025 délivrée à l’encontre de [G] [Z] et [X] [P], ci-après désignés « les locataires », à la demande de [C] [N] et [E] [N], ci-après-désignés « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.
A l’audience du 25 mars 2025, le bailleur, non présent est représenté par son conseil lequel maintient ses demandes tendant à faire constater la résiliation du bail à usage d'habitation ainsi que portant sur un garage et un local en cours entre les parties par acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion des locataires et tous occupants de leur chef sous astreinte de 25,00 euros par jour de retard et à leur condamnation solidaire au paiement par provision :
-d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges en cours avec indexation jusqu’à la libération effective des lieux ;
-des loyers et charges impayés à hauteur de 1.900,59 euros arrêtés à 21 mars 2025, mars inclus ;
-d'une indemnité de 1.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.
Il précise que la dette est presque soldée, que le loyer est de 1.278,59 euros et que le bailleur est favorable à des délais de paiement.
Le locataire [X] [P] est présent et déclare avoir donné un préavis.
Le locataire [G] [Z] n’est pas présent et non représenté.
La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 7 août 2020 avec prise d’effet le 12 août 2020 contenant une clause résolutoire pour un logement sis 18 rue du Gros Pin, 83400 HYERES LES PALMIERS.
La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 16 avril 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.
Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 1.900,59 euros au titre des impayés locatifs selon décompte arrêté au 21 mars 2025 lequel inclus les frais des commandements prélevés le 14 juin 2024. Il s’ensuit que le locataire sera condamné au paiement de la somme provisionnelle 1.900,59 euros. Force est de constater que le dernier loyer avant l’audience a été payé.
Attendu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au V de l'article 24: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
Le bailleur est d'accord pour octroyer des délais de paiement au locataire. Le dernier loyer a été payé. Il sera accordé un délai de paiement de 36 échéances de 50,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges entre le 1er et le 10 du mois, le tout en sus du loyer et des charges en cours.
Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois et non de six semaines. En effet, il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 7 août 2020 et selon l'arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Les locataires n’ont pas apuré l'intégralité de la dette ans le délai imparti.
Force est de constater que par l'acquisition de la clause résolutoire le contrat le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16 juin 2024 à minuit pour non apurement de la dette, qu'à cette date les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre du logement sis 18 rue du Gros Pin, 83400 HYERES LES PALMIERS. L’expulsion des locataires, des biens et de tous occupants de leur chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.
Les locataires ont répondu aux service sociaux du département du Var lesquels nous ont transmis leur rapport contenant le diagnostic social et financier du couple le 11 février 2025. De manière synthétique il en résulte que les locataires souhaitent se maintenir dans les locaux, qu’ils ont deux enfants à charges et scolarisés, que les revenus font état d’un taux d’effort de 28,3% en incluant le loyer et les charges.
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, non seulement un échéancier a été accordé pour le paiement de la dette mais le recours à la force publique a été également accordé et se révèle être une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Cette demande sera rejetée.
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que les locataires auraient payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2024 à minuit, les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Le dernier loyer appelé selon décompte du 21 mars 2025 est de 1.278,59 euros. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 21 mars 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré. Les locataires restent redevables, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 21 mars 2025.
En conséquence, il convient de condamner les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 1.278,59 euros à compter du 21 mars 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.
[G] [Z] et [X] [P] seront tenus aux entiers dépens et à payer la somme de 600,00 euros au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Vu l’urgence,
Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :
Constatons que [C] [N] et [E] [N] sont en droit d’invoquer la résiliation du bail le 16 juin 2024 à minuit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenu dans ledit bail consenti à [G] [Z] et [X] [P] sur les locaux (logement, garage et local) sis 18 rue du Gros Pin, 83400 HYERES LES PALMIERS.
Condamnons [G] [Z] et [X] [P] à payer solidairement par provision à [C] [N] et [E] [N] la somme de 1.900,59 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dus, arrêtée au 21 mars 2025.
Autorisons [G] [Z] et [X] [P] à s’acquitter de cette somme par 36 versements mensuels successifs de 50,00 euros chacun, le 36ème versement soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges mensuels.
Disons que le premier paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les règlements ultérieurs avant le 10ème jour de chaque mois.
Disons que, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Disons que, si les locataires se libèrent du montant selon les modalités sus-indiquées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Disons que, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur sera en droit d’invoquer la résiliation de plein droit du bail à compter de la date de la déchéance du terme pour non-respect de l’échéancier, le locataire étant alors considéré comme occupant sans droit ni titre.
Et, en ce cas, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, PRONONÇONS la déchéance du terme ; ORDONNONS, l’expulsion des lieux précités des locataires et des biens ainsi que tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique ; le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS [G] [Z] et [X] [P] à payer solidairement par provision à [C] [N] et [E] [N], jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges soit la somme de 1.278,59 euros, jusqu’à la remise des clés.
Disons que, dans le cas d’une telle défaillance [C] [N] et [E] [N] pourront exiger immédiatement l’intégralité de la somme restante due.
Rejetons la demande d’astreinte.
Condamnons in solidum [G] [Z] et [X] [P] aux dépens lesquels ne devront pas comprendre les coûts des commandements qui ont déjà été inclus dans le décompte.
Condamnons in solidum [G] [Z] et [X] [P] à payer la somme de 600,00 euros à [C] [N] et [E] [N] au titre des frais irrépétibles.
Le greffier Le président
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