TJ 83137, 27 mai 2025, RG 24/01745

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 24/01745 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M4CU

AFFAIRE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[R]

Grosse exécutoire : Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie toque 1010

Copie : Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie - toque 315

délivrées le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendes France
75013 PARIS
représentée par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [V] [R]
née le 23 Novembre 1996 à TOULON (83000)
de nationalité Française
Résidence Le Sextant - Apt A32
282 avenue Pierre Mendes France
83500 LA SEYNE SUR MER
représentée par Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 1er octobre 2024
Date des débats : 25 Mars 2025
Date du délibéré : 27 Mai 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 MAI 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 16 juillet 2024 adressée à [R] [V], ci-après désignée « le locataire », à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de CDC HABITAT SOCIAL, ci-après désignée « le bailleur », tendant à faire constater la résiliation du bail à usage d'habitation en cours entre les parties par suite d’acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion des occupants des locaux loués ainsi qu'au paiement par provision :
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, indexée aux mêmes conditions que le loyer actuel en application du bail consenti,
- la somme de 12.338,45 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, arrêtée au 2 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal,
- d'une indemnité de 750,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Vu notre ordonnance de référé du 11 mars 2025 (minute n°25/161 – RG n°24/01745) avant dire droit, ordonnant la réouverture des débats le 25 mars 2025 devant notre juridiction en raison d’un dossier de surendettement déposé par le locataire.

A l’audience du 25 mars 2025, le demandeur (bailleur) était absent mais représenté par son conseil lequel maintient ses demandes. Il déclare qu’il est possession du dossier de surendettement du locataire, que la dette est de 4.381,19 euros après effacement de la dette initiale par la commission ad hoc. Il dépose son dossier.

Le défendeur (locataire) était absent mais représenté par son conseil. Dans ses conclusions déposées à l’audience, il demande :
de débouter le bailleur de ses demandes, de constater l’effacement des dettes au regard de la décision de la commission de surendettement du Var en date du 20 novembre 2024, de déclarer sans objet le commandement de payer du 29 avril 2024 au regard de la décision d’effacement de la dette par la commission, de surseoir à l’exécution des poursuites,suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois, ordonner que si le paiement des loyers et charges courants est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il dépose son dossier.
Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 3 novembre 2021 pour un logement sis Résidence “le Sextant”, appart. A32 , au 282 Avenue Pierre Mendes France, 83500 LA SEYNE SUR MER et contenant une clause résolutoire.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 29 avril 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Le diagnostic social et financier nous a été transmis par les services sociaux du département du Var le 16 septembre 2024. Ils travaillent sur un accompagnement au budget de la locataire et nous informe de sa demande de dossier de surendettement.

Il résulte de l'historique des paiements et du décompte versé aux débats que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 20.713,92 euros à la date du 17 mars 2025.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer du 29 avril 2024, le locataire n’a ni apuré l'intégralité de la dette dans le délai de deux mois ni sollicité de délai par les voies légales.
Dès lors force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire et que le bail s'est trouvé résilié de plein droit deux mois après le commandement soit le 29 juin 2024 à minuit et non de six semaines comme mentionné dans le commandement. En effet, selon l'arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il en résulte que le locataire se trouve occupant sans droit ni titre à compter du 29 juin 2024 à minuit.

Le locataire, défendeur, présente un dossier de surendettement n°000224014803 du 15 janvier 2025 de la Commission de surendettement des particuliers du Var.

Par courrier du 15 janvier 2025 la commission informe la locataire [R] [V] qu’elle a décidé le 20 novembre 2024 d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de la dette de loyer sur le montant déclaré le 20 novembre 2024 lors du dépôt de son dossier, en l’espèce la somme de 16.332,73 euros. Cette somme a été reprise dans le tableau des créances actualisées à la date du 15 janvier 2024.

A la date d’audience, le bailleur communique un extrait de compte sur lequel il apparaît que le locataire a vu sa dette effacée pour le montant indiqué et retenu par la commission soit 16.332,73 euros mais que, depuis lors, les loyers de novembre et décembre 2024 n’ont pas été payés alors qu’un courrier de recevabilité du dossier avait été adressé par ladite commission à la locataire en lui précisant que « l’interdiction de payer vos dettes ne s’applique ni aux dettes alimentaires ni aux dettes locatives lorsqu’une décision judiciaire vous a accordé des délais de paiement pour éviter votre expulsion. Vous devez continuer pendant l’instruction de votre dossier à rembourser votre dette de loyer selon les modalités fixées par le juge ».
En outre, malgré le courrier du 15 janvier 2025, les loyers de janvier, février et mars 2025 n’ont pas été entièrement réglés. Un rappel a été fait par le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception le 12 mars 2025 au locataire et à la Banque de France, commission de surendettement.
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par l'article 118 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose que le juge du bail qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit est tenu, s'il a connaissance de ce que le locataire fait l'objet d'une procédure de traitement du surendettement et sous réserve que le locataire ait bien, au jour de l'audience, repris le paiement des loyers et des charges, de statuer dans les conditions suivantes :
- un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge ou qu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge du bail suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision précitée (art. 24, VIII, al. 1). Si le locataire s'acquitte du paiement des loyers et des charges courantes durant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (art. 24, VIII, al. 4).

Or, il ressort des pièces du dossier que la dette locative s’est aggravée depuis l’effacement de la dette ; que le paiement du loyer courant n’a pas été repris depuis novembre 2024 jusqu’à mars 2025 soit après la date de la décision de la commission.
Il en résulte qu’il ne peut juridiquement pas être octroyé de délai de paiement.
En conséquence, il sera :
- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire le 29 juin 2024 à minuit et la résiliation du bail liant les parties,
- Constaté qu’à la date du 29 juin 2024 à minuit [R] [V] est occupant sans droit ni titre du logement précité,
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- Constaté la mise en place décidée le 20 novembre 2024 d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la locataire avec effacement de la dette de loyer,
- Constaté l’effacement de la dette de 16.332,73 euros correspondant au solde débiteur arrêté au 30 septembre 2024,
- Constaté que les loyers de novembre et décembre 2024 jusqu’à mars 2025 n’ont pas été payés complètement contrairement aux dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
- Constaté qu’il reste, après effacement de la dette, un solde de 4.381,19 euros et que [R] [V] sera condamnée à payer cette somme au bailleur sans échéancier, cette disposition législative étant exclue au motif évoqué supra,
- Ordonné l’expulsion du locataire des lieux loués Résidence le Sextant, appart. A32, 282 Avenue Pierre Mendes France, 83500 LA SEYNE SUR MER, de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux suivra selon les dispositions du code précité.
- [R] [V] sera condamnée à payer par provision au bailleur, jusqu’au départ effectif, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé, augmenté des charges soit la somme de 507,00 euros.

[R] [V] sera déboutée de ses demandes, fins et conclusions.

Le bailleur a été contraint de poursuivre en justice le locataire défaillant pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges.

[R] [V] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS