TJ 31555, 28 mai 2025, RG 25/00115

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00115
N° Portalis DBX4-W-B7J-TV7X

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[G] [O]

C/

[E] [S]
[D] [S]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Mai 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [O]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sophie AUGUSTO de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [E] [S]
demeurant [Adresse 6]

comparante en personne, assistée de Maître Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Xavier MERINE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [D] [S]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 26 novembre 2019, signé électroniquement, M. [G] [O] a donné à bail à Mme [E] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec parking aérien n°44 et en sous sol n°118, pour un loyer mensuel de 465 € et 60 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [G] [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 octobre 2024 à Mme [E] [S] pour un montant de 2.442,13 € en principal et aux fins de justifier d'une assurance locative, dénoncé à M. [D] [S], en qualité de caution le 10 octobre 2024.

Par actes de commissaire de Justice en date des 19 décembre 2024 et 26 décembre, M. [G] [O] a ensuite fait assigner Mme [E] [S] et M. [D] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;
- d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,
- de dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- et de les condamner à titre provisionnel solidairement au paiement :
* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1996,17 € au 08 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation et avec actualisation de la somme au jour de l'audience ;
* d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels soit à ce jour la somme de 559,48€, jusqu'à libération complète des lieux, et révisable dans les mêmes conditions que le loyer ;
* de 765 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 21 mars 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi contradictoire à l'audience du 04 avril 2025.

A l'audience du 04 avril 2025, M. [G] [O], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.551,84 euros. Il s'oppose à la demande de délais de paiement dès lors qu'il s'agit du troisième commandement de payer délivré.

Mme [E] [S] comparaît assistée de son conseil, qui dépose conclusions et pièces.
Aux termes de ses écritures, elle sollicite de :
- à titre liminaire, lui accorder l'admission à l'aide juridictionnelle provisoire ;
- débouter M. [O] de ses demandes fins et prétentions,
- juger que Mme [E] [S] a repris le paiement des échéances courantes de son loyer avant l'audience ;
Par conséquent,
- lui accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette locative arrêtée à la somme de 2.542,15 euros au 04 mars 2025,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendent toute la durée du respect par Mme [S] des délais de paiements,
- juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [S] se libère de la dette selon les modalités de l'ordonnance à intervenir.

Elle fait valoir, s'agissant du montant de la dette locative que les frais de procédure doivent être déduits en application de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989. Elle sollicite des délais de paiement pour s'acquitter de cette dette, faisant valoir qu'elle a fait face à une diminution importante de ses revenus , conséquence de sa perte d'emploi, mais qu'elle a repris des études en alternance qui lui permettent de percevoir un revenu de 1060 euros par mois. Elle indique s'être rapprochée de la société Action Logement pour obtenir une aide financière et l'assister dans ses démarches aux fins d'obtenir un logement social. Elle précise être en capacité de rembourser la somme de 70,61 euros par mois en sus du loyer et des charges courants. Elle indique avoir procédé à un paiement de 700 euros au mois de février 2025 et s'être acquittée du loyer d'avril 2025 par un versement de 440 euros qui complète les APL versées à hauteur de 177 euros, de sorte qu'elle satisfait à la condition de reprise du paiement du loyer courant prévue par l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Elle sollicite de débouter M. [O] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile en ce que le paiement d'une telle somme la placerait dans une situation complexe et l'empêcherait de s'acquitter de la dette locative, ou à tout le moindre, de la réduire.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à personne le 26 décembre 2024, M. [D] [S] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Dans le cadre du délibéré, il a été sollicité par le juge un décompte actualisé de la dette, celui produit à l'audience ne portant pas mention des règlements invoqués par la locataire. Par mail du 23 avril 2025, le conseil du demandeur a fait parvenir ledit décompte, qui sera dès lors pris en considération.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « juger», ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de Mme [S] formulée dans ces termes qui n'est pas une véritable prétention.

I. SUR LA DEMANDE D’ADMISSION A L’AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE :

En application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991, dans les cas d'urgence, sous réserve de l'application des règles relatives aux commissions ou désignations d'office, l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé, notamment en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

L'aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d'urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

L'aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d'aide juridictionnelle établit l'insuffisance des ressources.

En l'espèce, la situation personnelle de Mme [E] [S] ainsi que l'urgence du litige rendent nécessaire que soit prononcée son admission provisoire à l'aide juridictionnelle, sous réserve de la décision du bureau d'aide juridictionnelle.

II. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [G] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette formalité n'étant pas prescrite à peine d'irrecevabilité dès lors que le bailleur est une personne physique.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu avec effet au 26 novembre 2019 contient une clause résolutoire (2.11) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 07 octobre 2024 pour la somme en principal de 2.442,13 €, conformément à la clause résolutoire.

Mme [E] [S] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1100 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 décembre 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [G] [O] produit un décompte démontrant que Mme [E] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (232,30+300,56+306,08 soit 838,94€) qui ne relèvent pas de la dette locative, la somme de 2095,90 € à la date du 04 avril 2025, incluant le mois d'avril 2024.

Mme [E] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, telle qu'arrêtée.

Elle sera donc condamnée à payer à M. [G] [O] cette somme de 2095,90 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES FORMEES A L'ENCONTRE DE M. [D] [S]

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, si aux termes de son assignation, le demandeur indique qu'il a donné à bail à Mme [E] [S] ainsi qu'à M. [D] [S] et qu'il sollicite ainsi leur condamnation solidaire en paiement, il ressort de l'analyse des pièces produites que le bail a été signé exclusivement avec Mme [S] en qualité de preneur.

Par ailleurs, le bailleur a fait dénoncer à M. [D] [S], en qualité de caution, le 10 octobre 2024 le commandement de payer délivré à Mme [S] le 07 octobre 2024.

Or le bail ne mentionne pas M. [S] en qualité de caution et l'acte d'engagement personnel de la caution n'est pas produit aux débats.

En conséquence, la demande contre la caution ne rentre pas dans la catégorie des créances qui ne sont pas sérieusement contestables et M. [G] [O] sera débouté de ses demandes formées à l'encontre de M. [D] [S].

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que Mme [E] [S] a repris le paiement du loyer courant, du montant de la dette locative, et du montant de ses ressources lui permettant de régler ladite dette, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 70€, soit 29 mensualités de 70€ et une 30ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Mme [E] [S], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [E] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [E] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, à l'exception du coût de la dénonce à la caution.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [G] [O], Mme [E] [S] sera condamnée à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,