TJ 31555, 28 mai 2025, RG 25/00543

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 2]
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NAC: 5AA

N° RG 25/00543
N° Portalis DBX4-W-B7J-TZUK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[V] [U] [N] [G]
[W] [T] [O] [G]

C/

[F] [E]
[L] [M] [E]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Mai 2025

à Me Martine CANTALOUP

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [U] [N] [G]
demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Martine CANTALOUP, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [T] [O] [G]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Martine CANTALOUP, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [F] [E]
demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [L] [M] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 octobre 2016, M. [V] [G], par l'intermédiaire de son mandataire, le cabinet ARGI, a donné à bail à Mme [F] [E] et Mme [L] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec une place de parking privative en sous-sol, pour un loyer mensuel de 530 € et 95 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [G] et Mme [W] [G] ont fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juillet 2024 pour un montant de 1.624,78 € en principal dont les causes ont été apurées dans le délai imparti, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 novembre 2024 pour un montant de 2.420,66€ en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 janvier 2025, M. [V] [G] et Mme [W] [G] ont ensuite fait assigner Mme [F] [E] et Mme [L] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;
- d'ordonner l'expulsion de Mme [F] [E] et Mme [L] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;
- et de les condamner à titre provisionnel solidairement au paiement :
* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.799,93 € au 16 janvier 2025 ;
* d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux ;
* de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des ccommandements de payer du 19 juillet 2024 et 06 novembre 2024.

A l’audience du 04 avril 2025, M. [V] [G] et Mme [W] [G], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.088,89 euros. Ils précisent que les locataires ont donné congé et que l'état des lieux de sortie est fixé au 07 avril 2025. Ils s'opposent aux délais de paiement demandés.

Mme [F] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande des délais de paiement pour rembourser la dette par mensualités de 115 euros. Elle précise que les locataires ont délivré régulièrement congé et qu'un état des lieux doit être établi le 07 avril 2025. Elle expose sa situation personnelle et financière, indiquant exercer un emploi d'agent d'entretien pour lequel elle perçoit un revenu mensuel de 1568 euros, qu'elle a deux enfants à charge et qu'elle perçoit une contribution à l'entretien et à l'éducation de l'un d'eux pour un montant de 100 euros fixée librement en accord entre les parents. Elle indique rembourser un crédit à la consommation pour un montant mensuel de 171€ pendant encore une année. Elle ne sollicite pas de se maintenir dans les lieux et communique sa nouvelle adresse ainsi que celle de sa soeur, précisant que celle-ci se prénomme [L] et non [H], qu'elle exerce un emploi qui lui procure un revenu similaire au sien et qu'elle a trois enfants à charge.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 23 janvier 2025, Mme [L] [E] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [V] [G] et Mme [W] [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, formalité non prescrite à peine d'irrecevabilité pour des bailleurs personnes physiques.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 26 octobre 2016 contient une clause résolutoire (2-11) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 06 novembre 2024 pour la somme en principal de 2.420,66 €, conformément à la clause résolutoire.

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 519€ le 12 décembre 2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour apurer les causes du commandement et les versements de la CAF réalisés pendant cette période qui ne concernent pas les loyers visés par le commandement ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes. Ainsi, seul le virement CAF du 05 novembre 2024,qui concerne le mois d'octobre 2024, peut être pris en considération au titre des paiements.

Le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 janvier 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [V] [G] et Mme [W] [G] produisent un décompte démontrant que Mme [F] [E] et Mme [L] [E] restent leur devoir, après soustraction de la somme de 137,50 € concernant des frais de débouchage d'évier dont il n'est pas justifié et qui en tout état de cause ne relèvent pas des loyers et des charges impayés, et déduction des frais de procédure (156,78 + 170,24), la somme de 3.624,37€, à la date du 04 avril 2025, incluant le mois d'avril 2025 pour 7 jours.

Mme [F] [E], présente, et Mme [L] [E], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [F] [E] et Mme [L] [E] seront donc condamnées solidairement à payer à M. [V] [G] et Mme [W] [G] cette somme de 3.624,37 €, à titre provisionnel.

Mme [F] [E] et Mme [L] [E] seront également condamnées in solidum au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 08 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 07 janvier 2025 au 07 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT NON SUSPENSIFS DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années".

L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant

En l'espèce il ressort du décompte locatif produit que Mme [F] [E] et Mme [L] [E] n'ont pas repris le paiement du loyer courant de sorte qu'elles ne peuvent prétendre à l'application des dispositions de l'article 24 susvisé.

S’agissant des délais de paiement prévus par le code civil, la situation financière et personnelle de chacune des défenderesses, et compte tenu du montant de la dette qui ne devrait plus augmenter dès lors qu'un état des lieux de sortie du logement est prévu le 07 avril 2025, il convient d’autoriser Mme [F] [E] et Mme [L] [E] à régler leur dette par des versements de 151 euros pendant 23 mois, outre un 24e versement soldant la dette. Ces délais de paiement suspendront les voies d’exécution forcée si et seulement s’ils sont respectés par les débitrices, tel que précisé au dispositif de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [E] et Mme [L] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de la présente procédure et à l'exclusion du coût du commandement de payer du 19 juillet 2024 qui ne relève pas des dépens de la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [V] [G] et Mme [W] [G], Mme [F] [E] et Mme [L] [E] seront condamnées in solidum à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,