TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/02687

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 11]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/02687 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBKE

Minute :

JUGEMENT

Du : 26 Mai 2025

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3]
Représenté par son syndic : Cabinet CM GESTIMMO

C/

Madame [L] [V]

Monsieur [D] [E]

Madame [N] [B]

Monsieur [M], [Y] [V]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3]
Représenté par son syndic : Cabinet CM GESTIMMO
AJOA GESTION
[Adresse 5]
[Localité 10]
Représentée par Me Magali HENON, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Substitué par Me Karine MENIL, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [L] [V]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Benjamin MANKUT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [D] [E]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représenté par Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [B]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT FORCÉ DÉFENDEUR :

Monsieur [M], [Y] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Katia DA COSTA
Me Magali HENON
Me Benjamin MANKUT
Monsieur [M], [Y] [V]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 1er janvier 2021, Monsieur [K] [F] et Madame [A] [R], aux droits desquels viennent Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B], ont donné à bail à Madame [L] [V] un bien à usage d'habitation situé sis [Adresse 3].
Par assignations remises à personne le 19 mars 2024 pour Madame [L] [V], à personne pour Monsieur [D] [E] le 18 mars 2024 et à domicile pour Madame [N] [B] le 18 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet CM Gestimmo Ajoa Gestion, a assigné Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 1er janvier 2021 entre Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] ;
ordonner l'expulsion de Madame [L] [V] et tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
ordonner le transfert et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meubles qu'il désignera, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;condamner solidairement Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts ;
condamner solidairement Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 15 juillet 2024 après un renvoi à la demande des parties.
Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, a sollicité du juge de, au bénéfice de l'exécution provisoire :
débouter Madame [L] [V] de toutes ses demandes ;prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 28 décembre 2023 entre Monsieur [M] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] ;ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [V] et tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 € par jour de retard, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
ordonner le transfert et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meubles qu'il désignera, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;condamner solidairement Monsieur [M] [V], Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts ;condamner solidairement Monsieur [M] [V], Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B], représentés par leur conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, ont demandé au juge, au bénéfice de l'exécution provisoire :
de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ;de condamner in solidum Monsieur [M] [V], Madame [L] [V] à les relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre ;
de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;de condamner in solidum Monsieur [M] [V], Madame [L] [V] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.Madame [L] [V], assistée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, a demandé au tribunal :
de juger qu'elle a la qualité de locataire du bien litigieux et que le bail signé le 1er janvier 2021 a été renouvelé par commune intention des parties ;
de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ; subsidiairement, de les débouter de ses demandes indemnitaires ;de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à lui payer la somme de 5 000 € de dommages-intérêts ainsi qu'à payer une amende civile ;de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à lui payer la somme de 4 850 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024, sous réserve de la justification d'une assignation régulière et placée délivrée à l'encontre de Monsieur [M] [V], dont la présidente a autorisé la production en cours de délibéré.
Par note en délibéré reçue par courriel au greffe le 19 juillet 2024, le conseil de Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] a indiqué que suite à une avarie technique, le commissaire de justice n'avait pas procédé au placement de l'assignation en intervention forcée de Monsieur [M]
[V].
Par décision en date du 11 octobre 2024, la réouverture des débats a été prononcée, pour l'audience du 16 décembre 2024, aux fins de mise en cause de Monsieur [M] [V] et respect du contradictoire à son égard.
Par assignation en date du 25 octobre 2024 remise à étude, Monsieur [M] [V] a été assigné en intervention forcée.
Par courrier adressé au juge reçu au tribunal le 12 décembre 2024, Monsieur [M] [V] a sollicité le rejet des demandes formées à son encontre. Il indique avoir signé un bail avec Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à la demande de ces derniers et de sa tante Madame [L] [V] pour se prémunir vis-à-vis du voisinage, mais n'avoir jamais échangé avec les propriétaires, ni vécu dans les lieux ou payé un loyer. Il précise au surplus avoir donné congé de ce prétendu bail.
Lors de l'audience en date du 17 mars 2025, la présidente a prononcé la jonction entre les dossiers RG n°24-02687 et RG n°24-10020 sous le numéro RG n°24-02687 par mention au dossier. L'affaire a été renvoyée à la demande des parties.
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2025.
À cette audience, Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] ont soulevé in limine litis l'irrecevabilité de la procédure pour défaut de tentative de conciliation préalable obligatoire, l'action du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] étant fondée sur des troubles du voisinage.
En réponse, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] soutient que toutes les tentatives amiables se sont révélées vaines et que des rendez-vous de médiation avaient eu lieu dès 2021 avec les anciens propriétaires. Madame [L] [V] n'a pas présenté d'observations sur ce point.
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de, au bénéfice de l'exécution provisoire :
débouter Madame [L] [V] de toutes ses demandes ;condamner solidairement Monsieur [M] [V], Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts ;condamner solidairement Monsieur [M] [V], Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.Il indique en premier lieu que la demande en expulsion n'a plus lieu d'être et qu'il s'en désiste, Madame [L] [V] ayant quitté les lieux le 21 janvier 2025.
Il expose, au visa de l'article 1341-1 du code civil, avoir agi originellement sur le fondement de l'action oblique en raison de la carence des copropriétaires bailleurs à faire cesser les manquements de leur locataire au contrat de bail et au règlement de copropriété. Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] fait ainsi valoir être créancier envers Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] d'une obligation au respect du règlement de copropriété, et que ces derniers sont créanciers envers Madame [L] [V] d'une obligation de respecter les clauses du contrat de bail, qui incluent le règlement de copropriété.
Au titre des manquements de la locataire, il soutient que Madame [L] [V] a causé des nuisances sonores durant les trois ans où elle a vécu dans le bien et ce notamment de nuit, et a exercé une activité commerciale non autorisée dans le bien entraînant d'autres nuisances (sonores, passages dans les parties communes). Il affirme également qu'elle a dégradé et occupé les parties communes, à l'occasion de travaux dans son appartement, en entreposant ses poubelles sur le palier, en laissant ses enfants dessiner sur les murs. Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] expose enfin que le frère de Madame [L] [V] a agressé deux copropriétaires.
Au titre des manquements des copropriétaire bailleurs, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] affirme que Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] ont reçu de multiples courriers et mises en demeure de sa part les informant des manquements de leur locataire, et ont été informés de la présente procédure votée en assemblée générale des copropriétaires, sans que ceux-ci ne mettent en œuvre de diligences de nature à mettre fin aux troubles constatés. Il expose que les propriétaires lui ont par la suite délivré un congé fondé sur le manquement à ses obligations, mais ont dans le même temps signé un bail avec son neveu et l'ont sciemment autorisée à se maintenir dans les lieux.
Sur les demandes reconventionnelles de Madame [L] [V], le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] conteste toute faute dans l'exercice de son droit d'agir, soutient que sa demande est juridiquement fondée, et déclare qu'aucun préjudice moral n'est démontré.
Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B], représentés par leur conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, ont demandé au juge, au bénéfice de l'exécution provisoire :
de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et Madame [L] [V] de l'ensemble de leurs demandes ;
de condamner in solidum Monsieur [M] [V], Madame [L] [V] à les relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre ;
de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;de condamner in solidum Monsieur [M] [V], Madame [L] [V] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] contestent tout d'abord avoir fait preuve de carence à l'encontre de leur locataire. Ils soutiennent qu'une partie des désordres et des éléments de preuve ou procédure invoqués concernent une période avant qu'ils deviennent propriétaires, dont ils n'ont pas été informés par les anciens propriétaires ni par le Syndicat des copropriétaires, et dont ils ne peuvent être tenus responsables. Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] estiment en outre que le Syndicat des copropriétaire a commis une faute en ne leur transmettant pas les pièces probantes concernant la situation dans les lieux avant la présente procédure, et ce malgré leurs demandes en ce sens. Enfin, ils font valoir avoir fait délivré un congé à Madame [L] [V] une fois pleinement informés de ses manquements. En ce sens, ils exposent que Madame [L] [V] est désormais occupante du chef de Monsieur [M] [V] et ne peut être assignée en tant que locataire par le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3].
En outre, Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] considèrent que les régimes de responsabilité applicables sont différents entre eux et Monsieur [M] [V] et Madame [L] [V] alors qu'aucune distinction n'est faite par le Syndicat des copropriétaires. Ils soutiennent de plus que ce dernier ne démontre pas l'existence ni l'étendue de son préjudice, ni aucune faute de leur part, et aucun lien de causalité. Ils ajoutent au surplus que les lieux ayant été restitués le 21 janvier 2025, l'éventuel préjudice a en tout état de cause disparu et n'est plus actuel ni certain.
Sur leur demande en garantie, Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] rappellent que le locataire en titre, en l'espèce Monsieur [M] [S], doit répondre des faits reprochés de tout occupant de son chef et en l'occurrence Madame [L] [V].
Madame [L] [V], assistée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, a demandé au tribunal :
de juger que le bail signé le 1er janvier 2021 a été renouvelé par commune intention des parties et qu'elle en a donné congé le 22 novembre 2024 ;de juger que les demandes d'expulsion et séquestration des meubles sont devenues sans objet;de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] de ses demandes indemnitaires ;
de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à lui payer la somme de 5 000 € de dommages-intérêts ainsi qu'à payer une amende civile ;de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à lui payer la somme de 6 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En premier lieu, au visa de l'article 1759 du code civil, elle soutient que les demandes de résiliation du bail et d'expulsion sont sans objet, en ce que tant le congé et le bail signé avec Monsieur [M] [V] étaient de complaisance et que son propre bail s'est poursuivi avec accord des bailleurs, puis qu'elle en a donné congé le 22 novembre 2024.
En second lieu, Madame [L] [V] conteste les manquements qui lui sont imputés, et fait valoir que les éléments versés n'ont pas de valeur probante. Elle expose notamment que la preuve des tapages allégués de même que leur imputation n'est pas rapportée, et qu'aucune dégradation n'est démontrée. En ce qui concerne les agissements de son frère, elle déclare ne pas avoir été présente et souligne qu'aucune suite judiciaire n'a été donnée. Elle affirme en outre qu'aucun préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] n'est caractérisé et que son quantum n'est pas non plus justifié.
Madame [L] [V] allègue enfin à titre reconventionnel que cette procédure présente un caractère abusif et a été introduite pour lui nuire, du fait d'une inimitié avec certains de ses voisins.
Monsieur [M] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre préliminaire, il y a lieu d'indiquer,
qu'aucun des défendeurs ne réside plus désormais dans le logement litigieux, et que le demandeur s'est désisté de sa demande d'expulsion,que dès lors, il n'y a pas lieu d'examiner en premier chef, tel que cela aurait été le cas dans la situation inverse, ni la recevabilité de l'action oblique du Syndicat des copropriétaires, ses demandes actuelles étant fondées sur des préjudices personnels ; ni la validité du congé délivré par les bailleurs et du bail signé par ceux-ci avec Monsieur [M] [V] ; ces éléments seront évoqués uniquement lors de l'examen de la recevabilité et du bien fondé des demandes indemnitaires ;qu'enfin, il a été évoqué au fil de l'argumentation des parties une éventuelle insalubrité du logement litigieux, sans qu'aucune demande soit formée à ce titre, ne nécessitant donc pas d'examiner les éléments produits au soutien de ces déclarations.Par ailleurs, au regard de l'absence de Monsieur [M] [V] lors de l'audience, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
I. Sur la recevabilité de la procédure
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 € ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l'espèce, il y a lieu de relever que l'action introduite par le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] n'est pas, contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B], fondée sur la théorie des troubles anormaux du voisinage.
En effet, la demande originelle en résiliation du bail était formée au titre de manquements aux dispositions contractuelles du bail, et in fine sur les dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 faisant de la jouissance paisible des lieux une obligation essentielle du contrat de location.
En outre, les seules demandes maintenues par le Syndicat des copropriétaires à l'issue de la dernière audience sont quant à elles des demandes indemnitaires fondées sur les responsabilités contractuelles et délictuelles dépassant le seuil des 5 000 € évoqués par les dispositions rappelées ci-dessus.
Dès lors, il doit être constaté la recevabilité de la procédure engagée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et sera rejetée la fin de non-recevoir tirée de l'absence de tentative de conciliation préalable.
II. Sur l'intervention forcée et la recevabilité des demandes formées à l'encontre de Monsieur [M] [V]
Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.
En l'espèce, Monsieur [M] [V] a été attrait à la cause suite à la signature d'un bail le 27 décembre 2023 avec Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à effet du 1er janvier 2024, et aux demandes formées à son encontre de ce fait par le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B]. L'intervention forcée est par suite recevable.
En dernier état de la cause, les demandes formées contre Monsieur [M] [V] sont des demandes indemnitaires et un appel en garantie du fait de sa qualité de locataire du bien litigieux.
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
L'article 1128 du code civil énonce que sont nécessaires à la validité d'un contrat : le consentement des parties, leur capacité de contracter, un contenu licite et certain.
L'article 1709 expose que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
Aux termes de l'article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
En l'espèce, il y a lieu d'observer que :
Il est constant que malgré le congé délivré par les bailleurs et le bail signé avec Monsieur [M] [V], seule Madame [L] [V] a vécu dans cet appartement, en connaissance de l'ensemble des parties (courrier de Monsieur [M] [V] au tribunal, SMS échangés entre Madame [L] [V] et Monsieur [D] [E], attestations des voisins de l'immeuble) ;
Il n'y a eu ni état des lieux de sortie de Madame [L] [V], ni état des lieux d'entrée de Monsieur [M] [V] aux dates du bail signé par ce dernier (fin 2023 - début 2024) ; le dépôt de garantie n'a pas été restitué ni un nouveau dépôt effectué ; en revanche, lors du départ effectif de Madame [L] [V], un procès-verbal de constat en date du 21 janvier 2025 par maître [T], commissaire de justice, a dressé son état des lieux de sortie à cette date, où elle est désignée comme « locataire sortante » ; c'est elle également qui a remis le trousseau de clés ;Le loyer a été uniquement payé par Madame [L] [V] ;Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] ont eu la volonté de conserver Madame [L] [V] comme locataire, ce qui ressort notamment des SMS échangés par Monsieur [D] [E] avec Madame [L] [V] où il s'adresse à elle comme à sa locataire en titre, le fait qu'il ait perçu l'APL de cette dernière comme évoqué entre eux, et la mention suivante dans l'une de leurs conversations : « vu que vous n'êtes plus censée être dans l'appartement » laissant percevoir le caractère réel du bail signé avec Monsieur [M] [V].Il résulte de ces observations qu'il n'y a eu aucune rencontre de volonté entre Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] et Monsieur [M] [V] aux fins de location du bien sis [Adresse 3] et que ce bail est donc affecté de nullité. Aucune confirmation par commencement d'exécution n'est en tout état de cause intervenue.
Dès lors, Monsieur [M] [V] n'ayant jamais eu la qualité de locataire du bien, l'ensemble des demandes formées à son encontre sur cet unique fondement seront déclarées irrecevables.
II. Sur la demande de dommages-intérêts du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3]
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est ainsi constant que les responsabilités civiles délictuelle et quasi-délictuelle ne sont engagées qu'en cas de preuve par le demandeur d'un fait générateur consistant dans la commission d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre les deux.
Pour qu'un dommage soit réparable, il doit être direct, certain et légitime.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] soutient avoir subi des préjudices du fait de Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B].
La responsabilité de chacun des défendeurs ne relève pas du même régime juridique.
Néanmoins, l'engagement de la responsabilité contractuelle comme délictuelle nécessite la démonstration d'un préjudice présentant les caractères exposés précédemment.
Les seuls préjudices explicités aux termes des demandes du Syndicat des copropriétaires, et qui lui seraient propres (ce qui n'est pas le cas par exemple des menaces alléguées à l'encontre de deux copropriétaires) concernent l'existence de nuisances sonores dans l'immeuble, et de dégradation des parties communes.
1) Sur les nuisances sonores
Sur le point des nuisances sonores, les pièces suivantes versées par le demandeur peuvent être examinées :
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 octobre 2021, où la présente action en justice a été votée : il fait état des « nuisances produites » sans aucun détail quant à leur nature.Un courrier de l'assureur GAN, protection juridique du Syndicat des copropriétaires, en date du 17 janvier 2022, mentionnant des « nuisances sonores répétées de jour comme de nuit » : aucune pièce jointe justificative n'accompagne ce courrier, qui ne fait que reprendre les propres déclarations du Syndicat et n'apporte aucun élément circonstancié sur lesdites nuisances.Un courrier du conseil du Syndicat des copropriétaires, en date du 24 novembre 2022, évoquant des « tapages diurnes et nocturnes » signalés par « certains » copropriétaires : là encore, aucune pièce n'appuie ce courrier, et ce dernier ne fait que reprendre les déclarations du Syndicat auprès de son conseil sans aucun élément objectif extérieur.Un procès-verbal de constat dressé par maître [C], commissaire de justice, en date du 6 janvier 2023 qui décrit 52 vidéos produites par Madame [H] [G], copropriétaire occupant l'appartement en-dessous de Madame [L] [V]. Ces vidéos sont datées entre mars 2021 et janvier 2023. Il en ressort que sur treize vidéos, des « bruits de fonds » et des « personnes en train de parler » peuvent être entendus « depuis la chambre de la fille de Madame [H] [G] » ; sur treize autres vidéos faites « depuis l'appartement de Madame [H] [G] » de la musique est entendue en arrière plan ; sur quinze vidéos dont il n'est pas précisé pour beaucoup d'où elles ont été prises ou en cas de précision, « depuis l'appartement de Madame [H] [G] » ou dans les parties communes face à l'entrée de l'appartement de Madame [L] [V], il est constaté des « cris » notamment d'enfants ; sur cinq vidéos, des bruits d'outillage sont audibles « depuis l'appartement de Madame [H] [G] » ou dans les parties communes. Il sera relevé qu'aucune constatation effectuée personnellement par le commissaire de justice ne permet d'apprécier d'où provenaient ces différents sons, à quelle intensité et à quelle fréquence.Un courrier au Procureur de la République en date du 21 juillet 2022 et une plainte en date du 4 avril 2023 de Madame [H] [G] : elle y évoque de « nombreuses nuisances sonores » et des « tapages divers et nocturnes » sans plus de précisions.Des attestations de Madame [H] [G] et Monsieur [OV] [W] en date du 28 mars 2024, et de Monsieur [Z] [U] en date du 29 mars 2024 : ils indiquent que Madame [L] [V] « poursuit ses tapages » et en ce qui concerne Madame [H] [G] et Monsieur [OV] [W], qu'ils ont appelé la police le 16 mars 2024 de ce fait. Il n'est pas versé de compte-rendu d'intervention ou toute autre pièce en provenant de l'autorité judiciaire éclairant des suites données à cet appel. Les autres attestations versées évoquent seulement la présence de la défenderesse dans l'immeuble ou reprennent les termes des deux attestations précitées.Il est par ailleurs produit en défense :Une attestation de Monsieur [I] [P], copropriétaire, en date du 13 mai 2024 : il y indique que Madame [L] [V] ne commet aucun trouble du voisinage.Un courrier de Madame [H] [G] à Madame [L] [V] en date du 11 janvier 2021 où elle évoque des bruits de montage de meubles en soirée et le fait que l'immeuble « est ancien et très mal isolé, donc tout s'entend ».Une plainte de Madame [L] [V] du 27 mai 2021 contre Madame [H] [G] où elle évoque les reproches constants de celle-ci quant au bruit dans son appartement.Il résulte de ce qui précède, d'une part, que seuls trois habitants de l'immeuble, dont l'un n'est pas copropriétaire mais locataire au demeurant, ont explicitement fait état de nuisances sonores. La majorité des pièces évoquées émanent de Madame [H] [G], dont il ressort du dossier un litige avec Madame [L] [V]. Les documents du Syndicat des copropriétaires lui-même font référence quant à eux à « plusieurs copropriétaires » ou « certains copropriétaires ».
Il doit être ici mentionné que la copropriété comporte sept copropriétaires.
Or, il est constant que le Syndicat des copropriétaires est recevable à agir à titre indemnitaire sous condition que le préjudice allégué soit collectif, c'est-à-dire qu'il touche l'ensemble des copropriétaires, et qu'il soit ressenti de manière identique par chacun d'entre eux.
Ces deux conditions ne sont pas démontrées en l'occurrence.
Par conséquent, il convient de déclarer la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] au titre des nuisances sonores irrecevable, faute de qualité à agir.
D'autre part et au surplus, les pièces versées ne permettent aucunement ni de caractériser des nuisances sonores effectives, c'est-à-dire dont l'intensité dépasse les conditions de vie normales d'une famille dans un logement et les compromis inhérents à la vie en collectivité, ni leur provenance (de quel lot ou même de quel immeuble ; étant observé que plusieurs commerces sont situés au rez-de-chaussée de l'immeuble dont un bar à l'époque des faits), ni leur imputabilité (l'immeuble ayant apparemment des problèmes d'isolation), ni leur fréquence.
2) Sur la dégradation des parties communes
En ce qui concerne ce grief, sont versés aux débats :
Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 octobre 2021 faisant état des « nuisances produites » sans aucun détail quant à leur nature.Un courrier de Monsieur [D] [E] à Madame [L] [V] en date du 23 août 2022 : il y écrit qu'il a reçu des « plaintes du voisinage » indiquant qu'elle aurait dégradé les parties communes venant d'être refaites ; il sera relevé qu'il ne fait que rapporter les propos de tiers et qu'aucune pièce jointe justificative n'est annexée.
Des échanges de courriels de novembre 2022 entre Monsieur [D] [E], Madame [J] [X], gestionnaire de copropriété et Madame [O] [IB], gestionnaire de location, concernant le salissage de la cage d'escalier par Madame [L] [V] « suite à des travaux », et la nécessité pour elle de la nettoyer. Des photographies en noir et blanc non lisibles sont jointes par Madame [J] [X].Le courrier du conseil du Syndicat des copropriétaires, en date du 24 novembre 2022, reprenant uniquement comme déjà évoqué les déclarations de ce dernier au titre de « dégradations des parties communes ».Une plainte en date du 4 avril 2023 de Madame [H] [G] où elle explique qu'une poubelle a été laissée, le 1er avril 2023, devant la porte de Madame [L] [V] durant plusieurs heures avant d'être descendue, occasionnant des tâches d'huile dans l'escalier qui auraient imbibé les marches ; des photographies en noir et blanc non circonstanciées (date, identité du photographe, lieu de la photographie) qui montrent des sacs poubelles devant une porte non identifiable mais sans traces visibles au sol ; une attestation de cinq habitants de l'immeuble dont la date est coupée, exposant qu'une poubelle a été laissée devant la porte de Madame [L] [V] provoquant des tâches d'un liquide gras imbibant le bois des marches.Une attestation de cinq habitants de l'immeuble en date du 17 juillet 2022 expliquant que Madame [L] [V] s'est fait livrer des meubles et qu'à cette occasion, un des livreurs a abîmé le mur de la cage d'escalier avec une grande planche ; un courrier du syndic à Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B], en date du 17 août 2022, reprenant cet événement et indiquant en outre que les enfants de Madame [L] [V] ont dégradé les parties communes ; un courrier de Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] à Madame [L] [V] en date du 21 août 2022 faisant état des mêmes éléments dont ils ont « été informés par le Syndicat des copropriétaires ».De ces pièces, il ne ressort l'évocation de seulement deux dégradations concrètes : celle du sol en bois du palier où se situait l'appartement occupé par Madame [L] [V] et des escaliers descendant au rez-de-chaussée, et celle du mur de la cage d'escalier (menant, par déduction, du rez-de-chaussée au 1er étage).
Cependant, ces deux dommages sont uniquement allégués par une partie du voisinage et relayés par les différents interlocuteurs du dossier, sans être objectivés par des documents probants tels que des photographies circonstanciées, un constat de commissaire de justice, des devis de reprise... Leur caractère actuel n'est pas plus démontré (certains courriels évoquent un nettoyage de la cage d'escalier par Madame [L] [V], tel celui de la gestionnaire de location Madame [O] [IB] le 18 novembre 2022).
Par ailleurs, en ce qui concerne l'éventuel endommagement du mur de la cage d'escalier lors d'une livraison de meubles, la responsabilité de la société de livraison ou de son préposé serait à rechercher et non celle de Madame [L] [V].
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] échoue ainsi à rapporter la preuve, qui lui incombe, de l'existence d'un préjudice ni a fortiori du montant de l'indemnisation qu'il réclame à ce titre.
*
En l'absence de tout préjudice réparable, il n'y a pas lieu d'examiner l'existence de fautes délictuelles ou manquements contractuels commis par les défendeurs, ni celle d'un lien de causalité.
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts formée contre Madame [L] [V], Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B].
III. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Madame [L]
[V]
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts uniquement en cas de malice, mauvaise foi, d'erreur grossière équivalente au dol.
Il est constant que les responsabilités civiles délictuelle et quasi-délictuelle ne sont engagées qu'en cas de preuve par le demandeur d'un fait générateur consistant dans la commission d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre les deux.
Pour qu'un dommage soit réparable, il doit être direct, certain et légitime.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
Madame [L] [V] soutient avoir subi un préjudice moral du fait de la gravité des demandes formées à son encontre avec « légèreté », et des pressions exercées sur elle par la copropriété et la présente procédure qui lui ont fait quitter son logement.
Néanmoins, il n'est pas démontré que la procédure ait eu pour unique objet de lui nuire, étant rappelé que la demande initiale en expulsion n'a pas été examinée du fait de son départ des lieux et qu'il n'a donc pas été statué sur son éventuel bien fondé. Par ailleurs, il ressort du dossier que ce n'est qu'après plusieurs années de plaintes de certains copropriétaires que le Syndicat des copropriétaires a décidé d'introduire une action, suite au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
Surtout, Madame [L] [V] n'apporte pas la preuve de son préjudice.
La demande d'expulsion a été retirée, et les autres demandes à son encontre sont rejetées, ce dont il résulte qu'aucun dommage n'est caractérisé, se distinguant notamment de sa demande au titre des frais engagés pour sa défense qui seront examinés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il ressort en outre de ses propres pièces qu'elle se plaignait de l'état du logement et d'un impact sur sa santé, ce qui peut expliquer son déménagement.
Elle ne produit pas de pièces (attestations, éléments médicaux...) de nature à justifier de son état de santé et du lien avec la présente procédure.
Par conséquent, Madame [L] [V] sera déboutée de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive.
IV. Sur la demande reconventionnelle en amende civile de Madame [L] [V]
L'article 32-1 du code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Il y a lieu de rappeler que le prononcé de l'amende civile relève du seul office du juge, les parties n'ayant pas qualité ni a fortiori d'intérêt à solliciter une telle indemnité pour le compte de l'institution judiciaire.
Dès lors, la demande de Madame [L] [V] de ce chef est irrecevable.
V. Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie succombante doit supporter les dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], qui succombe en ses demandes, sera condamné au paiement des dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu de la décision rendue, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] sera condamné à payer la somme de 3 000 € à Madame [L] [V] et 1 000 € à Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B].
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de conciliation préalable ;
CONSTATE la recevabilité de l'intervention forcée de Monsieur [M] [V] ;
DÉCLARE irrecevable les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] et de Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] formées contre Monsieur [M] [V] ;
DÉCLARE irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] de dommages-intérêts au titre de nuisances sonores ;
REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] de dommages-intérêts au titre de dégradations locatives ;
REJETTE la demande de Madame [L] [V] de dommages-intérêts pour procédure abusive;
DÉCLARE irrecevable la demande de Madame [L] [V] tendant au prononcé d'une amende civile ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à payer à Madame [L] [V] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3],
[Localité 9] à payer à Monsieur [D] [E] et Madame [N] [B] la somme de 1
000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] au paiement des dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA JUGE