TJ 33063, 2 juin 2025, RG 24/02650

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02650 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZLM

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée
le 02/06/2025
à Me Yolène DAVID
Me Julien MERLE

COPIE délivrée
le 02/06/2025
au service expertise

Rendue le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. LE MAUTEMPS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Julien MERLE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Yolène DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 10 décembre 2024, la SCI LE MAUTEMPS a fait assigner Monsieur [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 1er juin 2024 pour défaut de paiement des loyers, absence d’une assurance contre les risques locatifs et d’exercice d’une activité conforme à la destination des lieux loués, à effet au 24 octobre 2024;
- prononcer l’expulsion de Monsieur [O] des lieux qu’il occupe situés au [Adresse 1], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;
- condamner, à titre provisionnel, Monsieur [O] à lui payer le dépôt de garantie, soit la somme de 550 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamner, à titre provisionnel, Monsieur [O] à lui payer l’arriéré de loyers dû, soit la somme de 2 840 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
- condamner, à titre provisionnel, Monsieur [O] à lui payer la somme de 1 100 euros mensuelle du 24 octobre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;
- condamner Monsieur [O] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 1er juin 2024, elle a donné à bail à Monsieur [O] des locaux à usage professionnel situés [Adresse 1] ; que tous les loyers sont restés impayés ; que par acte du 24 septembre 2024, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 17 février 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 05 mai 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SCI LE MAUTEMPS, le 29 avril 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes,

- Monsieur [O], le 05 mai 2025, par des écritures dans lesquelles il sollicite de voir
à titre principal :
- déclarer le commandement signifié le 24 septembre 2024 nul et de nul effet ;
à titre subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- l’autoriser à consigner les loyers dans l’attente du jugement à intervenir sur le fond du dossier ;
- débouter la SCI LE MAUTEMPS de ses demandes tendant à son expulsion ;
reconventionnellement :
- désigner un expert avec pour mission de se rendre sur les lieux pour évaluer les désordres et les non-conformités et dire si ceux-ci rendent les locaux impropres à leur usage.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.

Aaux termes de l’article 835, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.
Dans les cas où l’existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l’obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, contenant sommation de justifier de l’exercice d’une activité conforme à la destination des lieux loués, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 24 septembre 2024 pour un montant de 3 175,47 euros dont 550 euros de dépôt de garantie, 2 200 euros (550 x 4) de loyers de juin à septembre 2024, 275 euros de majoration de clause pénale 10 % et 150,47 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

Monsieur [O], qui justifie être titulaire d’une assurance contre les risques locatifs depuis le 26 juillet 2024, conteste d’abord la validité du commandement en faisant valoir qu’il a été délivré de mauvaise foi, qu’il a réglé au bailleur le dépôt de garantie et le loyer de juin, par chèque, dès le mois de juin 2024, et les loyers de juillet et août, le 10 août 2024 ; que le chèque de juin a été remplacé par des paiements en espèces ce qui explique son non-encaissement par le bailleur ; que ce dernier n’ayant pas souhaité le lui restituer malgré ses demandes, il a fait opposition au chèque ; qu’à la suite de l’arrêt des paiements à compter de septempre 2024, le bailleur a entendu se faire justice et a encaissé le chèque litigieux ; que le rejet du chèque est clairement postérieur au commandement de payer et ne saurait justifier celui-ci a posteriori ; que cette “erreur” sur le montant dû, qui représente 80 % du montant réclamé, a créé la confusion et ne lui a pas permis de déférer au commandement dans le délai.

Les griefs qu’il formule, s’ils ne suffisent pas pour déclarer nul le commandement de payer, permettent en revanche de caractériser de la part de la bailleresse une mauvaise foi qui empêche le commandement de produire ses effets.

Le défendeur soutient par ailleurs que dès le début du bail, les locaux présentaient de nombreux défauts de finition et non-conformités notamment électriques, ainsi qu’une odeur nauséabonde ; qu’il en a averti à plusieurs reprises le bailleur qui a refusé de terminer les travaux ; que, dans ces conditions, ne pouvant exploiter les locaux donnés à bail, il a décidé de suspendre le versement du loyer à compter du 1er septembre 2024 ; que les attestations des locataires de l’ensemble immobilier appartenant au bailleur ainsi que le procès-verbal de commissaire de Justice démontrent l’état délétère des locaux donnés à bail, de sorte qu’il est fondé à invoquer une exception d'inexécution justifiant le non paiement des loyers.

La SCI LE MAUTEMPS oppose d’une part, que Monsieur [O] ne rapporte aucun élément probant des paiements qu’il prétend avoir effectués ; d’autre part, que l’état des lieux d’entrée signé le 1er juin 2024 par les deux parties ne fait état d’aucun désordre ; que Monsieur [O] est exclusivement responsable des désordres invoqués dont il n’a commencé à se plaindre qu’à partir du moment où elle lui a réclamé le règlement des loyers impayés.

Or, il ressort des échanges de SMS entre les parties que dès le mois de juillet 2024, Monsieur [O] a informé la SCI LE MAUTEMPS de désordres liés à une fuite d’eau et à des travaux inachevés et mal exécutés, menaçant même de “bloquer” les loyers, et que les locaux étaient toujours affectés de désordres notamment liés à l’humidité le 14 avril 2025, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de Justice du même jour.

Le défendeur, qui exerce l’activité de masseur esthétique, peut ainsi soutenir utilement que ces désordres l’ont empêché de jouir paisiblement des locaux.

Ces circonstances caractérisent une contestation sérieuse sur l’obligation de Monsieur [O] de payer ses loyers qui relève de la compétence du juge du fond saisi par le défendeur et qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

La SCI LE MAUTEMPS sera, par conséquent, déboutée de l’ensemble de ses demandes, et Monsieur [O] autorisé à consigner les loyers dans l’attente du jugement à intervenir sur le fond du dossier ou de la réalisation des travaux de remise en état confirmés par constat de commissaire de justice.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

En l’espèce, Monsieur [O], par les pièces qu’il verse aux débats, justifie d’un motif légitime pour obtenir qu’une mesure d’instruction soit, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, ordonnée au contradictoire de la partie défenderesse, sans aucune appréciation des responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés du demandeur, qui a seul intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

La SCI LE MAUTEMPS sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Déboute la SCI LE MAUTEMPS de l’ensemble de ses demandes ;

Autorise Monsieur [O] à consigner les loyers dans l’attente du jugement à intervenir sur le fond du dossier ou de la réalisation des travaux confirmée par constat de commissaire de justice ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder Monsieur [B] [L]
(expert : Plomberie, sanitaire : généralistes)
[Adresse 2]
courriel : [Courriel 3]

Dit que l'expert répondra à la mission suivante :

- se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble situé [Adresse 1] en présence des parties et de leurs conseils, ou après les avoir dûment convoqués ; se faire communiquer tout document utile à l’exercice de sa mission ;

- examiner les désordres, malfaçons, non finitions et non-conformités affectant les locaux donnés à bail à Monsieur [O] par la SCI LE MAUTEMPS ;

- donner son avis sur l’origine et la cause des désordres et non-conformités ;

- dire si les désordres affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, ou s’ils affectent la solidité d’éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage;

- dire si les désordres, malfaçons, non-finitions et non-conformités constatés rendent les locaux loués imporpres à leur usage, totalement ou partiellement ;

- préconiser les travaux de remise en état ou de conformité et en fixer la valeur ;

- établir une note de synthèse qui sera communiquée aux parties ; leur impartir un délai pour présenter leurs dires et observations et répondre aux dires et observations qui auraient été formulés dans le délai ;

Dit que si les parties se concilient, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge ;

Dit que l’expert déposera son rapport au greffe de ce tribunal dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine et qu’il en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs conseils ;

Désigne le juge du tribunal chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure ;

Fixe à 2 000 euros la provision que Monsieur [O] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,