TJ 33063, 2 juin 2025, RG 24/01667

Du 02 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01667 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZS3A

[B] [G] [S]

C/

[P] [F]

- Expéditions délivrées à
Me Fanny SOLANS

- FE délivrée à Me Fanny SOLANS

Le 02/06/2025

Avocats : Me Fanny SOLANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [S]
né le 01 Avril 1967
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représenté par Me Fanny SOLANS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [F]
né le 11 Janvier 1993 à [Localité 6] (ALGÉRIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025
Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2021, Monsieur [B] [S] a donné à bail à Monsieur [P] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer initial de 600 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, Monsieur [B] [S] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.950,57 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, Monsieur [B] [S] a assigné Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de voir :

- Condamner le défendeur à payer la somme principale de 5.185,00 € pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;
- Faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;
- Prononcer son expulsion ainsi que de toute personne vivant sous son toit avec le concours de la force publique, si besoin est ;
- Allouer au requérant une indemnité égale au montant du loyer jusqu'au départ effectif des lieux ;
- Condamner le débiteur à la somme de 250 Euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner le débiteur au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 8 novembre 2024, a été renvoyée successivement aux audiences des 6 décembre 2024 puis 7 février 2025 afin de permettre au locataire de reprendre le paiement de son loyer courant, et finalement débattue à l’audience du 14 mars 2025.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, Monsieur [B] [S], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.608,00 euros à la date de l'audience et confirme les termes de sa demande initiale. Son conseil indique ne pas avoir de mandat pour accepter des délais de paiement, mais confirme la reprise du paiement du loyer courant par le locataire ainsi que la remise en place des allocations logement.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [P] [F] qui avait comparu aux audiences du 8 novembre, 6 décembre 2024, et 7 février 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 14 mars 2025.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement informé du renvoi de l'affaire à l'audience du 14 mars 2025 et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 8 novembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le bail conclu entre les parties le 14 avril 2021 a tacitement été reconduit le 14 avril 2024, soit après la réforme de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Ainsi, et dans la mesure où le commandement de payer les loyers délivré le 6 juin 2024 vise le délai de six semaines, il convient de retenir que ce délai a commencé à régir les relations entre les parties dès la reconduction tacite du bail, et que le locataire disposait d’un délai de six semaines pour régulariser la dette.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par Monsieur [B] [S] à Monsieur [P] [F].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [B] [S] a fait signifier à Monsieur [P] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.950,57 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [B] [S] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 juillet 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [P] [F] a repris le paiement du loyer courant depuis juillet 2024 et que les multiples renvois étaient motivés par la possibilité pour celui-ci de se voir accorder des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux, de sorte qu’il y a lieu de tenir compte de sa présence aux audiences précédentes pour confirmer sa demande de se voir accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [B] [S] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [P] [F].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [P] [F] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (670 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [B] [S] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.608,00 euros à la date du 14 mars 2025. Il sollicite également la condamnation du défendeur à la somme de 88 euros, représentant l'augmentation du loyer de 22 euros des mois de décembre 2024 à mars 2025.

Cependant, il n'est pas justifié de la régularité de l'application de l'augmentation du loyer de 22 euros, il convient donc de rejeter la demande de condamnation à la somme de 88 euros représentant cette augmentation des mois de décembre 2024 à mars 2025.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [P] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.608,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 14 mars 2025 – échéance du mois de novembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [P] [F] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [F].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [P] [F] à verser à Monsieur [B] [S] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,