TJ 33063, 2 juin 2025, RG 24/02304

Du 02 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02304 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4M4

[B] [C]

C/

[D] [J] [Z]

- Expéditions délivrées à
la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Me Barbara DUFRAISSE

- FE délivrée à
la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES

Le 02/06/2025

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Me Barbara DUFRAISSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [C]
né le 09 Février 1947 à [Localité 2]
[Adresse 5]”
[Localité 3]

Représentée par Maître Marie-Anne BLATT (SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame [D] [J] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par Maître Barbara DUFRAISSE, avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025
Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10/11/2018, Monsieur [B] [C] a donné à bail à Madame [D] [J] [Z] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer initial de 690 euros et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28/08/2024, Monsieur [B] [C] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 9.034,25 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25/11/2024, Monsieur [B] [C] a assigné Madame [D] [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 07/02/2025 aux fins de voir :

- Constater le jeu de la clause résolutoire, et en tant que de besoin,
-Constater la résiliation du bail liant le requérant à Madame [D] [J] [Z], aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers, dans le délai légal de deux mois, conformément à la clause insérée au bail,
-Dire que le locataire devra rendre libre les lieux dont s’agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à défaut de quoi il sera expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la Force Publique,
- Ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion, et ce, à leurs frais,
- Condamner Madame [D] [J] [Z] à payer à titre provisionnel :
- la somme de 9.744,25 euros à valoir sur les loyers et charges dus au 28 octobre 2024,
- une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux,
- la somme de 1800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
- Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit, par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,
- Condamner Madame [D] [J] [Z] aux dépens, en ce compris les frais de commandement et de dénonciation à la caution et les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 07/02/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 14/03/2025.

Lors de l’audience du 14/03/2025, Monsieur [B] [C], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.066 euros au 28 février 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement, faisant valoir qu’il est un bailleur personne privée, et que les impayés remontent à l’année 2022.

En défense, Madame [D] [J] [Z], représentée par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, des délais de paiement pendant 36 mois et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 157,87 euros, ainsi que le débouté des demandes formées par le demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [D] [J] [Z] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 09/05/2025, prorogé au 02/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28/11/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 07/02/2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29/08/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant un délai de deux mois.

Monsieur [B] [C] a fait signifier à Madame [D] [J] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 9.034,25 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 28/08/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Cette somme correspond au décompte produit (pièce 2 demandeur), qui fait référence à des loyers impayés :

Dû au 31/10/22 : 3.351 euros ; Dû au 31/12/23 : 2.588,25 euros ; Dû au 31/08/24 : 3.095,25 euros :Février 24 : 710 – 285 (CAF)Mars 24 : 710 – 285 (CAF)Avril 24 : 710- 285 (CAF)Mai 24 : 710 – 255 (CAF)Juin 24 : 710 – 255 (CAF)Juillet 24 : 710 – 255 (CAF)Août 24 : 710 – 255 (CAF) Total : 9.034,25 euros.
S’agissant de la somme due au 31/10/2022, Madame [J] [Z] fait valoir la décision de la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE ayant prononcé le 1er novembre 2021 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, et par conséquent, l’effacement de la dette de loyer fixée à la somme de 2.155 euros. Le courrier daté du 5/09/22 fait référence à la somme de 3.351 euros en raison des impayés de loyers, sans toutefois préciser les mois concernés, alors que le décompte actualisé ne correspond pas à la somme mentionnée sur le commandement de payer.

De plus, dans son assignation, Monsieur [C] vise une lettre de mise en demeure adressée à la locataire le 21 août 2024, dans laquelle Madame [J] [Z] fait valoir que le détail de la dette fait référence à un arriéré de 2019 et un total dû arrêté à fin octobre 2021. Il ressort effectivement du courrier daté du 21 août 2024 que Monsieur [C] a imputé à Madame [J] [Z] la somme de 2.155 euros pourtant effacée par la commission de surendettement au titre d’un arriéré de 2019.

Par conséquent, il existe une contestation sérieuse sur la somme de 3.351 euros présente dans le commandement de payer.

Néanmoins, Madame [J] [Z] ne conteste pas être redevable de la somme de 2.588,55 euros au titre des loyers dus pour l’année 2023, ainsi que de la somme de 3.095,25 euros au titre des loyers dus pour les mois de février à août 2024 inclus, de sorte que le commandement de payer, notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers, reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

Enfin, Madame [J] [Z] ne démontre pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois prévu au commandement de payer le 28/08/2024, seul élément pouvant faire échec au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [B] [C] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [D] [J] [Z] a repris le paiement intégral du loyer courant, et qu’elle se trouve en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1.340,44 euros, et du versement d’une allocation de soutien familial de 195,86 euros par mois, ainsi que des allocations logement de 262 euros par mois directement versées au bailleur, lui laissant un reste à vivre de 638,30 euros par mois. Par ailleurs, elle justifie avoir sollicité une intervention sociale auprès de l’AG2R, de sorte que des aides peuvent être susceptibles de lui parvenir.

Par suite, nonobstant le refus du bailleur et dans la mesure où les conditions légales sont réunies, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [B] [C] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [D] [J] [Z], en respectant les délais prévus des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun motif n’étant démontré par le bailleur susceptible d’y faire échec.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [D] [J] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [B] [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.066 euros à la date du 28 février 2025.

Cependant, et tel que développé en amont, les sommes dues au titre de l’année 2022 sont sérieusement contestables, de sorte qu’il convient de retenir uniquement les sommes de juillet 2022, août 2022, celles de l’année 2023, et de 2024 soit (596 +91+2588,25+3543) = 6.818,25 euros.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [D] [J] [Z] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.818,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 28 février 2025– échéance du mois de février 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [D] [J] [Z] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du DATEIO.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [D] [J] [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [D] [J] [Z] à verser à Monsieur [B] [C] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,