TJ 35238, 23 mai 2025, RG 24/00866

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
ORDONNANCE DU 23 Mai 2025

N° RG 24/00866 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LKCQ

Ordonnance du 23 Mai 2025
N° : 25/14

[K] [H] [V] épouse [O]

C/

[A] [N]

copie dossier
copie exécutoire délivrée
le
à Me LE MOING
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [K] [H] [V] épouse [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître LE MOING, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [N]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 12 septembre 2023 par Maître [L] [J], notaire associé à [Localité 4], Madame [K] [V] épouse [O], représentée par Monsieur [M], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [A] [N] et Madame [Y] [U], représentés par Monsieur [R], sur des locaux d’habitation outre un parking n°38 situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 730€, outre des charges locatives provisionnelles de 190€.

Par courrier daté du 23 avril 2024, Madame [Y] [U] a fait part à son bailleur de sa volonté de résilier le bail la concernant et son souhait d’être désolidarisée du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, Madame [O] a fait délivrer au locataire, Monsieur [A] [N], un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3.020,46 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse et régularisation des charges incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement était également délivré au locataire aux fins de fournir les justificatifs d’assurance du logement.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [A] [N] le 19 septembre 2024.

Par assignation en référé du 19 novembre 2024, Madame [K] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qui lui plaira de désigner, et ce aux frais des personnes expulsées, et en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues par le locataire,
• Condamner à titre provisionnel Monsieur [N] au paiement des sommes suivantes :
o 3.568 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2024,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges de 395,78 euros pour la période comprise entre le 19 et le 31 octobre 2024, puis de 943,78 euros par mois jusqu’à la libération totale des lieux,
o 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 février 2025, Madame [K] [O], représentée par Maître [S], a indiqué que le locataire avait quitté les lieux loués le 14 janvier 2025, qu’il avait signé une attestation de sortie ainsi que l’état des lieux de sortie faisant état d’une reconnaissance de la dette locative à hauteur de 6.278,02 euros. La bailleresse a actualisé sa créance locative à la somme de 6.278,02 € au jour de l’audience.

Monsieur [A] [N], régulièrement convoqué par signification de l’assignation à l’étude, le domicile ayant été vérifié, n’a pas comparu ni n’était représenté. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire s’agissant d’une affaire susceptible d’appel.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mai 2025 délibéré prorogé au 23 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend »
L'article 835 alinéa 2 poursuit que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
Ainsi, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [K] [V] épouse [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
3.020,46 € n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2024.

En l’espèce, il ressort des débats à l’audience que Monsieur [A] [N] a quitté volontairement le logement et a remis les clés à la bailleresse le 14 janvier 2025. Il n’y a donc plus lieu d’ordonner au locataire de quitter les lieux pris à bail ni d’ordonner son expulsion forcée.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [K] [V] épouse [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2025, date du départ des lieux du locataire, Monsieur [A] [N] lui devait la somme de 6.278,02 €, échéance de janvier 2025 (jusqu’au 14 janvier) et régularisation des charges de 2023 incluses, et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [A] [N] n’a pas comparu mais a reconnu aux termes de l’attestation de sortie du logement signé par ses soins le 14 janvier 2025 qu’il devait à sa bailleresse la somme de 6.278,02 euros « correspondant aux arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation ».

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [A] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 6.278,02 euros au titre de sa dette locative arrêtée à la date de son départ des lieux le 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025 (jusqu’au 14 janvier) et régularisation des charges de 2023 incluses, mais hors frais de procédure, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le locataire ne s’étant pas maintenu dans les lieux, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [A] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, et compte tenu d’une part de la situation économique du locataire qui ne parvient plus à régler ses loyers, et d’autre part des frais que la bailleresse a été contrainte d’engager, il y a lieu de condamner Monsieur [A] [N] au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,