TJ 78646, 22 mai 2025, RG 24/00636

TRIBUNAL
de VERSAILLES
[Adresse 3]
[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00636 -
N° Portalis DB22-W-B7I-SNK2

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT
du 22 Mai 2025

[O] [E] épouse [C]

C/

[X] [J]

Expédition exécutoire
délivrée le
à

Expédition copie certifiée conforme
délivrée le
à M. [X] [J]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 22 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l'audience du 20 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

Mme [O] [E] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par Me Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

M. [X] [J]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Comparant en personne

À l'audience du 20 mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2022, Madame [O] [C], a consenti à Monsieur [X] [J] un bail d’habitation portant sur un logement situé au sein de la [Adresse 9], au [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi qu’un emplacement de stationnement 14 lot 8273 ([Adresse 8]) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 698,93 euros et une provision sur charges de 94 euros

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.304,59 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [X] [J] le 30 mai 2024.

Par assignation du 6 septembre 2024, Madame [O] [E] épouse [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité d’occupation journalière égale au montant du dernier loyer journalier hors charges, augmentée des charges locatives, et ce, à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de son chef,3.774,38 € euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 23 août 2024, loyer de août 2024 inclus, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2024. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties lors de l’audience du 20 mars 2025.

Madame [O] [E] épouse [C], représentée par son conseil, maintient ses demandes tel qu’aux termes de son acte introductif, en actualisant la dette locative à la somme de 2891,89 euros, arrêtée au 7 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. Elle indique que le défendeur a repris le paiement du loyer courant, et verse une somme de 60 euros en plus du loyer, qu’elle estime insuffisante. Elle indique s’en rapporter à la décision de la présidente quant à l’éventuelle octroi de délais de paiement et suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [X] [J] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette et déclare vouloir se maintenir dans les lieux. Il ajoute qu’il a démissionné de son précédent emploi et perçoit à ce jour l’allocation de retour à l’emploi. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 80 euros par mois, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
· Sur la recevabilité

Madame [O] [E] épouse [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir informé la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

· Sur le fond
 Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats concernés a été signifié au locataire le 29 mai 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.304,59 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 30 juillet 2024.
Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [X] [J] s’est acquitté du versement du montant du dernier loyer courant avant la date de l’audience. En outre, ce dernier a formulé sa volonté de se maintenir dans les lieux.
Ainsi, compte tenu de la situation matérielle et sociale de l’intéressé, des efforts entrepris afin de reprendre le paiement de son loyer et la démarche volontairement mise en place en vue de l’apurement de l’arriéré locatif, il convient d’accorder des délais de paiement et d'autoriser Monsieur [X] [J] à se libérer de sa dette locative par mensualités de 80 euros par mois en plus du loyer courant afin de lui permettre le respect des échéances sur la durée et favoriser son maintien dans les lieux.
En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition des clauses résolutoires de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant les loyers et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Madame [O] [E] épouse [C] verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 7 mars 2025, Monsieur [X] [J] restait lui devoir la somme de 2891,89 euros, échéance du mois de mars incluse.
Monsieur [X] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de à la somme de 2891,89 euros à la bailleresse.
Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [X] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [X] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS,