TJ 22278, 2 juin 2025, RG 21/02292

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 02 JUIN 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 02 Juin 2025

N° RG 21/02292 - N° Portalis DBXM-W-B7F-E2CH
FLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente
Madame VUILLAUME, Vice-Présidente
Madame VOLTE, Magistrate honoraire juridictionnelle

GREFFIER. : Madame VERDURE lors des débats et Madame DUJARDIN pour la mise à disposition ;

DÉBATS : à l'audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, Vice-présidente, le deux Juin deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l'issue des débats .

ENTRE :

Madame [E] [C] épouse [T] née le 03 Septembre 1972 à SAINT BRIEUC (22200), demeurant 12 Boulevard Charner - 22200 SAINT BRIEUC - Représentant : Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Monsieur [R] [J] [T] - né le 29 Avril 1971 à SAINT HELIER (JE01), demeurant 12 Boulevard Charner - 22200 SAINT BRIEUC
Représentant : Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

La S.C.I. [V], Société civile immobilière, prise en la personne de ses cogérants domiciliés en cette qualité au siège, sis 22 Rue du Soleil Levant - 56800 LOYAT - Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

La SCI [V] a consenti à Mme [T] commerçante et M. [T] conjoint collaborateur, le 26 septembre 2009 à effet au 16 septembre 2009, un bail commercial portant sur des locaux situés 12 boulevard Charner 22 000 Saint-Brieuc, à usage d’activité de restauration, location en meublés ou toute activité annexes, pour une durée de 9 ans et moyennant paiement d’un loyer mensuel hors taxe de 1 831,92 €.
Un avenant du même jour était joint au bail, dans lequel la SCI [V] s’est engagée au plus tard au 31 décembre 2009 à réaliser différents travaux.
Le bailleur a délivré aux preneurs, le 29 mars 2018, un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire.
M et Mme [T] ont saisi dans le délai du commandement la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et d’obtenir un moratoire.
Dans ce cadre, le bailleur a présenté une demande reconventionnelle aux fins que soit ordonnée une mesure d’expertise au motif qu’il avait un doute sur les conditions d’entretien du bien loué par les preneurs.
Cette dernière a été ordonnée le 27 septembre 2018 et M et Mme [T] ont été autorisés à payer les sommes dues en 11 mois, la clause résolutoire étant suspendue à cette occasion.
La SCI [V] a finalement renoncé à la mesure et partant n’a pas consigné les honoraires de l’expert, de sorte que la mesure est devenue caduque.
M et Mme [T] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour obtenir une mesure d’expertise qui a été dans ces conditions ordonnée le 20 juin 2019.
L’expert a déposé son rapport le 23 avril 2021.
Sur demande des preneurs le bail a été renouvelé avec prise d’effet le 1er juillet 2021.
Par acte d’huissier du 17 septembre 2021, M et Mme [T] ont assigné la SCI [V] au visa des dispositions du bail, de l’article 1719 du code civil du décret du 30 janvier 2002 et du rapport d’expertise aux fins d’obtenir la réalisation de travaux sous astreinte tels que décrits dans le rapport, mais également la condamnation du bailleur à les indemniser de divers préjudices (d’exploitation, de jouissance, de déménagement réaménagement, moral) et afin d’obtenir la réfaction du loyer à hauteur de 560 € à compter du mois de décembre 2019.
Par ordonnance du 29 août 2023, le juge de la mise en état, saisi d’une demande de suspension de paiement des loyers a débouté M et Mme [T] de leur demande et renvoyé l’affaire à la mise en état.
Par dernières conclusions remises par voie électronique le 26 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, M et Mme [T] réitèrent les demandes contenues dans leur assignation introductive et demandent au visa des article 1-3 du bail du 26 septembre 2020, 1719 du code civil, du décret du 30 janvier 2002, du rapport d’expertise, des articles 1210 et 1220

du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 1104 du code civil et R145-35 du code de commerce de :
condamner la SCI [V] sous astreinte de 5 000 € par jour de retard à exécuter à ses frais la totalité des travaux décrits en page 55 à 60 dans le rapport d’expertise ;
dire que l’astreinte commencera à courir à compter de la signification du jugement et pourra être liquidée à défaut d’exécution et passé un délai de trois semaines ;
condamner la SCI [V] à verser à M et Mme [T]
> 22 278 € titre du préjudice d’exploitation « crêperie » ;
> 28 254,62 € au titre du préjudice d’exploitation « activité meublé » ;
> 35 546,32 € au titre du préjudice de jouissance durant la durée des travaux « activité crêperie » ;
> 10 456,45 € au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux « activité meublé » ;
> 80 000 € au titre du préjudice de jouissance durant l’exécution du bail ;
> 7 500 € au titre du préjudice de déménagement/réaménagement ;
> 12 000 € au titre du préjudice moral ;
dire que les condamnations relatives au préjudice seront assorties des intérêts à compter de la date de l’assignation jusqu’à paiement ;
ordonner la suspension partielle de loyer à hauteur de 1 395 € par mois à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’à la terminaison et à défaut jusqu’au jugement à intervenir ;
condamner la SCI [V] à payer à M et Mme [T] la somme de 39 060 € versés en trop jusqu’au 1er novembre 2023 ;
dire que les sommes correspondant à la suspension partielle sont définitivement acquises au titre du préjudice ;
« juger définitivement non exigible la suspension partielle des loyers » ;
débouter la SCI [V] de sa demande de résolution judiciaire du bail ;
allouer un délai de grâce de 24 mois en cas d’exigibilité des loyers ;
condamner la SCI [V] aux dépens et à payer à M et Mme [T] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions remises par voie électronique le 15 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI [V] demande au tribunal de :
déclarer irrecevables les demandes de M. [T] ;
débouter M et Mme [T] de leurs demandes ;
condamner M et Mme [T] à supporter les dépens et à lui payer la somme de

10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Reconventionnellement elle demande au tribunal de :
prononcer la résolution judiciaire du bail commercial signé le 26 septembre 2009 aux torts exclusifs de M et Mme [T] ;
ordonner l’expulsion de M et Mme [T] et les condamner au paiement de la somme de 44 431 € à parfaire au titre des loyers impayés ;
subsidiairement :
dire ni avoir lieu un partage de responsabilité et en conséquence :
dire que la SCI [V] sera tenue des travaux à hauteur de 40 % ;
s’agissant des préjudices :
dire que pour les préjudices d’exploitation ceux-ci ne sont pas justifiés ;
débouter en conséquence M et Mme [T] de cette demande ;
A défaut :
dire que la demande relative au préjudice d’exploitation se heurte à la prescription quinquennale ;
débouter les époux [T] de leur préjudice de jouissance et de leur demande au titre du préjudice moral ;
condamner M et Mme [T] à régler à la SCI [V] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
De manière reconventionnelle :
Voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial signé le 26 septembre 2009 aux torts exclusifs de M et Mme [T] ;
Voir prononcer l’expulsion des époux [T] de l’immeuble loué 12 boulevard Charner à Saint-Brieuc ;
Condamner M et Mme [T] à régler à la SCI [V] la somme de 44 364,31€, somme à parfaire et à actualiser au titre de loyers impayés ;
Condamner M et Mme [T] à payer à la SCI [V] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

SUR CE :
Sur la recevabilité de l’action de M. [T]
La SCI [V] qui prétend non sans une certaine contradiction, à l’irrecevabilité des demandes de M. [T] comme ne pouvant bénéficier du statut des baux commerciaux, alors qu’elle lui a consenti un bail commercial et qu’il est donc co-titulaire aux côtés de son épouse en sa qualité de conjoint collaborateur

régulièrement déclaré et visé dans l’extrait K Bis de la personne physique exploitante et qu’elle prétend à son expulsion en application de ses dispositions dudit bail est mal fondée à opposer cette fin-de-non-recevoir.
Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte
Si le fondement de cette demande est maladroitement exprimé, il ressort des textes visés au dispositif que les preneurs fondent leur demande juridiquement sur la base de différents textes et actes contrairement à ce que soutient le bailleur.
La chronologie des relations contractuelles et notamment la date de renouvellement du bail n’est pas discutée de sorte que c’est à l’aune de ces faits et actes juridiques que les dispositions légales applicables entre les parties seront déterminées.
Le bail qui remonte à 2009 a été renouvelé avec prise d’effet le 1er juillet 2021 soit postérieurement à la loi du 18 juin 2014 et au décret du 3 novembre 2014 ayant modifié les règles relatives à la répartition de la charge des travaux   entre les parties à un bail commercial.
Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la date de publication du décret du 3 novembre 2014 soit le 5 novembre 2014 et sont donc applicables au nouveau contrat de bail intervenu entre bailleur et preneur à compter du 1er avril 2015 et partant en l’espèce s’agissant d’un bail renouvelé en 2021.
Il sera rappelé que le bail renouvelé étant un nouveau bail les clauses de l'ancien bail qui seraient contraires à la nouvelle réglementation seront réputées non écrites.
Les preneurs prétendent à la réalisation des travaux préconisés par l’expert en exécution des clauses du bail et de son avenant mais également de l’article R.145-35 du code de commerce dans sa version issue de la loi Pinel et de son décret d’application du 3 novembre 2014.
Ils soulignent que le bailleur s’est engagé à garder la charge des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, et que s’ils devaient, en leur qualité de preneur supporter les réparations, elles étaient limitées à celles rendues nécessaires en raison du défaut d’entretien ou d’exécution des travaux leur incombant ou en cas de dégradation de leur fait.
Ils déclarent que l’expert a listé le détail des travaux à effectuer à raison d’une vétusté généralisée du bâtiment, du défaut d’exécution des travaux prévus à l’avenant du 26 septembre 2009 dus eux-mêmes à un défaut d’entretien du bailleur au titre d’obligations lui incombant, d’une aggravation de la vétusté à défaut de travaux, de l’existence de désordres parasitaires et champignonnières généralisés et portant atteinte à la solidité des planchers et dus au défaut d’entretien des infiltrations en toiture et façade mais également d’une vétusté généralisée.
Pour s’opposer à la demande de réalisation des travaux, le bailleur prétend qu’aucune réclamation écrite n’a jamais été réalisée, que les preneurs n’ont jamais réalisé les travaux d’entretien leur incombant tels que prévus dans le bail et que cette demande de réalisation de travaux après 10 années d’exploitation n’est pas sérieuse.
En l’espèce il ressort des pièces que les preneurs ont signé le bail commercial du fait de l’engagement du bailleur dans un avenant du 26 septembre 2009 joint au bail du même jour de réaliser différents travaux au plus tard le 31 décembre 2009 :
-refaire la toiture de l’immeuble ;
-remettre en état ou changer le portail afin que ce dernier ferme correctement ;
-ravalement et fenêtres de l’immeuble pour vérification de leur état.
La SCI [V] qui a renoncé à la mesure d’expertise qu’elle avait demandée courant 2018, à titre reconventionnel, suite à la saisine du juge des référés par les preneurs, au motif qu’elle avait des doutes sur le bon entretien par ces derniers des locaux commerciaux loués, est mal fondée à se prévaloir de la défaillance de ces derniers.
Dans la synthèse qu’elle produit en pièce 1, la SCI [V] reconnaît qu’elle n’a réalisé aucun des travaux qu’elle s’était engagée à réaliser entre la date de signature du bail et le 31 décembre 2009, dans la mesure où elle renseigne dans un tableau, avoir selon elle fait réaliser des travaux de toiture et de changement de fenêtres au mois de juillet 2010 à hauteur de 13 790 € et 6 792,19 € soit 7 mois plus tard, d’autres travaux de toiture en juillet 2014 à hauteur de 1 586,26 €, outre la dépose et la pose d’un auvent en 2014 et la pose d’une antenne en avril 2017.
Les travaux réalisés au compte-goutte en 2010, 2014 et 2017 ont fait patienter les preneurs qui ont pu légitimement croire que d’autres travaux allaient être réalisés, en vain comme cela résulte des échanges au tout début de l’année 2018.
De ce qui précède, il est établi que le différend portant sur les travaux de remise en état de l’immeuble loué a été source de tension dès la prise à bail (et non 10 ans plus tard comme soutenu par la SCI [V]) et que les relations se sont dégradées avec le temps.
En application de l'article R 145-35 du code de commerce ne peuvent désormais être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué dès lors cependant qu'ils relèvent des grosses réparations.
Ne sont pas cependant compris les travaux d'embellissement excédant le coût d'un simple remplacement.
En substance, le bail commercial ne mettait à la charge des preneurs que les grosses réparations consécutives à un défaut d’entretien de leur part ou de dégradation de leur fait.
Du rapport d’expertise qui n’est pas critiqué par la SCI [V] à défaut pour cette dernière de demander une contre mesure, il ressort que l’expert a constaté 4 familles de désordres :
- Inhérents aux couvertures anciennes et nouvelles ;
- De nature parasitaire et champignonnières ;
- De plomberie et d’électricité ;
-D’infiltration d’eau de pluie au travers de la façade rue et de ses menuiseries.

En qualité d’expert, il déclare que ces désordres sont la résultante de l’âge et de la vétusté très importante de l’immeuble dans son ensemble à l’exception de la marquise, couverture et ravalements côté rue Charner assez récents, qui souffre de défauts de mise en œuvre de certains éléments à savoir :
-engravement du solin de la marquise, fissuration de façade, chéneau de couverture bien trop peu profond et étanchéité de certaines menuiseries au premier étage non assurée.
L’expert ajoute à cela :
-une couverture amiante obsolète, partiellement dégradée située dans l’arrière cour ;
-un portail d’entrée ne permettant plus un fonctionnement normal ni la sécurisation de l’immeuble qui en découle ;
-des dalles de sol amiantées dans la cage d’accès au logements meublés très dégradés ;
-des logements vétustes à la limite de l’insalubrité ;
-des installations électriques intérieures d’un autre temps.
Il considère que la situation de vétusté des logements meublés a généré l’arrivée de champignons et d’insectes (larves xylophages). Il a été mis en évidence des dégradations de solives enfoncée dans le plancher.
Une humidité importante a donc été constatée au niveau de la façade également.
Il affirme que ces désordres ne relèvent pas d’un manque d’entretien mais qu’ils sont inhérents à un bâti (clos couvert) qui a vécu et nécessite de lourds travaux de remise aux normes.
De ce rapport il est établi que les désordres listés par l’expert sont la conséquence non pas d’un défaut d’entretien par les preneurs des lieux loués mais qu’ils sont en lien avec un manquement du bailleur à ses obligations issues du bail, de son avenant et des dispositions de la loi Pinel.
Il est établi qu’outre le fait que le bailleur n’a pas réalisé les travaux à sa charge au titre du bail et de la loi, les rares travaux réalisés l’ont été de façon non conforme aux règles de l’art.
Des différentes photographies il est également établi que l’exploitation des deux activités n’a été possible qu’au prix d’un entretien lourd par les preneurs notamment pour éliminer les champignons.
Les travaux préconisés par l’expert pour remédier aux désordres listés plus haut sont nécessaires à assurer le clos et le couvert, à remédier à la vétusté ou à mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, notamment dans les meublés et relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur.
Il pèse donc sur le bailleur l’obligation de réaliser les travaux à sa charge dans les termes du rapport, aucun d’entre eux n’étant la conséquence d’un défaut d’entretien par les preneurs et ne relevant de l’embellissement.
C’est donc à juste titre, et en raison de la résistance de la SCI [V] à réaliser les

travaux à leur charge, que M et Mme [T] sont bien fondés à demander la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l’expert en page 61 du rapport et selon ses préconisations techniques, sans partage de responsabilité comme suit :
- Préparation démolition ;
- Traitement bois et maçonnerie ;
- Nouveaux revêtements  ;
- Doublages  ;
- Façade [V] ;
- Electricité plomberie VMC ;
- Portail et menuiseries  ;
- Finitions  ;
- Maîtrise d’œuvre.
Ces travaux seront repris au dispositif.
S’agissant des modalités de mise en œuvre de ces travaux, et tenant compte du temps nécessaire à leur réalisation (8 mois), il convient d’ordonner leur réalisation dans un délai de 8 mois commençant à courir à compter de la signification du jugement.
A défaut de réalisation dans ce délai desdits travaux, rappelant que certains auraient dû être réalisés en 2009 (Exemple : le portail) une astreinte de 500 € par jour de retard courra le lendemain de l’expiration du délai de 8 mois durant 3 mois et pourra être liquidée par le juge de l’exécution.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice
- La recevabilité de la demande
L’article 789 du code de procédure civile prévoit que “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.”

Par ailleurs, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile dispose que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

En l’espèce, alors que les demandes indemnitaires étaient déjà présentées dans l’assignation délivrée par les preneurs, la SCI [V] n’a pas saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant à faire déclarer les demandes irrecevables comme prescrites, de sorte qu’elle n’est plus recevable à opposer cette fin de non recevoir devant le tribunal au fond.

- Le bien-fondé des demandes

Il se comprend des développements de M et Mme [T] qu’ à travers la production de divers tableaux renseignés par eux, qu’ils ont fait vérifier par leur expert-comptable qui porte néanmoins la mention « ces informations ont été établies sous la responsabilité de Mme [T] », qu’ils ont perdu à compter de la prise d’effet du bail, une chance de réaliser un chiffre d’affaires théorique sur l’activité crêperie et de percevoir un montant théorique de loyer pour les meublés, en raison de l’état de l’immeuble et de la défaillance des bailleurs à faire face à ses obligations.
Il qualifie cette perte de chance de préjudice d’exploitation.

La SCI s’oppose aux demandes à défaut selon elle pour les preneurs de rapporter la preuve du préjudice réellement subi. Elle fait valoir que les preneurs se sont constitué des preuves à eux-mêmes qui ne sont pas recevables, que les demandes sont irrecevables comme prescrites pour partie et qu’il n’est pas produit les pièces supports du contenu de l’attestation de l’expert-comptable.
Dans son rapport, l’expert estime que le préjudice essentiel est en lien avec les désordres qui empêchent M et Mme [T] de louer les meublés mais également à raison du temps nécessaire à la réalisation des travaux estimés à 8 mois.
Il fait également état au titre des préjudices immatériels de l’obligation de déménagement provisoire des locataires, avec l’organisation d’une planification pour transférer les locataires d’un meublé à un autre.
Il considère que les preneurs subissent un préjudice moral important.
***
Le préjudice matériel
Pour rappel, la perte d’exploitation constitue un préjudice de jouissance rentrant dans la catégorie du préjudice matériel consistant en la perte de bénéfices que l’entreprise pouvait légitimement espérer réaliser, en raison de l’interruption ou de la réduction de son activité à la suite d’un fait. Elle implique une diminution du chiffre d’affaires, déduction faite des charges évitées et doit être justifiée par des éléments comptables.

Les preneurs qui produisent des tableaux intégrant des données de chiffre d’affaires pour l’activité crêperie et de perception de loyers pour les 5 meublés, constituant selon eux des données théoriques de chiffre que l’activité doit dégager, ne donnent aucune explication sur la provenance de ces derniers ou sur leurs modalités de calcul.

Notamment, s’agissant des loyers, les preneurs ne produisent aucun bail ou aucune quittance ni le mode de calcul de la valeur locative, démontrant qu’ils donnent à la location les studio, T1 et T1bis à un prix inférieur à ladite valeur, ni des attestations de locataires ou des courriers de leur part contestant le montant du loyer et à qui elle aurait consenti une réduction.

Ils ne justifient pas avoir été privés de la possibilité de recouvrer les loyers impayés dont ils font état dans leur calcul.

Il est par ailleurs établi que c’est en raison d’un entretien irréprochable des preneurs que ces meublés vétustes ont continué d’être loués même si un logement (1er droit), depuis le départ du locataire le 1er septembre 2020 jusqu’au 31 octobre 2022 n’a plus été donné à la location.

Dans ces conditions les preneurs subissent un préjudice matériel constitué de la perte des revenus locatifs notamment pour un logement et de leur diminution durant la durée des travaux, l’expert précisant néanmoins que les meublés pourront continuer pour une partie d’entre eux à être loués durant les travaux de reprises.

Tenant compte de ces éléments il est établi que l’état des meublés en lien avec un défaut de respect de ses obligations par le bailleur cause un préjudice matériel aux preneurs qui peut être évalué à 15 000 €.

S’agissant de l’activité crêperie les modalités de calcul du chiffre d’affaires annuel théorique de 70 000 € ne sont pas expliquées et il ressort des chiffres renseignés dans le tableau que le chiffre d’affaires a augmenté à compter de 2011 voir a été relativement stable jusqu’en 2017 pour baisser substantiellement en 2020.

Il est vrai que l’état des murs et de la façade, malgré la qualité des prestations culinaires, ont pu freiner certains clients de sorte que les preneurs ont perdu une chance de réaliser du chiffre et partant de dégager un résultat net plus important à compter de 2018 de sorte qu’il peut être alloué un préjudice matériel de 8 000 €.

M et Mme [T] ne peuvent prétendre à un préjudice de jouissance constitué de l’état du bien, déjà indemnisé ci-dessus, à défaut pour ces derniers d’habiter dans les murs. Par ailleurs ils ne peuvent prétendre subir un préjudice de jouissance en lien avec l’état des meublés à défaut de les occuper personnellement et de pouvoir réclamer au demeurant le préjudice qu’ont pu subir leurs locataires, déjà indemnisés au titre de la perte de revenus locatifs.

Par ailleurs, ils prétendent à un préjudice de déménagement et réaménagement qui n’est autre qu’un préjudice matériel en lien avec le coût de ces manœuvres, nécessaires à la réalisation des travaux.

Aucun devis n’est produit. Tenant compte de la nature des logements à déménager (meublés) du nombre, et sachant que certains logements ne sont pas occupés et peu garnis, il convient d’allouer une somme de 3 500 € à M. et Mme [T] au titre de l’indemnisation de ce poste.

Le préjudice immatériel

L’attitude des représentants de la SCI [V], qui stratégiquement, après avoir demandé une mesure d’expertise dans le cadre de la procédure d’opposition à commandement des preneurs pour tenter d’afficher une attitude vertueuse, pour dans un second temps, après la reddition de l’ordonnance, y renoncer, au point que les preneurs ont dû prendre l’initiative de la mesure, caractérise une forme de mépris du bailleur à faire face à ses obligations, à l’égard des preneurs, qui a causé un préjudice moral à M et Mme [T] qui peut être évalué à 1 000 € par an soit durant 12 ans, une somme de 12 000 €.

Sur la demande de suspension partielle du loyer

Si la SCI [V] a manqué à ses obligations, et que ce manquement ouvre droit à des indemnisations matérielles et immatérielles durant le temps du bail mais

également durant le temps des travaux comme décidé plus haut, ce manquement n’ouvre pas le droit à la demande de suspension du paiement des loyers même partielle, au titre de l’exception d’inexécution, car il n’est pas démontré que M et Mme [T] ont été privés de la possibilité d’exploiter l’activité de crêperie et de meublés, certes au prix d’importants efforts.

Admettre une diminution de loyer sur la période considérée par les preneurs n’aurait comme conséquence comptable que d’augmenter le résultat d’exploitation par réduction des charges d’exploitation et partant de réduire l’indemnisation tirée de la perte d’exploitation décidée plus haut.

Par ailleurs les preneurs ne rapportent pas la preuve que des locataires ont engagé des procédures contre eux en diminution ou suspension des loyers et ne produisent aucune attestation des occupants mécontents.

Les deux constats de dégât des eaux concernant deux occupants ne suffisent pas à fonder la demande de suspension même partielle.

Si des meublés ont été libérés et que M et Mme [T] ont fait le choix de ne pas les relouer à raison de leur vétusté, ou de les louer à un moindre prix, ces derniers ne rapportent pas la preuve qu’ils ont tenté une location en vain.

M et Mme [T] sont donc déboutés de la demande de suspension de paiement des loyers et condamnés à payer la somme de 44 364,31 € qu’ils se sont abstenus de payer sans décision judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur

La SCI [V] prétend à la résolution judiciaire du bail pour manquements graves et répétés des preneurs dans leurs obligations.

En l’espèce, les manquements graves et répétés du bailleur sont caractérisés depuis le début de la relation contractuelle et si les preneurs ont pu suspendre un temps le paiement du loyer au point qu’un commandement visant la clause résolutoire a été délivré, il est établi que cette défaillance est intervenue dans un contexte de tension entre les parties au bail et à une attitude du bailleur inadmissible et indemnisée au titre du préjudice moral.

Le juge des référés a accordé un échelonnement aux preneurs et ces derniers l’ont respecté.

A ce jour, si les preneurs ne contestent pas le montant des loyers impayés partiellement dont la SCI [V] fait état dans un tableau repris dans leurs conclusions à hauteur de 44 364,31 € et mis à leur charge ci-dessus, leurs manquements dans le contexte ci-dessus rappelé ne revêt pas la gravité susceptible de fonder la résolution du bail et ce d’autant qu’il pèse sur le bailleur l’obligation de réaliser des travaux d’ampleur et d’indemniser M et Mme [T] dans les termes de la présente décision.

D’ailleurs les sommes allouées dans la présente décision sont susceptibles de se compenser en majeure partie avec le reliquat de loyer dû et qu’à supposer qu’une somme soit encore due par M et Mme [T], il est de bonne justice de leur accorder un échelonnement de 12 mois commençant à courir à compter de l’expiration du délai de 8 mois laissé au bailleur pour réaliser les travaux.

Sur le point de départ des intérêts

Les circonstances de l’espèce justifient que le point de départ des intérêts au titre des créances réciproques soit la date du jugement.

Sur les demandes accessoires

La SCI [V] qui succombe majoritairement supporte les dépens comprenant les honoraires de l’expert et est condamnée à payer à M et Mme [T] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS