TJ 27229, 27 mai 2025, RG 22/02077

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 22/02077 - N° Portalis DBXU-W-B7G-G5M2
NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

DEMANDEUR :

S.A.S.U. KOB
immatriculée au RCS Versailles sous le n° 903 441 566, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège
Dont le siège social est sis :
[Adresse 3]
- [Localité 9]

Représentée par Me Pauline COSSE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Nathalie CARRERE, membre du cabinet PONS ET CARRERE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [P]
né le 31 Juillet 1955 à [Localité 11] (27),
De nationalité française,
Retraité,
demeurant [Adresse 8]
- [Localité 5]

Représenté par Me Hortense ROUILLARD, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Nina LEBARQUE, avocat au barreau de VAL D’OISE (avocat plaidant)

Madame [W] [J] épouse [P]
née le 13 Mars 1960 à [Localité 13],
De nationalité française,
Retraitée,
demeurant [Adresse 8]
- [Localité 5]

Représentée par Me Hortense ROUILLARD, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Nina LEBARQUE, avocat au barreau de VAL D’OISE (avocat plaidant)

S.A.R.L. MCF IMMO
Immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 441 266 897,
Dont le siège social est sis :

N° RG 22/02077 - N° Portalis DBXU-W-B7G-G5M2 - jugement du 27 mai 2025

[Adresse 1]
- [Localité 10]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, membre du cabinet RDS avocats, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de Strasbourg(avocat plaidant)

PARTIE INTERVENANTE FORÇÉE

Maître [V] [C]
Notaire associé de la SCP dénommée “[V] [C], LOUIS-PIERRE CHAUSSADE”,
Immatriculée au RCS d’EVREUX sous le n°434 073 052,
Dont l’office est sis :
[Adresse 7]
- [Localité 6]

Représenté par Me Laurent SPAGNOL, membre de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

- Madame Marie LEFORT, présidente
- Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge
- Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux.

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 11 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe,
- rédigé par Madame Louise AUBRON-MATHIEU ,
- signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par mandat simple de vente, sans exclusivité, M. [G] [P] et Mme [W] [J] épouse [P] ont mandaté la SARL MCF Immo, agence immobilière, aux fins de vendre un ensemble immobilier à rénover situé à [Localité 12], au prix de 170 000 euros net vendeur, outre une commission à hauteur de 9 000 euros à la charge des acquéreurs.
Le 16 novembre 2021, la SASU KOB, représentée par M. [R] [E], a fait une offre d’achat au prix de 150 000 euros net vendeur, qui a été acceptée par les époux [P] le 25 novembre 2021.
Le 10 décembre 2021, un compromis de vente a été régularisé entre les époux [P], la SASU KOB et la SARL MCF Immo, en sa qualité de mandataire, aux termes duquel les époux [P] se sont engagés à vendre ledit bien au prix de 150 000 euros, outre des honoraires d’agence pour la SARL MCF Immo d’un montant de 9 000 euros et une provision pour les droits d’enregistrement et les frais notariés d’un montant de 12 400 euros, soit une somme totale de 171 400 euros.
La vente a été consentie sous les deux conditions suspensives suivantes : l’obtention d’un certificat ou d’une note d’urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination et le droit de préemption urbain.
Une clause pénale a prévu le versement d’une indemnité forfaitaire d’un montant de 15 000 euros pour le cas où, après la levée de toutes les conditions suspensives, l’une des parties refuserait de signer l’acte authentique.
La signature de l’acte authentique de vente a été fixée au 12 mars 2022 au plus tard.
L’acte authentique n’a pas été régularisé à cette date.
Par courrier en date du 6 avril 2022, la SASU KOB a mis en demeure les époux [P] d’autoriser Maître [C], notaire chargé de la vente, à lui restituer la somme de 5 000 euros séquestrée entre ses mains et de lui verser l’indemnité de 15 000 euros prévue au compromis de vente au titre de la clause pénale.
Le 13 avril 2022, Maître [C] a informé la SASU KOB de ce que l’acte authentique de vente était prêt pour signature et a proposé pour ce faire la date du 6 mai 2022, à laquelle la SASU KOB a refusé de se présenter, informant les vendeurs de ce qu’elle ne souhaitait plus acquérir le bien litigieux.
Par exploit d’huissier en date du 10 mai 2022, la SASU KOB a été citée à comparaître en l’étude de Maître [C] le mardi 17 mai 2022 à 9h30 pour la signature de l’acte authentique de vente mais ne s’y est pas présentée.
Par actes d’huissier en date du 15 et 20 juin 2022, la SASU KOB a assigné les époux [P] et la SARL MCF Immo devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins que soit prononcée la résolution du compromis de vente en date du 21 décembre 2021, d’autoriser Maître [V] [C], notaire à Pacy-sur-Eure, à restituer à la SAS KOB la somme de 5 000 euros séquestrée entre ses mains, condamner solidairement les époux [P] et la SARL MCF Immo à lui payer la somme de 15 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue par le compromis en cas de défaillance de l’un des signataires, condamner solidairement les époux [P] et la SARL MCF Immo à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par acte d’huissier en date du 3 novembre 2022, les consorts [P] ont assigné en intervention forcée Me [V] [C], notaire en charge de la vente.
Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier.
La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 4 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 mai 2024, la SASU KOB demande au tribunal de :

Prononcer la résolution du compromis de vente en date du 10 décembre 2021 ;Condamner solidairement les consorts [P], la SARL MCF Immo et Maître [V] [C] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire prévue par le compromis en cas de défaillance de l’un des signataires ;Débouter les consorts [P], la SARL MCF Immo et Maître [V] [C] de toutes leurs demandes ;Condamner solidairement les consorts [P], la SARL MCF Immo et Maître [V] [C] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les consorts [P], la SARL MCF Immo et Maître [V] [C] aux entiers dépens.Au visa des articles 1102, 1231-5, 1240, 1241, 1603, 1610 du code civil, la SASU KOB fait valoir que :
La division des parcelles n’était pas une des conditions suspensives de la vente ; Elle prévoyait de rénover le bien et de le revendre avant l’été, période la plus propice aux transactions immobilières et avait déjà commandé des matériaux ; Une signature le 17 mai impliquait une mise sur le marché au début de l’été, au moment où l’activité immobilière est réduite ; Dans le silence du compromis, la date stipulée est nécessairement une date impérative et un report de la date n’aurait été possible qu’en cas d’accord des parties ;L’agence immobilière, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier titulaire du mandat de vente, était tenue à une obligation d’information et de conseil et notamment de s’informer sur la purge du délai de recours administratif de trois mois relatif à la division cadastrale en cours, afin de s’assurer que l’état juridique de l’immeuble permettait la réalisation de l’opération projetée dans le délai convenu ; Le notaire a négligé d’alerter les parties sur le délai de purge relatif à la division de la parcelle et a ainsi failli à son obligation d’information et de conseil ;Elle a subi un préjudice de perte de chance de réaliser une opération immobilière intéressante, dans laquelle elle a investi du temps et de l’argent puisque la somme de 150 000 euros lui appartenant a été immobilisée pendant quatre mois et qu’elle a engagé des dépenses pour l’achat des matériaux.
Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 novembre 2023, les époux [P] demandent au tribunal de:

Constater la caducité du compromis de vente en date du 21 décembre 2021 ;A titre de subsidiaire, prononcer la résolution du compromis de vente ;Rejeter le surplus des demandes formulées par la société KOB ;Condamner solidairement la société KOB et la société MCF immo à leur verser la somme de 15 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;A défaut, condamner la société KOB à leur verser la somme de 15 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;Condamner la société MCF immo à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour faute professionnelle ;Condamner Maitre [V] [C] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de préjudice moral ;Condamner solidairement Maitre [C] des condamnations mises à la charge de la société KOB et de la société MCF immo ;Condamner solidairement la société KOB et la société MCF immo au paiement de la somme de 3 000 euros chacun, soit 6 000 euros au total, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;A défaut, condamner la société KOB à leur verser la somme de 3 000 euros chacun, soit 6 000 euros au total, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Maitre [V] [C] à leur verser la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société KOB, la société MCF Immo et Maître [V] [C] aux entiers dépens.Au visa des articles 1103, 1104, 1240 du code civil, les époux [P] font valoir que :
La division des parcelles était bien une condition suspensive à la vente dans la mesure où le compromis de vente mentionnait bien que la division était en cours ;Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque ;Le délai de signature prévue au compromis de vente n’est qu’une date indicative, dont le respect n’entraine pas la résolution automatique du compromis de vente ; Les époux [P] n’ont pas refusé de signer l’acte authentique, c’est l’acquéreur qui a refusé de se présenter au rendez-vous de signature et qui était donc défaillant ;La société KOB ne peut solliciter l’application de la clause pénale dans la mesure où les époux [P] n’ont pas été défaillants ;La somme de 5 000 euros au titre du séquestre n’a jamais été versée ; L’agence immobilière a commis une faute en rédigeant un compromis de vente ne prenant pas en considération le délai de purge relatif à la division de la parcelle ;Le notaire n’a pas calculé de façon correcte le délai nécessaire à la division des lots et n’en a informé ni le vendeur, ni l’acquéreur ;
Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, la SARL MCF immo demande au tribunal de :

Débouter la SASU KOB de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SARL MCF Immo ;Débouter les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SARL MCF Immo ;A titre reconventionnel, condamner la SASU KOB à payer à la SARL MCF Immo la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;En tout état de cause, condamner la SASU KOB ou tout succombant à payer à la SARL MCF Immo la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SASU KOB ou tout succombant au paiement des dépens ; Au visa des articles 1103, 1240 et suivants du code civil, L.213-2 du code de l’urbanisme, 700 du code de procédure civile, la SARL MCF Immo fait valoir que :
Seule une partie à l’acte de vente peut être condamnée à payer l’indemnité forfaitaire de 15 000 euros prévue par le compromis de vente, elle ne peut donc s’appliquer au mandataire ; Le compromis de vente ne prévoit pas que le délai fixé pour la signature de l’acte authentique ait un caractère impératif ; Si la date de réitération au 12 mars 2022 était une condition déterminante de son consentement, la société KOB aurait dû demander à ce que cela soit mentionné sur le compromis de vente ; Elle a transmis le dossier de la vente, dont le compromis de vente, à Maître [C] par email le 14 décembre 2021 ; qu’il appartenait donc au notaire de notifier le compromis de vente à la mairie pour faire courir le délai de deux mois relatif à son droit de préemption et ainsi permettre la purge de ce délai avant la date prévue au compromis ; que le notaire a attendu le 17 janvier pour le faire, dès lors seul ce dernier pourra être tenu responsable ;Il était évident que la division cadastrale devait être réalisée avant la réitération de l’acte de vente, ceci d’autant plus que le compromis de vente indiquait bien que la section B N201 était en cours de division ;Le géomètre a demandé tardivement la déclaration préalable de division du bâti alors qu’il avait été mandaté au mois de novembre 2021, soit un mois avant la signature du compromis de vente et plus de trois mois avant la date prévisible de signature de l’acte de vente fixée au 12 mars 2022 ; Dans la mesure où la vente n’a pas eu lieu du fait de la société KOB, ce qui a privé l’agence MCF Immo de sa commission, la demanderesse devra être condamnée à lui verser une indemnité compensatrice à hauteur de 9 000 euros.
Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 18 mars 2024, Maitre [C] demande au tribunal de :

Débouter les époux [P] et la société KOB de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;Condamner in solidum les époux [P] et la société KOB à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum les époux [P] et la société KOB aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Spagnol-Deslandes-Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Au visa des articles 768 du code de procédure civile, 1240 du code civil, il fait valoir que :

Il a appris le 4 février 2022 que la déclaration préalable de division avait été déposée le 30 décembre 2021 et qu’en l’absence de réponse de la part de la commune, cette déclaration préalable a bénéficié tacitement d’une décision de non-opposition à compter du 30 janvier 2022, le délai de retrait d’une durée de 3 mois s’achevant le 30 avril 2022 ; Le seul rédacteur du compromis de vente est l’agence immobilière ;Quand bien même un grief pourrait être formulé à son encontre, ce fait serait sans la moindre incidence sur la situation résultant de faits générateurs antérieurs et étrangers à son intervention résultant de la mauvaise rédaction du compromis de vente et des diligences tardives opérées par le géomètre en charge de la divis
MOTIFS

Selon l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».
Aux termes de l’article 1304 du même code, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.
L’article 1304-6 alinéa 3 précise qu’en cas de défaillance de la conditions suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.
Selon l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».
L’article 1603 applicable au contrat de vente prévoit que : « (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend » et l’article 1610 que : « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ».
Si la demande de caducité du contrat est formée à titre reconventionnel par les époux [P], cette prétention fondée sur l’absence de réalisation d’une condition suspensive doit être examinée avant la question du manquement aux obligations contractuelles qui fonde la demande de résolution formée par la SASU KOB.

Sur la caducité du compromis de vente
Les époux [P] font valoir que la caducité du compromis de vente au 12 mars 2022 doit être constatée dans la mesure où l’ensemble des conditions suspensives, dont la division cadastrale, n’ont pas été réalisées à cette date.
Il ressort des termes dudit compromis que les parties ont entendu soumettre la réalisation de la vente à deux conditions suspensives : la première étant que la note ou le certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination et la deuxième étant celle relative au droit de préemption urbain.
La division de la parcelle cadastrée B N*[Cadastre 4] n’a pas été spécifiquement mentionnée comme étant une condition suspensive. En effet, le compromis de vente mentionne en page 3 que cette parcelle est en cours de division au jour de sa signature, de sorte que la réalisation de l’événement n’est pas incertaine.
Par ailleurs et surtout, il ressort des termes du litiges et des pièces produites que la vente n’a pas été réitérée à la suite du compromis, du fait de la SAS KOB qui a considéré que le délai prévu contractuellement pour la signature de l’acte authentique de vente était dépassé et non du fait qu’une des conditions suspensives ne se serait pas réalisée.
Aussi, le moyen soulevé par les époux [P] est inopérant et la demande tendant à déclarer le compromis de vente caduc sera rejetée.

Sur la demande de résolution de la vente
En l’espèce, il résulte de la clause intitulée « acte authentique – réalisation » insérée au compromis de vente conclu entre les parties que : « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix. L’acte authentique sera établi sur convocation par Maître [C] ayant son étude notariale à [Localité 6], désigné comme le notaire du vendeur et de l’acquéreur. La signature de l’acte authentique est prévue entre les parties à la date du 12 mars 2022. L’acquéreur paiera tous les frais, droits et honoraires de l’acte authentique de vente. Il supportera, le cas échéant, les frais d’acte de prêt ».
Il est constant que les parties n’ont pas signé l’acte authentique de vente avant la date du 12 mars 2022 prévue au compromis.
Si la demanderesse soutient que cette date était une date impérative, il résulte néanmoins de l’analyse de ladite clause qu’il n’a pas été précisé que la date fixée aurait un caractère impératif.
Or, en l’absence de clause spécifique stipulant que les parties ont entendu faire de la date de signature de l’acte authentique un élément déterminant de leur consentement ni comme une obligation imposée à chacune des parties, la date prévue au terme du compromis de vente doit être considérée comme ayant un caractère purement indicatif.
En outre, aucune sanction n’a été prévue au compromis de vente en cas d’absence de signature de l’acte de vente à la date convenue.
Dès lors, le seul fait que l’acte authentique de vente n’ait pas été signé à la date du 12 mars 2022 ne peut justifier la résolution judiciaire de la vente.
Par ailleurs, la société KOB fait valoir que la signature de l’acte authentique n’était pas subordonnée à la purge du délai de recours administratif à l’encontre de la déclaration de division, dans la mesure où la division des parcelles ne figure pas parmi les conditions suspensives prévues au compromis.
Comme relevé précédemment, la division des parcelles n’a pas été érigée en condition suspensive.
Dès lors que le compromis spécifie en page 3 que la parcelle est, au jour dudit compromis, en cours de division, l’acte authentique de vente ne pouvait être régularisé tant que la procédure relative à la division de la parcelle n’était pas achevée et que le délai de recours administratif de trois mois suivant déclaration préalable de division cadastrale n’était pas purgé.
C’est donc à bon droit que Maître [C], a refusé la demande de la SASU KOB visant à ce que l’acte authentique de vente soit régularisé avant la purge de ce délai.
Aussi, la demande de résolution de la vente formée par la SASU KOB n’est pas fondée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par la SASU KOB

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-5 dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Sur la responsabilité de la SARL MCF Immo
La SASU KOB fait valoir qu’en sa double qualité de rédacteur du compromis et de mandataire, la SARL MCF Immo avait une obligation de conseil et se devait de s’assurer que l’état juridique de l’immeuble permettait la réalisation de l’opération projetée dans le délai convenu, à savoir le 12 mars 2022.
Il résulte des développements ci-dessus que la date du 12 mars 2022 prévue au compromis de vente n’était qu’une date indicative de signature de l’acte authentique.
De surcroît, la SASU KOB ne démontre pas que lors de la rédaction par la SARL MCF Immo du compromis de vente litigieux, elle aurait spécifié à cette dernière que la signature de la vente définitive le 12 mars 2022 était une condition déterminante de son consentement.
Il résulte au contraire des échanges de courriers électroniques versés au débat que l’agence immobilière a transmis le projet de compromis de vente à la SASU KOB le 8 décembre 2021 pour que cette dernière lui fasse part de ses éventuelles observations. Force est de relever que la SASU KOB n’a pas exigé que des précisions soient apportées.
Il ne peut donc être reproché à la SARL MCF Immo de ne pas avoir fait figurer au compromis un délai impératif de signature de l’acte authentique.
De plus, il ressort des termes de la clause intitulée « identification des biens vendus » citées ci-dessus que les parties ont bien fait entrer dans le champ contractuel la nécessaire division cadastrale, préalablement à la vente.
Les époux [P] ont en ce sens mandaté un géomètre et lui ont donné pouvoir, selon mandat conclu le 4 décembre 2021, d’établir et de signer, en leur nom, le dossier de publicité foncière nécessaire à la réalisation de la division cadastrale.
Il ressort du courrier électronique adressé par Maitre [C] aux parties le 18 mars 2022 que le géomètre a réalisé tardivement auprès de la commune concernée la déclaration préalable de division du bâti, obligatoire avant toute division cadastrale.
C’est cette déclaration tardive qui a empêché les parties de signer l’acte authentique de vente à la date convenue, en l’absence de purge du délai de recours administratif de trois mois.
Il apparait ainsi que si le géomètre avait procédé à la déclaration préalable de division du bâti lorsqu’il a reçu mandat des époux [P], soit le 4 décembre 2021, l’acte authentique de vente aurait bien pu être signé à la date du 12 mars 2022, comme prévu au compromis de vente.
Enfin, le fait qu’aucune sanction ne soit prévue en cas d’absence de versement de la somme due au titre de séquestre ne peut être reproché à la SARL MCF Immo, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une obligation légale.
Par conséquent, aucune faute ne peut être reprochée à l’agence SARL MCF Immo.
La SASU KOB et les époux [P] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre.
Sur la responsabilité de Maître [C]
Il ressort des développements ci-dessous que la vente était subordonnée à la réalisation d’une division cadastrale préalable, confiée à un géomètre.
Il appartenait à ce dernier, et non au notaire instrumentaire, de procéder à une déclaration préalable de division du bâti auprès de la commune concernée, dans le cadre du mandat qui lui a été confié par les époux [P].
Le fait que cette déclaration ait été réalisée tardivement ne peut ainsi être reproché à Maitre [C], qui en a informé les parties dès qu’il en a eu connaissance.
Ainsi, aucune faute ne peut être reprochée à Maître [C].
La SASU KOB et les époux [P] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre.
Sur la responsabilité des époux [P]

Il résulte de la clause intitulée « clause pénale » insérée au compromis de vente conclu entre les parties que : « après la levée de toutes les conditions suspensives et dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devrait, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, une somme égale à 15 000 euros. Néanmoins, la partie qui n’est pas défaillante, pourra si elle le souhaite, pendre acte du refus de signer de la partie adverse et invoquer, selon son choix, la résolution dudit contrat de vente. De plus, dans l’une ou l’autre éventualité, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire, dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique « négociation », l’opération étant définitivement conclue ».
Or, il est constant que la SASU KOB a refusé de signer l’acte authentique de vente dès lors que le délai fixé au 12 mars 2022 était dépassé, ce qu’elle a d’ailleurs indiqué par courrier aux époux [P] et à Me [C].
Les époux [P] ont alors cité la SASU KOB à comparaitre, par exploit d’huissier en date du 10 mai 2022, afin de régulariser l’acte de vente en l’étude de Maître [C] le mardi 17 mai 2022 à 9h30. La SASU KOB ne s’est toutefois pas présentée au rendez-vous fixé.
Il résulte de ces éléments que les époux [P] n’ont jamais refusé de signer l’acte authentique de vente, contrairement à la SASU KOB.
C’est en effet la SASU KOB, qui, considérant que la date du 12 mars 2022 était impérative, a refusé de signer l’acte authentique de vente, alors même que l’ensemble des conditions suspensives avait été levées et que les formalités relatives à la division cadastrale avaient été réalisées.
La SASU KOB ne peut donc solliciter l’application à son bénéfice de la clause pénale prévue au contrat.
Par conséquent, la demande de la SASU KOB visant à condamner solidairement M. [G] [P] et Mme [W] [J] épouse [P], la SARL MCF Immo et Maitre [V] [C] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente sera rejetée.

Sur la demande de résolution du compromis de vente et de paiement de la clause pénale formée par les Epoux [P]

Sur le manquement de la SASU KOB
Il résulte de ce qui précède qu’en refusant de procéder à la signature de l’acte authentique de vente, alors que l’ensemble des conditions suspensives avaient été levées et que la procédure de division cadastrale était finalisée, la SASU KOB a manqué à son obligation de réitérer la vente par acte authentique.
Les époux [P] se trouvent donc bien fondés à solliciter la résolution du compromis de vente, comme le prévoit la clause pénale ainsi que la condamnation de la SASU KOB à leur verser la somme de 15 000 euros en indemnisation de leur préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL MCF Immo
Il est constant que la SARL MCF Immo est intervenue en qualité de mandataire dans le cadre de la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 12] et devait à ce titre percevoir des horaires d’agence.
La SARL MCF Immo fait valoir que la SASU KOB, en refusant de signer l’acte authentique de vente sans motif légitime, a privé la SARL MCF Immo de sa commission alors qu’elle avait parfaitement accompli sa mission, en mettant en relation les vendeurs et l’acquéreur, qui sont parvenus à un accord sur la chose et le prix et ont signé un compromis de vente.
Il apparait en effet que la signature du compromis doit être analysée en un accord définitif sur la chose et le prix, l’opération se trouvant ainsi définitivement conclue.
Conformément aux dispositions contractuelles précitées, la SARL MCF Immo se trouve donc fondée à solliciter la condamnation de la SASU KOB, qui a manqué à son obligation de réitérer la vente, au paiement d’une indemnité compensatrice d’un montant de 9 000 euros TTC, qui reste due au mandataire, dans le cas où l’une ou l’autre des parties refuse de signer l’acte authentique de vente.
L’alinéa 3 de la clause intitulée « négociation » invoqué par la SASU KOB pour solliciter le rejet de la demande de la SARL MCF Immo n’est pas applicable au cas de l’espèce puisqu’il se rapporte à l’hypothèse où un accord amiable serait intervenu entre les parties. Il n’exclut en tout état de cause aucunement le droit à indemnisation du mandataire en cas de refus de l’une des parties de signer l’acte de vente.
Par conséquent, la SASU KOB sera condamnée à verser la somme de 9 000 euros à la SARL MCF Immo à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SASU KOB, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Spagnol-Deslandes-Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour la part concernant Maître [V] [C].
Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, la SASU KOB, partie perdante vis-à-vis des époux [P], sera condamnée à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à hauteur 3 000 euros.
La SASU KOB sera également condamnée à verser la somme de 3 000 euros à la SARL MCF Immo et la somme de 3 000 euros à Maitre [V] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les demandes des époux [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dirigées à l’encontre de la SARL MCF Immo et de Maître [C] seront rejetées.
Perdante et condamnée aux dépens, la SASU KOB sera déboutée de sa demande de ce chef dirigée contre M. [G] [P] et Mme [W] [J] épouse [P], la SARL MCF Immo et Maitre [V] [C].

PAR CES MOTIFS