TJ 68224, 27 mai 2025, RG 24/01455

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01455 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I3C5
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION- HABITAT (M2A HABITAT), prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

UDAF 68 en sa qualité de curateur de M. [V] [G], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7]

Monsieur [V] [G], né le 27 Mars 1974 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]
sous curatelle renforcée

représentés par Me Caroline BRUN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 33

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
[T] [H] : Auditeur de justice
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 mars 2005, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 9], [Localité 9] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [V] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 239,83 € outre 83 € de provision sur charges.

Monsieur [V] [G] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles de [Localité 9], en date du 27 mars 2018, l’UDAF 68 étant désigné en qualité de curateur. La mesure a été renouvelée par jugement du 26 janvier 2023 pour une durée de cinq ans.

Invoquant des nuisances et un trouble anormal du voisinage, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION-HABITAT a assigné par actes de commissaire de justice Monsieur [V] [G] assisté de son curateur l’UDAF 68 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :
- Prononcer la résiliation du bail,
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [G] et de tous occupants de son chef des lieux objets du bail situés [Adresse 2] à [Localité 6] et ce, au besoin avec la force publique,
- Condamner solidairement Monsieur [V] [G] ainsi que tous occupants de son chef à payer, jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur une indemnité d’occupation hors APL de 324,95€ par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées,
- Condamner Monsieur [V] [G] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Constater le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A cette audience, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION-HABITAT représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Monsieur [V] [G], assisté de son curateur, tous deux représentés par leur conseil, se réfèrent aux conclusions du 6 janvier 2025 dans lesquelles ils demandent au tribunal de :
- Statuer ce que de droit quant à la demande de résiliation du bail et d’expulsion sollicitée par la partie demanderesse,
- Débouter la partie demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire et juger que chaque partie supportera ses propres frais et dépens.

Monsieur [V] [G] expose ne pas contester qu’en raison de son état psychologique et psychiatrique de nombreux incidents sont survenus dans l’immeuble qu’il occupe. Il indique ne plus être en capacité de vivre seul et être hospitalisé depuis le mois d’août 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 et prorogée au 27 mai 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 19 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation

La résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

Par ailleurs l’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location».

Il en résulte que les locataires doivent s’abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l’exécution de leur contrat de bail et il convient donc que le bailleur, qui se prévaut de cette disposition, démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l’exécution du contrat de bail.

Par ailleurs, cette obligation est rappelée par les dispositions des conditions générales du bail paraphées et annexées au contrat dans le paragraphe relatif aux obligations locatives au premier rang desquelles figure l'obligation d'usage paisible.

Aussi, les troubles du voisinage causés à des tiers caractérisent un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l'espèce, aux termes du contrat, le locataire s'interdit de tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens et à la tranquillité des occupants de l'immeuble et ce, à peine d'action engagée par le bailleur aux fins de résiliation du bail.

L’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION-HABITAT produit plusieurs éléments :
- Courrier du 13 septembre 2023 et mail du 19 mars 2024 adressés à l’UDAF mentionnant notamment les différentes plaintes à l’encontre de Monsieur [V] [G],

- Courrier du 11 janvier 2024 émanant de trois locataires de l’immeuble se plaignant de nuisances de la part de Monsieur [V] [G],
- Fiche de présentation des troubles locatifs pour la période du 23 octobre 2015 au 27 février 2024,
- Pétition du 12 janvier 2024 signée par 31 locataires de l’immeuble se plaignant de Monsieur [V] [G] qui menace de mettre le feu dans l’immeuble outre la commission de nuisances sonores et des troubles du voisinage et un témoignage détaillé d’une résidente détaillant les nuisances dont Monsieur [V] [G] est à l’origine.

Il ressort des éléments produits que des connaissances de Monsieur [V] [G] utilisent les parties communes de l’immeuble pour commettre des dégradations, que Monsieur [V] [G] commet des nuisances sonores (claquements intempestifs de la porte d’entrée, sonne aux différentes portes des voisins de jour et de nuit) et qu’il menace les voisins troublant ainsi la tranquillité des occupants et occasionnant un sentiment d’insécurité dans l’immeuble.

Ces divers éléments rapportent donc dans des termes précis, circonstanciés et convergents de très nombreux épisodes de nuisances commises par Monsieur [V] [G] mais également un sentiment d’insécurité de la part de plusieurs locataires.

De son côté, Monsieur [V] [G] n’apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments, le conseil de ce dernier indiquant dans ses conclusions que les nombreux incidents sont la conséquence d’une dégradation de l’état psychologique et psychiatrique. Il indique également être hospitalisé depuis le mois d’août 2024. Malgré une hospitalisation, interrompant ainsi les nuisances, les semaines d’accalmie ne sauraient suffire à diminuer la réalité et l’ampleur des nuisances occasionnées depuis de nombreux mois.

Au regard des éléments communiqués, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION-HABITAT rapporte donc la preuve des troubles de voisinage imputés à Monsieur [V] [G] ainsi que de leur caractère répété et insupportable pour lesdits occupants de l’immeuble.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée aux torts exclusifs de Monsieur [V] [G].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [V] [G] pour organiser son départ et assurer son relogement.

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.  Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 324,95 euros, et d'autre part, de dire qu'elle sera révisée aux conditions du bail c'est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La condamnation solidaire sera rejetée, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION-HABITAT ne démontrant pas l’existence d’un co-signataire du bail ou d’une seconde personne occupant le logement de Monsieur [V] [G].
Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [G], succombant, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMÉRATION-HABITAT sur le fondement précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS