TJ 68224, 27 mai 2025, RG 24/01702

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01702 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I4PZ
Section 3
PH
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [G] [W]
né le 15 Janvier 1978 à [Localité 8] (AUSTRALIE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
[D] [L] : Auditeur de justice
Virginie BALLAST: Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 mars 2014, Monsieur [G] [W] a donné à bail à Madame [Z] [O] un appartement à usage d'habitation et une cave situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 370 € outre 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 août 2023 et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Il a ensuite fait assigner Madame [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation.

L'affaire a été fixée à l'audience du 5 septembre 2024 et après un renvoi a été plaidée à l'audience du 9 janvier 2025.

Aux termes de l'assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l'audience, Monsieur [G] [W] régulièrement représenté, demande au tribunal de :
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 313 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023, date de la signification du commandement de payer, en vertu de l'article 1231-6 du code civil,
- condamner la partie débitrice au paiement des loyers et des charges impayés postérieurs à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, soit les loyers et charges impayés de septembre et octobre 2023, soit la somme de 800 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation en vertu de l'article 1231-6 du code civil,
- constater, subsidiairement prononcer, la résiliation du bail et condamner à son expulsion sans délai la défenderesse et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 6],
- voir fixer et condamner le débiteur à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 400 € à compter de la résiliation du bail, soit depuis novembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux,
- condamner dès à présent la partie débitrice à verser à la partie créancière la somme de 3 600 euros au titre des indemnités d’occupation de novembre 2023 à juillet 2024, - allouer au propriétaire la somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 600 € au titre de dommages et intérêts et condamner la défenderesse au paiement desdits montants,
- constater l'exécution provisoire,
- condamner le débiteur en tous les dépens, et ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa notification à la CCAPEX ainsi que le coût de la présente assignation et de ses suites.

Il expose que les charges s'accumulent et que les justificatifs ont été transmis à la locataire par courrier recommandé et que ce dernier est revenu avec la mention " non réclamé ". Il ajoute que les provisions sur charges sont supérieures à la consommation réelle et produit les décomptes des charges pour 2022 et 2023 ainsi que les justificatifs s'y rapportant. Il précise que les quittances de loyers ont été établies en prenant en compte les versements de la caisse d'allocations familiales ce qui explique le montant variable figurant sur les quittances mais il mentionne que le montant du loyer et de la provision sur charges est identique tous les mois. Enfin, il affirme que le loyer n'a fait l'objet d'aucune augmentation depuis la conclusion du bail.

Madame [Z] [O] comparante, a indiqué à l'audience du 5 septembre 2024 que les charges ont augmenté de 4 000 € et que le propriétaire ne l'a jamais informée. Elle précise que si elle avait eu l'information elle aurait cherché un autre logement. Elle ajoute vouloir payer les charges à compter de 2024 mais pas à effet rétroactif depuis 2022. Enfin, elle indique vouloir déménager. A l'audience du 9 janvier 2025, Madame [Z] [O] mentionne ne pas avoir été destinataire du courrier recommandé et occuper toujours le logement. Elle estime que les charges sont illégales et anormales. Elle joint une annonce d'un autre appartement avec un montant de charges inférieur. Elle fait valoir que le propriétaire perçoit tous les mois des versements de la caisse d'allocations familiales alors que sur les quittances de loyers le montant du loyer et des charges n'est pas fixe. Concernant sa situation financière, elle rappelle percevoir le revenu de solidarité active.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 et prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation " vaut conclusions ". Il résulte des dispositions de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, Monsieur [G] [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 25 mars 2014 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 août 2023, pour la somme en principal de 1 313 €.

Madame [Z] [O] comparante ne justifie pas s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois. Elle indique trouver le montant de la régularisation des charges anormal mais ne produit aucun élément permettant de le démontrer. A l'inverse, Monsieur [G] [W] produit l'avis de la taxe foncière ainsi que le décompte de charges émanant du syndic.

Il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 18 octobre 2023.

Depuis cette date, Madame [Z] [O] n'a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux.

Il convient donc d'une part, d'ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [Z] [O], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette demande sera donc rejetée.

D'autre part, une indemnité d'occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 400 euros et d'autre part, de dire qu'elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la locataire présente lors des audiences n'a formulé aucune demande et a indiqué vouloir déménager.

Dès lors, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement

Monsieur [G] [W] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [O] reste lui devoir la somme de 1 313 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022 et la somme de 1 266 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2023. A l'appui de sa demande, il joint les décomptes des charges au titre des années 2022 et 2023, les avis des taxes foncières s'y rapportant et les décomptes de charges émanant du syndic. Il produit en outre le courrier recommandé dans lequel figure l'intégralité des justificatifs qui a été adressé à Madame [Z] [O] et qui a été retourné avec la mention " pli avisé et non réclamé ".

Madame [Z] [O] conteste les sommes retenues et s'étonne de la variation du montant du loyer et de la provision sur charges. Pour contester les sommes retenues, elle produit une annonce d'un logement mais il convient de constater que ladite annonce n'est pas probante, que l'adresse n'est pas mentionnée ni le type d'isolation et qu'il n'y a pas de ventilation entre le loyer et la provision sur charges. Il convient de rappeler que sur le bail le montant du loyer a été fixé ainsi qu'un montant au titre de la provision sur charges et que le propriétaire est en droit de procéder à une régularisation des charges en application des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [G] [W] dans le cadre de l'audience apporte des explications sur le montant figurant sur les quittances de loyers des mois de mai et juin 2021 correspondant aux sommes versées par la caisse d'allocations familiales.
Au regard des justificatifs produits et de la prise en compte par Monsieur [G] [W] des sommes versées par la caisse d'allocations familiales et des provisions sur charges versées par la locataire, ce dernier démontre que Madame [Z] [O] est redevable de la somme de 1313 € au titre de la régularisation des charges au titre de l'année 2022.

Néanmoins, la demande présentée au titre de la régularisation des charges de 2023 formulée pour le compte de Monsieur [G] [W] dans les motifs de ses conclusions, à défaut d'avoir été reprise dans son dispositif, ne sera donc pas examinée par le tribunal.

Monsieur [G] [W] sollicite également dans son assignation la condamnation de Madame [Z] [O] au paiement de la somme de
800 € au titre des loyers des mois de septembre 2023 et octobre 2023 ainsi que de la somme de 3 600 € au titre des indemnités d'occupation pour la période de novembre 2023 à juillet 2024. Cette dernière à l'audience a indiqué ne pas verser la différence entre le montant du loyer et les allocations logement. Dès lors, elle sera condamnée à verser lesdites sommes.

Madame [Z] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 313 € correspondant à la régularisation des charges au titre de l'année 2022 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, la somme de 800 € au titre des loyers pour les mois de septembre 2023 et octobre 2023 et la somme de 3 600 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période de novembre 2023 à juillet 2024, assorties des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l'espèce, la locataire n'a pas formulé une telle demande et sa situation financière ne lui permet pas de lui accorder d'office des délais de paiement.

Dès lors, il ne sera pas accordé d'office des délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Faute de prouver la réalité de son préjudice, la partie demanderesse sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens sera condamné aux entiers dépens sans qu'il n'y ait lieu de statuer sur les dépens de l'exécution forcées, hypothétiques à ce stade ou de rappeler les dispositions légales relatives à la majoration à défaut de paiement des sommes dues. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard des démarches accomplies par Monsieur [G] [W], une somme de 600 € lui sera octroyée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS