TJ 45234, 27 mai 2025, RG 24/03089

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03089 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY63

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [D] [B] [E]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 3 juin 2019, prenant effet au 1er août 2019 -date de l’état des lieux d’entrée contradictoire- Monsieur [S] [T] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [E] et à Mademoiselle [P] [H] [G] portant sur une maison de 100 m2 avec garage et jardin sise au [Adresse 1], moyennant un loyer de 902,00 € hors provision pour charges (28,00 € par mois), payables d’avance le 1er de chaque mois, assorti d’un dépôt de garantie d’un montant de 902,00 € versé par les locataires.

Après délivrance de leur congé le 20 juin 2023 par les locataires, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 29 septembre 2023 en présence de Monsieur [S] [T] et de Monsieur [C] [E] lors de la restitution des locaux.

Monsieur [C] [E] a ensuite rencontré des difficultés avec son bailleur Monsieur [S] [T] qui lui a refusé, dans un premier temps, la restitution intégrale de son dépôt de garantie (902,00 €) en arguant de :
- travaux de peinture nécessaires dans une chambre d’enfant du fait de la dégradation locative contradictoirement constatée sur un pan de mur à concurrence de 227,00 €,
- frais de ménage du fait de l’absence de nettoyage des vitres et volets roulants, à concurrence de 150,00 €,
- la taxe d’ordures ménagères 2023 (au prorata temporis de 9 mois) à concurrence de 105,00 €,
puis, dans un second temps, lui a restitué partiellement son dépôt de garantie le 2 novembre 2023 d’un montant résiduel de 420,00 €, sous la forme de 2 chèques de 210,00 € adressés à chacun des locataires-sortants.

Monsieur [C] [E] a néanmoins persisté dans sa contestation portant :
- d’une part, sur le montant retenu sur son dépôt de garantie au titre des travaux de peinture et frais de ménage (total de 377,00 €) -refusant en conséquence d’encaisser le chèque de 210,00 € (420 € : 2) reçu de son bailleur, sa compagne ayant reçu et encaissé le même remboursement-
- d’autre part, sur des meubles de type « dressing » mis en place dans 3 chambres de la maison louée avec l’accord du bailleur, et dont la valeur estimée à 300,00 € (3 x 100 €) ne lui a pas été réglée lors de son départ des lieux.

Une vaine tentative de conciliation a été initiée, à la demande de Monsieur [C] [E] le 24 avril 2024 par Monsieur [R], conciliateur de justice près le tribunal judiciaire d’Orléans.

Monsieur [C] [E] a donc, par requête du 24 juin 2024 aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection reçue au greffe du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 2 juillet 2024, sollicité du tribunal qu’il condamne Monsieur [S] [T] à la restitution partielle de son dépôt de garantie à hauteur d’un montant de 377,00 €, ainsi qu’à une somme de 300,00 € correspondant au prix estimé des meubles de type « dressing » équipant les 3 chambres de la maison, qui ne lui a pas été indemnisé lors de la sortie des lieux.

L’affaire a été évoquée et débattue à l’audience publique du 14 janvier 2025, en présence de Monsieur [C] [E] et de Monsieur [S] [T], les parties confirmant oralement leurs arguments respectifs, le bailleur contestant pour sa part avoir donné son accord expresse sur le financement des meubles « dressing », et le locataire sortant estimant au contraire que l’accord écrit du bailleur a bien été donné sur ce point et par écrit dans un courriel du 25 août 2019, tandis que les frais de ménage de 150,00 € n’étaient pas utiles (vitres propres).

Monsieur [C] [E] déclare cependant à l’audience reconnaitre le coût des travaux de papier/peinture dans la chambre d’enfant (justifié par Monsieur [S] [T] suivant une facture émise par l’entreprise BRICOLOR 45 le 4 octobre 2023 pour un montant de 227,00 € TTC) ainsi que le prorata temporis de la taxe d’ordures ménagères 2023 de 105,00 €.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré au 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties ayant comparu en personne ou représentés, la décision sera rendue contradictoirement et en dernier ressort.

I-Sur les dégradations locatives et sur la restitution partielle du dépôt de garantie
L’article 1730 du code civil précise : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
De plus, l’article 7 paragraphe c) de la loi du 6 juillet 1989 susvisée précise que :« le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. »
A l’analyse des pièces versées aux débats par les parties en présence, force est de constater que le bailleur, Monsieur [S] [T] rapporte la preuve de ce que les dégradations locatives (papier/peinture chambre) et le défaut d’entretien (nettoyage vitres et volets roulants) qu’il impute à Monsieur [C] [E] ont été régulièrement et contradictoirement relevées lors de l’état des lieux de sortie réalisé le 29 septembre 2023, et qu’une copie dudit état des lieux a effectivement été transmise au locataire-sortant le 3 octobre 2023.

En effet, à l’analyse minutieuse du document d’état des lieux de sortie contradictoire (pièce n°4 – Monsieur [E]), qui fut régularisé par les parties en litige sans aucune contestation, observation, ni réserve particulière de ces dernières, il apparaît sans conteste qu’une dégradation locative affectait la chambre d’enfant - ce que Monsieur [E] a reconnu à l’audience - et qu’elle doit être mise à la charge du locataire-sortant pour un montant justifié de 227,00 € (facture BRICOLOR 45 du 4 octobre 2023- pièce communiquée par Monsieur [T]).

Par ailleurs, le défaut d’entretien (nettoyage des vitres et volets roulants) imputé au locataire-sortant selon la mention figurant en page 7 de l’état des lieux de sortie : « forfait ménage à appliquer » n’a fait l’objet sur ce document d’aucune contestation, observation ou réserve particulière de la part de Monsieur [C] [E], le contrat de bail prévoyant, en outre, en page 5 dans le paragraphe 1.12 « clause(s) particulière(s) » le nettoyage des vitres sur les 2 faces ; huisseries et volets.
La somme forfaitaire de 150,00 € de frais de ménage sera donc retenue et imputée à ce titre à Monsieur [C] [E].

Enfin, la taxe d’ordures ménagères 2023 (au prorata temporis de 9 mois) sera imputée à concurrence de 105,00 € à Monsieur [C] [E], qui a reconnu en être redevable.

En l’espèce, au regard des éléments versés aux débats, il convient par conséquent de considérer que le bailleur Monsieur [S] [T] était fondé à retenir la somme de 482,00 € sur le dépôt de garantie de 902,00 € versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux loués.

Dans ces circonstances, Monsieur [C] [E] ne pourra qu’être débouté de sa demande de restitution de son dépôt de garantie à hauteur d’un montant de 377,00 €, tant au niveau des travaux de papier/peinture que des frais de ménage.

II- Sur la demande d’indemnisation des meubles de type « dressing »
A l’analyse des éléments produits à la procédure par les parties, et au regard de la chronologie des faits, il ressort nettement que Monsieur [C] [E] a sollicité à plusieurs reprises son bailleur Monsieur [S] [T] -ceci dès la mise en place en septembre et octobre 2019 des meubles de type « dressing » dans les 3 chambres du logement- afin que ce dernier lui confirme son intention de conserver lesdits meubles exprimée selon les termes de son courriel du 25 août 2019 comme suit : « pourquoi pas en fonction de l’état et du prix à l’état des lieux. Ça peut être un plus pour une future location. » (pièce n°3 - Monsieur [E]).
Il convient, au cas d’espèce, de considérer que cet accord écrit préalable de Monsieur [S] [T] portant sur la conservation des meubles de type « dressing » mis en œuvre par son locataire Monsieur [C] [E], vaut engagement tacite de rachat dans la mesure où, de surcroît, lors de l’état des lieux de sortie, il a bien été mentionné dans les 3 chambres du logement : « dressing posé par le locataire », sans qu’aucune objection ou réserve ne soit exprimée sur ce point par le bailleur.
Enfin, force est de relever que l’enlèvement de ces meubles s’avérait tout à fait possible sans dégradation, mais qu’il n’a, à aucun moment, été demandé par le bailleur auprès du locataire-sortant.
Dans les présentes circonstances, il apparaît donc juste et équitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [T] le coût de 300,00 € (3 fois 100,00 €) réclamé par Monsieur [C] [E], et ce, au titre de la valorisation du bien loué par les meubles fonctionnels de type « dressing » laissés en place et équipant chacune des 3 chambres du logement, la justification des frais engagés par le locataire-sortant (quincaillerie et panneaux de bois, hors main-d’œuvre) étant amplement démontrée au regard des documents régulièrement versés aux débats (pièces n°12 & 13 - Monsieur [E]).
En conséquence, Monsieur [S] [T] sera condamné, sur ce chef de demande, à payer la somme de 300,00 € à Monsieur [C] [E].

III- Sur les dépens
Chacune des parties succombant partiellement à l’instance, les dépens seront partagés par moitié en vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS