TJ 97411, 3 juin 2025, RG 25/00649

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 25/00649 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7SY

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL DU 03 JUIN 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR), inscrite au Registre du Commerce sous le n° 310 863 592 (74 B 118)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

S.A.R.L. DU BEAU AU BON
(RCS n° 953 238 920)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Non représentée

M. [M] [B] [I] [U]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Non représenté

Copie exécutoire délivrée le : 03.06.2025
CCC délivrée le :
à Me Marie françoise LAW YEN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 Avril 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 03 Juin 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 03 Juin 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous signature privée en date du 30 mai 2023, la Société Immobilière du Département de La Réunion (ci-après, SIDR) a consenti à la SARL DU BEAU AU BON un bail commercial portant sur un local n°9001 situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 885,60 euros dont 39,09 euros de provision pour charges, pour une durée de neuf ans à compter du 30 mai 2023.

Par acte sous signature privée du même jour, monsieur [M] [U] s’est porté caution solidaire au profit du preneur.

Le 12 novembre 2024, la SIDR faisait délivrer à la SARL DU BEAU AU BON un commandement de payer les loyers et les charges pour un montant de 4 478,50 euros d’impayés.

Le 18 novembre 2024, ce commandement était dénoncé à la caution.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 30 et 31 janvier 2025, la SIDR a assigné la SARL DU BEAU AU BON et monsieur [M] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de :
- Constater la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 12 décembre 2024 pour le local commercial n° 9001, SIDR APOLONIDE – [Adresse 3], par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à la SARL DU BON AU BIEN ;
- Ordonner l’expulsion de la SARL DU BON AU BIEN du local commercial, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin, avec l’aide et l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
- Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux et la restitution des clés (référence janvier 2025 : 919,54 € par mois) ;
- Condamner la SARL DU BON AU BIEN à payer ces sommes pendant cette même période et dire que ces indemnités d’occupation seront révisables dans les mêmes conditions que les loyers et charges.
- Condamner solidairement la SARL DU BON AU BIEN et Monsieur [M] [U] à payer à la SIDR les sommes suivantes :
- 6.341,56 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentés des intérêts de retard calculés sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 4.478,60 € visée par le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due ; somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;
- 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait Kbis, de l’état des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat - conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.
- Juger que la SIDR sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels
éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par la SARL DU BON AU BIEN lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés.
- Juger que la SIDR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix.
- Rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour régler la dette que pour quitter
les lieux et toutes autres demandes, fins et conclusions des défendeurs.
* À titre subsidiaire :
- Si par extraordinaire, la constatation de la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges par la SARL DU BON AU BIEN et faire droit aux mêmes demandes comme sollicitées par la SIDR aux termes du présent dispositif à l’encontre du preneur et de la caution solidaire ;
- Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du preneur pourra avoir lieu.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la société bailleresse reste redevable, au titre de ses engagements contractuels, d’un certain nombre de sommes, correspondant aux arriérés locatifs et aux indemnités d’occupation dues depuis l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 décembre 2024. Elle demande en application des dispositions de l’article 2288 du code civil la condamnation solidaire de monsieur [U] qui s’était porté caution solidaire de la société locataire, et à qui le commandement de payer visant la clause résolutoire a été dénoncé.

Ni la société DU BEAU AU BON, ni monsieur [M] [U], pourtant régulièrement assignés à personne morale et à personne, n’ont constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2025 et les parties autorisées à déposer leurs dossiers de plaidoiries au greffe le 22 avril 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient également de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Il sera également observé que, c’est manifestement par une erreur matérielle que l’ensemble des prétentions sont dirigées contre la SARL « DU BON AU BIEN », alors que la SARL signataire du bail commercial, dont le K BIS est versé aux débats, est dénommée « DU BEAU AU BON », ainsi que le rappelle la SIDR dans son exposé du litige. C’est bien à cette société, ainsi désignée, que l’assignation mais aussi le commandement de payer, ont été dénoncés. Le tribunal se considère donc valablement saisi de prétentions dirigées contre la société DU BEAU AU BON.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa version actuelle, applicable au cautionnement en litige : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 mai 2023 entre la SIDR et la société DU BEAU AU BON comporte un article 14 stipulant une clause résolutoire, applicable à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SIDR justifie avoir fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024 remis à personne morale. Ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail et mentionnait le délai d’un mois bénéficiant au preneur pour se mettre en conformité avant résiliation.

Ainsi, la clause résolutoire se trouve acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit à la date du 12 décembre 2024. À cette date, le preneur restait devoir 4 185,38 euros de loyers et charges impayées.

Par ailleurs, le bail contient un article 6.c. stipulant une clause pénale aux termes de laquelle, en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans le délai requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard calculé sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal. De plus, il est stipulé que huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet, tous frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par le bailleur à l’encontre du preneur, sont reconnus dus par le preneur et facturés de plein droit lors du terme suivant.

Cette clause revêtant un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, il convient de la modérer et de majorer les sommes restantes dues par le preneur au terme des loyers et charges impayées d’un intérêt égal à deux fois l’intérêt au taux légal. En outre, ne justifiant pas d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception rappelant cette clause pénale, les frais de commandement, de procédure et de contentieux engagés par la bailleresse à l’encontre du preneur, ne seront pas mis à la charge de ce dernier en application de cette clause. Ils seront toutefois portés aux dépens.

S'agissant de la demande d'indemnité d'occupation, le maintien dans les lieux de la société DU BEAU AU BON en dépit de la résiliation du bail commercial cause nécessairement un préjudice financier à la SIDR qui n’a pu tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ainsi, à compter du 12 décembre 2024, le preneur, occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation et il sera fait droit à la demande du bailleur de voir cette indemnité fixée au montant du loyer principal et provisions sur charges.

En conséquence, la société DU BEAU AU BON sera condamnée à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 919,54 €, charges comprises, due à compter du 12 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’état du dernier décompte versé aux débats, le preneur sera condamné à régler la somme de 6 317,68 euros (les sommes réclamées au titre des régularisations de charges pour 2023 ayant été déduites, faute d’être justifiées par des pièces), correspondant à l’ensemble des arriérés dus au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés, avec intérêts au double du taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024.

Enfin, il est suffisamment justifié par les pièces versées au dossier, en particulier de l’engagement de caution solidaire souscrit le 30 mai 2023 par Monsieur [M] [U] et de la signification qui lui a été faite (à personne) le 18 novembre 2024 du commandement de payer délivré à la société preneuse, de la réalité et de la portée de l’engagement souscrit par monsieur [U]. Celui-ci s’est engagé dans la limite de 95 645 euros, pour payer toutes les sommes dues par la société preneuse, notamment les loyers, charges locatives, ainsi que tous les intérêts, indemnités d’occupation et frais de procédure.

Par conséquent, Monsieur [U] sera condamné solidairement avec la société preneuse au paiement des sommes mises à la charge de cette dernière.

Il y aura lieu également d’ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette décision d’une astreinte, la possibilité de solliciter le concours de la force publique constituant une mesure suffisamment incitative pour la libération des locaux.

Les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ont vocation à s’appliquer pour le sort des meubles laissés dans les locaux.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’extrait K Bis et de l’état des inscriptions, ainsi qu’à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS