TJ 97411, 3 juin 2025, RG 23/02577

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/02577 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GMXW

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL DU 03 JUIN 2025

DEMANDEURS

M. [T] [C] [H] [G]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [X] [O] [L]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

M. [Z] [C] [A]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Marine PAYET, avocat au barreau de SAINT-[H]-DE-LA-REUNION

Mme [W] [E] épouse [A]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Marine PAYET, avocat au barreau de SAINT-[H]-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 03.06.2025
CCC délivrée le :
à Me Yannick MARDENALOM, Me Marine [E]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 Avril 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 03 Juin 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 03 Juin 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

Monsieur [T] [C] [H] [G] et Madame [X] [O] [L] ont acquis de Monsieur [Z] [C] [A] et Madame [W] [E] épouse [A], par acte notarié du 24 juin 2021 une maison d’habitation située au [Adresse 4], à [Localité 11], sur la commune de [Localité 14], au prix de 215 000 euros.

Cet acte notarié faisait suite à un compromis de vente conclu sous signature privée le 22 février 2021.

Monsieur [G] et Madame [L] étant arrivés à [Localité 12] au mois de juin 2021 ; les parties reconnaissent s’être entendues pour qu’ils s’installent dans le bien avant la réitération authentique de la vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, Monsieur [T] [G] et Madame [X] [L] ont assigné les époux [A] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de les voir condamner à les indemniser des divers préjudices subis au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme et à la garantie d’éviction.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 février 2025, ils demandent au tribunal de :
- CONDAMNER solidairement les époux [A] à payer aux requérants :
- la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel lié à la perte de superficie et à la moins-value du bien,
- la somme de 18.000 € en réparation du préjudice matériel lié aux loyers acquittés pour se reloger
- celle de 20.000 € en réparation du préjudice moral ;
- celle de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;
- les entiers dépens.
- RAPPELER que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, ils reprochent aux vendeurs d’avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme prévue par l’article 1604 du code civil, en leur vendant un bien d’une surface habitable de 60 m² (surface construite 75m²) et non de 89 m² comme annoncé par l’agent immobilier. Ils leur reprochent également de leur avoir vendu un bien qui ne respecterait pas les règles d’urbanisme, pour ne pas avoir obtenu de certificat de conformité après avoir déposé une déclaration de travaux. Ils leur reprochent enfin de leur avoir vendu un bien qui empiète sur la parcelle voisine de la famille [P].
ls arguent d’un préjudice matériel lié à la perte de superficie, à la moins-value impactant la valeur du bien qui résulte de cette perte de surface, mais également de la non-conformité aux règles d’urbanisme, de la non-conformité du traitement des eaux usées, à la moins-value impactant également la valeur du bien en raison de l’empiétement et du risque subséquent de démolition du bien. Ils arguent également d’un préjudice matériel lié aux loyers acquittés pour se reloger à la suite de l’agression subie de la part des défendeurs. Ils arguent enfin d’un préjudice moral, Madame [L] ayant notamment connu un épisode anxio-dépressif sévère lui rendant impossible de réintégrer le bien.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 7 novembre 2024, les époux [A] demandent au tribunal de :
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [L] à payer aux époux [A] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du CPC,
- Les CONDAMNER aux entiers dépens.

En défense, ils font valoir n’avoir nullement manqué à leur obligation de délivrance conforme. Ils s’appuient sur la clause de l’acte de vente excluant explicitement la garantie de contenance et de superficie des constructions. Ils ajoutent que ni le compromis de vente en date du 22 février 2021, ni l‘acte de vente du 24 juin 2021 ne précisent la superficie de la maison d’habitation. Ils considèrent que l’annonce de l’agence immobilière n’a aucune valeur contractuelle. Ils contestent la réalité de la non-conformité aux règles d’urbanisme, la demande de changement de destination du garage en habitation ayant été autorisée suivant accord du maire a une déclaration préalable en date du 14 avril 2021. Ils soulignent également que la parcelle en litige a été numérotée [Adresse 2] comme indiqué dans le courrier en date du 31 mars 2021 de la mairie de [Localité 13].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 22 avril 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements à l’obligation de délivrance reprochés aux vendeurs
Aux termes de l’article 1604 du code civil : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. »
Sur la différence de superficieAux termes de l’article 1616 du même code : « Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées. »
L’acte de vente notarié conclu entre les parties stipule que le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions (page 11).
En l’espèce, par cette clause, les parties ont entendu déroger à l’obligation de délivrance en ce qu’elle porte sur la contenance du bien immobilier et de la superficie des constructions qui y sont édifiées, l’article 1616 précité n’ayant qu’un caractère supplétif. Cette clause est confortée par l’absence d’indication dans l’acte de la superficie de la maison d’habitation édifiée sur la parcelle ; seule la contenance de la parcelle étant indiquée dans l’acte, à savoir 199 m² (celle-ci n’étant pas contestée).
Dès lors, et bien que la superficie de 89 m² ait figuré dans l’annonce immobilière publiée par l’agence mandatée par les vendeurs, celle-ci ne saurait avoir valeur contractuelle puisqu’elle n’est clairement pas reprise dans l’acte établi par le notaire, ni dans le compromis de vente l’ayant précédé. En outre, les demandeurs, qui ne contestent pas avoir été autorisés à s’installer dans la maison quelques semaiens avant la signature de l’acte authentique de vente - cette situation étant notamment reconnue aux termes du constat d’accord signé devant le conciliateur de justice (pièce 9 des défendeurs -, ont tout à fait pu se convaincre eux-mêmes de la réalité de la superficie du bien.
Le tribunal n’a pas à envisager l’application des dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’immeuble en litige, qui est une maison individuelle, ne relevant pas de ce statut et ces dispositions n’étant pas invoquées par les demandeurs.
Cette branche du moyen ne saurait donc prospérer.
Sur la non-conformité aux règles d’urbanismeEn l’espèce, au soutien de l’argument selon lequel le bien vendu ne serait pas en conformité avec les règles d’urbanisme, les demandeurs s’appuient exclusivement sur un courrier de la mairie de [Localité 14], en date du 5 août 2021. Ce courrier a pour objet « votre demande d’information concernant la numérotation de la parcelle [Cadastre 10] ». Il fait suite à une demande de madame [L] et monsieur [G] en date du 12 juillet 2021, sollicitant la numérotation postale de leur parcelle. Il les informe que la parcelle [Cadastre 10] n’a pas été numérotée, au motif d’un permis de construire non conforme.
D’une part, ce courrier a un objet strictement identique à celui déjà adressé en réponse au notaire par la commune de [Localité 14] en date du 31 mars 2021, qui a été annexé à l’acte de vente. D’autre part, le premier courrier adressé en réponse au notaire faisait état d’un numérotage pour la parcelle [Cadastre 9], à savoir [Adresse 5]. En toute hypothèse, alors que l’objet de ce courrier n’est pas de se prononcer sur la situation du bien en litige au regard des règles d’urbanisme, aucune portée probante ne peut lui être accordée sur ce point.
Sur ce point, le tribunal observe que le bien vendu était initialement un garage, pour lequel un permis de construire a été obtenu le 4 mai 2009 et une attestation de non-opposition à la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux a été délivrée par la commune le 20 mai 2011. Lorsque le bien a été mis en vente, les vendeurs ont déposé le 12 février 2021 auprès de la commune une déclaration préalable portant sur la transformation du garage en local d’habitation. La commune de [Localité 14] a donné son accord à cette déclaration préalable le 14 avril 2021. L’ensemble de ces éléments sont très clairement énoncés en page 13 de l’acte de vente. En outre, aucune décision de la commune de [Localité 14] contestant la conformité des travaux à la déclaration préalable de 2021 n’est versée au dossier.
Par conséquent, cette branche du moyen ne saurait davantage prospérer.
Sur l’empiètement sur le fonds voisinL’acte de vente contient une clause stipulant que le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction et qu’il déclare qu’il n’y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin.
En l’espèce, les demandeurs s’appuient sur le plan de bornage et de division établi par le cabinet de géomètres OIT, annexé à l’acte de vente, qui fait apparaître un empiètement de 2m² sur la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 8] appartenant à la famille [P].
Néanmoins, ainsi que le rappelle le procès-verbal de carence dressé par le géomètre-expert, la limite entre les deux parcelles retenue sur le plan n’a aucune valeur juridique en l’absence d’accord des propriétaires de la parcelle [Cadastre 8].
Dès lors, aucun empiètement n’est à ce jour caractérisé avec certitude et aucune non-conformité aux stipulations contractuelles définissant le champ de l’obligation de délivrance ne saurait être retenue.
Par conséquent, cette branche du moyen ne saurait non plus prospérer.
Enfin, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’a pas à répondre aux arguments en lien avec de prétendues non-conformités de l’installation électrique et du système d’assainissement, évoqués dans l’exposé du litige mais non repris au titre des moyens dans la partie discussion des écritures des demandeurs, auxquels il n’est donc pas tenu de répondre.
Au final, en l’absence de toute faute contractuelle démontrée de la part des vendeurs, l’ensemble des demandes indemnitaires formulées par Monsieur [G] et Madame [L] seront rejetées.

Sur les mesures de fin de jugement
Les demandeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser aux époux [A] la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE l’ensemble des demandes indemnitaires formulées par Monsieur [T] [C] [H] [G] et Madame [X] [O] [L], REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties, CONDAMNE Monsieur [T] [C] [H] [G] et Madame [X] [O] [L] aux dépens, CONDAMNE Monsieur [T] [C] [H] [G] et Madame [X] [O] [L] à payer à Monsieur [Z] [C] [A] et Madame [W] [E] épouse [A] la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,