TJ 59350, 2 juin 2025, RG 24/02261

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 8]
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02261 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YCXV

N° de Minute : L 25/00273

JUGEMENT

DU : 02 Juin 2025

SCI JOSSELIN IMMO

C/

[E] [M]
[S] [Z]
[B] [M]
[U] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SCI JOSSELIN IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Me Julie CAMBIER, avocat au barreau de VALENCIENNES

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [M], demeurant [Adresse 6]
non comparant

Mme [S] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Mme [B] [M], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

M. [U] [Z], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 octobre 2020, à effet au 7 octobre 2020, la SCI JOSSELIN IMMO a, par l’intermédiaire de son mandataire, exerçant sous la dénomination commerciale Immoka, consenti un bail à usage d’habitation, pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, à Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [M] portant sur un bien situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 750 euros et une provision mensuelle sur charges d’un montant de 15 euros, outre un dépôt de garantie d’un montant de 750 euros.

Par actes sous seing privé en date du 5 et 6 octobre 2020, Monsieur [E] [M] s’est porté caution solidaire de Madame [B] [M] et Madame [S] [Z] de Monsieur [U] [Z].

La bailleresse, représentée par son mandataire, et Monsieur [U] [Z] ont dressé un état des lieux amiable le 7 octobre 2020.

Le 26 mai 2022, Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [M] ont notifié leur congé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à la SCI JOSSELIN IMMO avec préavis réduit à un mois.

Le 29 juin 2022, Me [K] [F], commissaire de justice, a dressé, à la demande de la SCI JOSSELIN IMMO, un état des lieux de sortie.

Par actes d’huissier des 28 et 30 septembre et 12 octobre 2022, la SCI JOSSELIN IMMO a fait délivrer une sommation de payer la somme de 3.995 euros en principal, une sommation de payer la somme de 3 995,00 euros a été délivrée par acte de commissaire justice aux locataires et cautions.

Par ordonnance notifiée le 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a rejeté la demande de condamnation solidaire des locataires et cautions à payer les sommes de 3.995 euros en principal et de 3.825 euros d’impayés de loyer de février à juin 2022 dont à déduire le dépôt de garantie.

Par actes de commissaire de justice en dates du 30 janvier, 7 et 12 février 2024, la SCI JOSSELIN IMMO a assigné Monsieur [U] [Z], Madame [B] [M], Madame [S] [Z] et Monsieur [E] [M] devant le Juge du Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Lille aux d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de 4.995 euros au titre des dégradations locatives et 3.825 au titre des loyers impayés, outre des frais irrépétibles et les dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été utilement évoquée le 24 mars 2025.

A l’audience du 24 mars 2025, la SCI JOSSELIN a comparu représentée par son conseil et s’est référée oralement à ses écritures aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [U] [Z], Madame [B] [M], Madame [S] [Z] et Monsieur [E] [M] à verser à la SCI JOSSELIN IMMO la somme de 3 825,00 euros au titre des arriérés de loyers, augmentée des intérêts au taux légal depuis la date d’exigibilité de chaque loyer,
Condamner solidairement Monsieur [U] [Z], Madame [B] [M], Madame [S] [Z] et Monsieur [E] [M] à verser à la SCI JOSSELIN IMMO la somme de 4 995,00 euros au titre des dégradations causées par les locataires et des réparations locatives laissées à la charge du bailleur, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3 995,00 euros depuis le 28 septembre 2022,
Débouter Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
Condamner solidairement Monsieur [U] [Z], Madame [B] [M], Madame [S] [Z] et Monsieur [E] [M] aux entiers frais et dépens,
Condamner solidairement Monsieur [U] [Z], Madame [B] [M], Madame [S] [Z] et Monsieur [E] à verser à la SCI JOSSELIN IMMO la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2288, 2298, 1310, 1313, 1314, 1344 et 1344-1 du code civil, la SCI JOSSELIN IMMO soutient que les locataires et cautions n’ont pas payé les loyers de février 2022 à juin 2022 auxquels ils s’étaient obligés contractuellement.

Sur le fondement de l’article 7, b) et c), de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987, elle expose que les locataires ont dégradé la faïence de la salle de bain. Elle fait valoir que les dégradations ont requis le remplacement de la faïence pour un coût de 3.995 euros. En outre, elle indique que les lieux loués ont été restitués sales, notamment le couloir d’entrée, les WC, la salle de bain, le séjour, la chambre et le jardin envahi, quant à lui, de mauvaises herbes. Elle estime son préjudice à la somme de 1.000 euros. Enfin, elle rappelle que les cautions se sont obligées aux réparations locatives.

En réponse, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse soutient que la majoration de plein droit pour restitution tardive du dépôt de garantie n’est pas due quand les sommes retenues l’ont été à juste titre.

S’agissant des justificatifs de charges ou leur restitution, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, elle soutient que les locataires ne démontrent pas avoir réglé les provisions sur charges, que le montant des provisions est de loin inférieur aux charges réelles ou encore que le montant de l’astreinte sollicité serait bien supérieur à la somme réclamée.

S’agissant du DPE, sur le fondement des articles 6 et 9 du code de procédure civile, la bailleresse affirme avoir annexé le DPE et soutient que les locataires ne rapportent pas la preuve contraire.

S’agissant des manquements reprochés, elle soutient avoir délivré un logement décent en bon état de réparation comme en témoigne l’état des lieux d’entrée ou à défaut la présomption de l’article 1731 du code civil. Elle estime que les locataires tentent « d’imputer tous les maux de la dégénérescence de la société actuelle au bailleur » qui, au demeurant, ne sont pas prouvés.

Au titre du préjudice matériel, elle soutient que « la matérialité des cambriolages n’est pas établie » puis que les locataires ont déjà été indemnisé pour les dommages causés par des vols en janvier 2022 par le tribunal correctionnel. Elle estime que leur demande fait « double emploi » avec l’indemnisation correctionnelle.

Des moyens similaires sont développés pour le préjudice moral.

Monsieur [U] [Z] et Madame [B] [M] ont comparu représentés par leur conseil et se sont référés oralement à leurs écritures aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

Débouter la SCI JOSSELIN IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la SCI JOSSELIN IMMO à communiquer à Monsieur [U] [Z] et [B] [M], sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, l’ensemble des justificatifs afférents aux appels de provision acquittés depuis l’entrée en vigueur du bail litigieux, dans le mois de la signification à venir,
Se réserver la liquidation de l’astreinte,
Condamner, à défaut de justification, la SCI JOSSELIN IMMO à restituer la somme de 225 euros au titre des provisions indument versées ;
Condamner la SCI JOSSELIN IMMO à payer à Monsieur [U] [Z] et [B] [M] la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts pour défaut de communication du DPE et des diagnostics lors de la signature du bail,
Condamner la SCI JOSSELIN IMMO à payer à Monsieur [U] [Z] et [B] [M] la somme de 5 000,00 euros en réparation du trouble de jouissance,
Condamner la SCI JOSSELIN IMMO à payer à Monsieur [U] [Z] et [B] [M] la somme de 6 225,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi,
Condamner la SCI JOSSELIN IMMO à payer à Monsieur [U] [Z] et [B] [M] la somme de 3 000,00 euros en réparation du préjudice moral subi,
Condamner la SCI JOSSELIN IMMO à restituer à Monsieur [U] [Z] et [B] [M] le dépôt de garantie,
Condamner la SCI JOSSELIN IMMO à payer à Monsieur [U] [Z] et [B] [M] la somme de 1 950,00 euros au titre de la majoration légale de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 faute d’avoir adressé des justificatifs dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés,
Subsidiairement,
Ordonner la compensation des sommes dues par Monsieur [U] [Z] et [B] [M] au titre des loyers impayés d’une part et les sommes dues par la

SCI JOSSELIN IMMO à Monsieur [U] [Z] et [B] [M] d’autre part,
Condamner la SCI JOSSELIN IMMO à payer à Monsieur [U] [Z] et [B] [M] la somme de 3 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs écritures, les défendeurs ont exposé dans l’ordre qui suit les prétentions et moyens suivants :

Sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1731 du code civil, ils affirment que l’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé contradictoirement et qu’aucun exemplaire ne leur a été remis. Ils déclarent que la présomption des dispositions précitées ne leur est pas applicable puisque la bailleresse a fait obstacle à son établissement.

S’agissant de la demande de communication des justificatifs de charges, ils rappellent, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que les charges sont exigibles sur justification ou payables par provision à charge pour le bailleur de procéder à une régularisation annuelle. Ils soutiennent que le bailleur n’a pas régularisé annuellement les charges. A défaut de justification, ils demandent la restitution des provisions versées d’octobre 2020 à janvier 2022.

Sur le fondement de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation, ils soutiennent que la bailleresse n’a pas annexé le diagnostic de performance énergétique au bail et a, par voie de conséquence, commis une faute les ayant privés de la chance de ne pas contracter. En effet, ils estiment que le DPE leur aurait permis d’appréhender la consommation énergétique du logement. A ce titre, ils relèvent que leur consommation en 2020 et 2021 a été deux fois plus importante qu’une consommation « normale » pour un ménage pareillement composé et une surface équivalente (entre 1.453 et 1.650kWh contre 700 à 900 kWh).

En défense, et à titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 6, a), b) et c), de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1219 et 1220 du code civil, ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, d’entretien et de garantie de la jouissance paisible des locaux malgré leurs alertes dès janvier 2021 sur la présence de nuisibles, d’excréments, de drogués, de squatteurs, d’humidité ou encore d’absence de lumière dans les parties communes. Ils insistent sur l’insécurité régnant dans l’immeuble, les quatre cambriolages subis en six mois et le portail resté cassé en dépit de leurs demandes tendant à le faire réparer.

Au titre de leur préjudice matériel, ils indiquent s’être fait voler un vélo ainsi que des objets pour un montant évalué à 4.000 euros dans la procédure pénale.

Ils évaluent leur préjudice matériel à la somme globale de 6.225 euros.

Au titre du préjudice moral, ils entendent rappeler le sentiment d’insécurité, les quatre cambriolages subis et les nombreux désordres affectant le logement.

Ils considèrent que le manquement de la bailleresse à ses obligations justifie l’inexécution du paiement des loyers et des charges.

S’agissant des dégradations locatives, ils indiquent que la bailleresse ne justifie l’évaluation de son préjudice pour le manque d’entretien par aucun devis ou facture. Ils ajoutent qu’une « entreprise de type WECASA » préconise 3h30 de ménage pour la surface litigieuse et la facture 32,90 euros.

Enfin, ils déclarent que la faïence de la salle de bain était déjà à l’état d’usage à l’entrée dans les lieux, qu’elle supportait des trous et traces de rebouchage et qu’ils ont repeint le carrelage vieillissant. Ils indiquent que le montant réclamé correspond à une remise à neuf qui ne leur est pas imputable.

Sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ils soutiennent que la bailleresse est redevable de la majoration légale de plein droit pour restitution tardive du dépôt de garantie à défaut d’avoir justifié des sommes retenues en exécution du bail.

Oralement, les locataires ont demandé des délais de paiement. Ils indiquent être au chômage.

Le magistrat les a autorisés à produire en cours de délibéré des justificatifs de ressources et de charges.

Madame [S] [Z] a comparu en personne.

Elle a demandé le rejet des prétentions adverses. En effet, si elle reconnaît son engagement de caution, elle appuie les prétentions et moyens des locataires. Elle confirme notamment la présence de nuisibles.

Elle demande des délais de paiement et indique percevoir environ 4.500 euros par mois et exposer 2.000 euros de crédit immobilier.

Le magistrat l’a autorisé à produire en cours de délibéré des justificatifs de ressources et de charges.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

Aucune note en délibéré n’a été reçue dans le délai de quinze jours imparti.

MOTIFS

Sur la production de pièces détenues par le bailleur :

En application des articles 142 et 138 et 139 du code de procédure civile, une partie peut demander la production d’éléments de preuve détenus par une autre parties.

La production de pièces relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, les lieux ont été restituées. La demande de production des justificatifs de charges ne présente donc pas d’utilité.

Elle sera rejetée.

Sur les demandes en paiement de la bailleresse :

Sur les loyers et les charges :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Toutefois, les charges locatives peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La production des décomptes de charges récupérables en cours de procédure vaut régularisation des charges.

En l’espèce, le bail prévoit un loyer de 750 euros, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 15 euros.

La SCI JOSSELIN IMMO ne produit pas d’historique de compte locatif.

Néanmoins, les locataires ne contestent pas ne pas avoir payé les loyers de février à juin 2022 réclamés.

Les locataires sont donc redevables de la somme de 3.750 euros au titre des loyers de février à juin 2022.

S’agissant des charges, la bailleresse ne justifie pas de leur régularisation annuelle et, a fortiori, de pièces justificatives.

Elle ne peut donc pas réclamer le paiement des provisions sur charges de février à juin 2022, soit 75 euros.

Les locataires sollicitent, à défaut de justificatifs, la restitution de 225 euros de provisions sur charges indument versées d’octobre 2020 à janvier 2022.

A défaut d’avoir justifié des charges, les provisions ont été indûment payées.

Néanmoins, les locataires ont, eux-mêmes, produit une lettre de régularisation du 23 septembre 2021 et l’avis de taxe foncière pour l’année 2021 faisant apparaître un montant de 195,85 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La somme de 195,85 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2021 est donc due.

La bailleresse n’est donc redevable que de la somme de 26,15 euros au titre des provisions indûment perçues

Sur les dégradations locatives :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

L’article 1731 du code civil précise que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 6 octobre 2020 a pris effet le 7 octobre 2020.

Le jour de la prise d’effet, les parties ont dressé amiablement un état des lieux d’entrée.

L’état des lieux signé par les parties décrit un logement en très bon état ou bon état. La faïence de la salle de bain est désignée comme étant en très bon état.

Dans son procès – verbal du 29 juin 2022, Me [K] [F], commissaire de justice, a observé que les locaux loués avaient été restitués sales.

Il a ajouté que les parois carrelées de la salle de bain avaient été peintes. Il note la présence de quelques traces de coulures et de zones sans peinture au-dessus du lavabo. Il relève, enfin, la présence d’un trou rebouché.

Les locataires reconnaissent avoir repeint les carreaux de la salle de bains.

Les travaux de peinture ne correspondent pas à une transformation des locaux loués, au sens de l’article 7, f) de la loi précitée, de sorte que les locataires n’étaient pas tenus de solliciter l’accord écrit de la bailleresse avant de les entreprendre.

Pour le reste, le commissaire de justice a constaté des dégradations minimes avec des traces de coulures et de zones non peintes. Le trou a, quant à lui, été rebouché.

Dans ces conditions, la somme de 3.995 euros réclamée au titre des réparations, qui n’est pas justifiée par la production de la facture mais la preuve de son paiement, n’est pas imputable aux locataires. Elle semble, d’ailleurs, correspondre à une remise à neuf de la salle de bain.

Les dégradations minimes sus évoquées justifient d’indemniser la bailleresse à hauteur de 150 euros pour la reprise des éléments qui n’ont pas été peints correctement.

S’agissant du manquement à l’obligation d’entretien, le commissaire de justice a, effectivement, constaté que les lieux avaient été restitués sales.

Néanmoins, la somme demandée n’est pas justifiée dans son quantum.

Le préjudice pour la bailleresse sera évalué à la somme de 150 euros.

Sur l’exception d’inexécution :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En outre, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n'exécutant pas correctement ses obligations, l'exception d'inexécution. Cette impossibilité de jouissance s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Au soutien de leurs allégations, les locataires versent :
un signalement à la ville de [Localité 8], par courriel du 20 octobre 2021, pour le dépôt d’ordure sauvage et la présence de sans domicile fixe dans le hall, la porte étant cassée,
des dépôts de plainte du 4 janvier 2021, 29 novembre 2021 et 8 mars 2022 pour des vols par effraction dans un lieu d’habitation ainsi qu’un jugement correctionnel du 19 janvier 2022 pour les faits commis en novembre 2021,
une facture du 26 mai 2021 pour une prestation de dératisation,
des courriels des locataires pour alerter la bailleresse.

Si des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance d’un logement décent, exempt de toute infestation de nuisibles, et de garantie de la jouissance paisible des locataires contre les troubles de faits, en l’espèce l’intrusion de tiers en raison du dysfonctionnement de la porte, sont caractérisés, ils ne justifient pas l’inexécution de l’obligation de payer le prix.

En effet, ces manquements, aussi désagréables soient-ils, n’ont pas privé les locataires de la jouissance totale de leur logement.

Sur les sommes dues :

Il en résulte des développements précédents que les locataires sont redevables des sommes de 3.750 euros au titre des loyers de février à juin 2022 et de 300 euros en réparation des dégradations locatives et du manque d’entretien.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité aux termes de laquelle les co – preneurs s’engagent solidairement au paiement des obligations du contrat.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 1367 du code civil, lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats les actes cautionnement de Madame [S] [Z] et Monsieur [E] [M].

Il s’agit d’actes dactylographiés signés électroniquement. Cependant, la bailleresse ne justifie ni du fichier de preuve garantissant la fiabilité du processus de signature électronique utilisé ni de l’attestation selon laquelle l’organisme qui l’a délivré était habilité.

Madame [S] [Z] a reconnu à l’audience s’être engagée solidairement aux obligations du bail souscrit par Monsieur [U] [Z].

En revanche, Monsieur [E] [M] n’était pas présent. La preuve de son engagement est insuffisante. Les demandes formées à son encontre seront donc rejetées.

L’acte de cautionnement de Madame [S] [Z] mentionne sans équivoque l’étendue de son engagement au paiement des loyers et des charges ainsi que des réparations locatives et frais de procédure.

Madame [S] [Z] est donc solidairement tenue des condamnations mises à la charge de Monsieur [U] [Z].

La bailleresse est, quant à elle, redevable de la somme de 26,15 euros en restitution des provisions indûment payées.

Sur les demandes reconventionnelles des locataires :

Sur la demande de dommages et intérêts liée au défaut de communication du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et autres diagnostics

L’article 3-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de fournir un diagnostic de performance énergétique et de l’annexer au contrat de location lors de sa signature.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit, dans ses annexes, la remise d’un diagnostic de performance énergétique.

Le bail a été paraphé et signé électroniquement par les locataires.

La clause pré – imprimé de la remise d’un DPE à la signature du bail prouve suffisamment que le bailleur a respecté ses obligations relatives aux accessoires à l’acte.

Les locataires seront donc déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

Sur la réparation des préjudices causés par les manquements de la bailleresse à ses obligations :

Les développements précédents ont permis d’établir des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance d’un logement décent (présence de nuisible) et à son obligation de garantie de la jouissance paisible des locaux loués (présence de squatteurs à raison du dysfonctionnement de la porte).

Les locataires ont payé une prestation de dératisation à hauteur de 139 euros mais n’en ont pas demandé l’indemnisation.

En revanche, ils allèguent d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et d’un préjudice matériel.

Ils ne versent aucune pièce au soutien de leur demande en réparation du préjudice matériel, à l’exception des dépôts de plainte dans lesquels ils déclarent les objets volés et en évaluent le montant.

Le préjudice matériel n’est donc pas prouvé.

Au surplus, les locataires se sont constitués parties civiles et ont obtenu l’indemnisation de leur préjudice.

Le principe de réparation intégrale faisait donc obstacle à leur indemnisation au civil pour les mêmes faits.

Les préjudices de jouissance et moral sont caractérisés.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux et de la nature des manquements de la bailleresse, ils seront exactement évalués à la somme de 1.000 euros chacun.

La bailleresse sera donc condamnée à payer aux locataires ces sommes.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et en majoration

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La majoration n’est pas due par le bailleur pour défaut de justification des sommes retenues mais pour la restitution tardive du dépôt de garantie.

Les locataires en demandent le paiement alors qu’ils reconnaissent être redevables de loyers impayés pour une somme supérieure à celle du dépôt de garantie.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande subsidiaire de compensation des sommes dues :

En application des articles 1347 et suivants du code civil, le juge peut ordonner la compensation de sommes fongibles, certaines, liquides et exigibles entre créanciers et débiteurs réciproques.

En application de l’article 1347-6 du code civil, la caution peut opposer au créancier la compensation intervenue entre ce dernier et le débiteur principal.

En l’espèce, les locataires ont été solidairement condamnés au paiement des sommes suivantes :
3.750 euros au titre des loyers de février à juin 2022,
300 euros en réparation des dégradations locatives et du manque d’entretien.

La bailleresse a été condamnée au paiement des sommes suivantes :
26,15 euros en restitution des provisions indument payées,
1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance,
1.000 euros en réparation du préjudice moral.

Il y a donc lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues et de rappeler que Madame [S] [Z] pourra opposer à la bailleresse la compensation intervenue entre les obligations respectives des locataires et bailleur.

Sur la demande de délais de paiement des locataires et de la caution :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les locataires et la caution n’ont pas justifiés de leur situation en cours de délibéré.

Ils seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la présente décision a fait apparaître des manquements des locataires et bailleur à leurs obligations dérivant du contrat de bail. Dans ces conditions, il convient de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagée.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, il y a lieu de débouter toutes les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :