TJ 59350, 2 juin 2025, RG 24/01428

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 9]
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01428 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YXER

N° de Minute : 25/00082

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 02 Juin 2025

[R] [W]

C/

[C] [E] [G]
[V] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [R] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sylvain STRIDE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [E] [G], demeurant [Adresse 11]

Mme [V] [M], demeurant [Adresse 11]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1428/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 mai 2022, avec effet au 1er juin 2022, Monsieur [R] [W] a donné en location à Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 10], outre deux places de parkings n°93 et 97, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 870 euros, outre 110 euros de provision sur charges.

Par acte d'huissier du 22 décembre 2022, Monsieur [R] [W] a fait signifier à Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] un commandement de payer portant sur la somme de 3.430 euros de loyers et charges impayés.

Par acte d'huissier du 2 mai 2024, Monsieur [R] [W] a fait signifier à Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 14.920,98 euros de loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 6 mai 2024.

Par acte d'huissier du 6 août 2024, Monsieur [R] [W] a fait assigner Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 25 novembre 2024 aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire entrainant résiliation du bail à la date du 2 juillet 2024,
prononcer l'expulsion de Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
condamner solidairement Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] à lui verser la somme de 15.352,18 euros au titre des loyers et charges impayés,
ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
condamner solidairement Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.250 euros, charges et taxes en sus, subissant les augmentations légales et contractuelles, jusqu'à libération effective des lieux,
condamner Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture par voie électronique le 30 août 2024.

A cette audience, Monsieur [R] [W] a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré ses demandes initiales.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément référé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignés à personne présente à domicile, Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Par décision du 27 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 24 mars 2025 afin d’obtenir la production de la notification de l’assignation au Préfet, la copie intégrale du commandement de payer du 2 mai 2024 et un décompte actualisé.

A cette audience, Monsieur [R] [W] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il réitère ses demandes introductives d’instance sauf à actualiser la demande en paiement à la somme de 17.248,59 euros.

Bien que régulièrement avisés de la réouverture des débats, les défendeurs n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non comparution du défendeur :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Si Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] n’ont pas été cités à personne, la décision est susceptible d’appel.

En conséquence, l’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 30 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

De manière surabondante, Monsieur [R] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l'espèce, le bail conclu le 30 mai 2022 prévoit une clause résolutoire VIII aux termes de laquelle le contrat pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer et charges aux termes convenus.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mai 2024, pour la somme en principal de 14.920,98 euros.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 2 juillet 2024.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] après cette date constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Si le demandeur sollicite d’ordonner l’expulsion dans le mois de la décision à intervenir, il ne développe pas à proprement parler de demande de réduction des délais sur le fondement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui, en toute hypothèse, ne serait justifié par aucun élément de fait.

En outre, la demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ne se justifie pas dès lors qu’elle est ordonné avec si besoin est le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes de provisions :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Il résulte du bail et de l’historique de compte versés par le bailleur que l’obligation pour les locataires de payer la somme de 17.248,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2025 inclus n’est pas contestable.

Le bail comporte une clause VII de solidarité aux termes de laquelle les locataires sont solidairement responsables des obligations stipulées au bail.

Il convient donc de le condamner solidairement à titre provisoire à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 14.920,98 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que le préjudice subi par les bailleurs du fait de l’occupation de son logement par Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G] postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite de la fixer à la somme de 1.250 euros mais n’allègue d’aucun moyen de fait qui justifierait de la porter à une somme supérieure à celle du loyer actuel et des charges.

Elle sera donc fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations contractuelles et légales, du 2 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 1.081,91 euros.

Les indemnités d’occupation du 2 juillet 2024 au mois de février 2025 inclus sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les demandes accessoires :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [V] [M] et Monsieur [C] [E] [G], qui succombe à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers frais et dépens, à l’exception du coût du commandement de payer du 22 décembre 2022 qui a été réitéré le 2 mai 2024.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, si le demandeur justifie d’une convention d’honoraires de 3.000 euros dont 1.000 euros d’acompte, il apparaît équitable de limiter la condamnation in solidum des défendeurs aux frais irrépétibles à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS