TJ 59350, 2 juin 2025, RG 24/10274

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10274 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YYBV

N° de Minute : L 25/00292

JUGEMENT

DU : 02 Juin 2025

[A] [U]
[X] [I], [Y] [K], venant aux droits de M [H] [K]
[B] [O] veuve [K], venant aux droits de M [H] [K]
[F] [K], venant aux droits de M [H] [K]

C/

[P] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [A] [U], demeurant [Adresse 6]

M. [X] [I], [Y] [K], venant aux droits de M [H] [K], demeurant [Adresse 2] (ISLANDE)

Mme [B] [O] veuve [K], venant aux droits de M [H] [K], demeurant [Adresse 3]

M. [F] [K], venant aux droits de M [H] [K], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [D], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Sandrine CAZIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 janvier 2015, prenant effet le 2 février 2015, Madame [A] [U] et Monsieur [H] [K], représentés par leur mandataire, la S.A.S Nexity Lamy, ont donné à bail à Monsieur [P] [D] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 8], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel 480 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, Madame [A] [U] ainsi que Madame [B] [O], veuve [K], et Messieurs [X] et [F] [K], ayant – droits de Monsieur [H] [K] décédé le 13 août 2016, ont fait signifier à Monsieur [P] [D] un commandement de payer la somme de 3.478,25 euros en principal dans le délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 16 avril 2024.

Monsieur [P] [D] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement le 19 juin 2024 qui a été déclarée recevable par la Commission de surendettement du Nord le 26 juin 2024.

Par acte d’huissier du 24 juin 2024, Madame [A] [U] ainsi que Madame [B] [O], veuve [K], et Messieurs [X] et [F] [K] ont mis en demeure Monsieur [P] [D] de justifier de l’occupation des lieux.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, Madame [A] [U] ainsi que Madame [B] [O], veuve [K], et Messieurs [X] et [F] [K] ont fait assigner Monsieur [P] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 24 mars 2025, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et suivants du code civil, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
Ordonner sans délai l’expulsion de de Monsieur [P] [D] des locaux loués avec si besoin est le concours de la force publique ;
Condamner Monsieur [P] [D] au paiement de la somme de 6.239,65 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er août 2024 ;
Condamner Monsieur [P] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable aux conditions du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux, soit la somme actuelle de 532,28 euros ;

Condamner Monsieur [P] [D] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et la sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 9 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

Par jugement du 21 janvier 2025, le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Lille, saisi par Madame [A] [U] ainsi que Madame [B] [O], veuve [K], et Messieurs [X] et [F] [K], a rejeté leur recours tendant à contester la bonne foi du locataire, admis ce dernier au bénéfice de la procédure de surendettement et renvoyé à la Commission l’examen du dossier.

A l’audience du 24 mars 2025, Madame [A] [U] ainsi que Madame [B] [O], veuve [K], et Messieurs [X] et [F] [K] ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles ils se référent, ils réitèrent, sur les mêmes fondements, leurs prétentions initiales sauf à actualiser leur demande en paiement à la somme de 10.030,93 euros arrêtée au 28 février 2025.

Ils demandent également le rejet des demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [D] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de :

« Débouter les consorts [U] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,
Permettre à Monsieur [P] [D] de se maintenir dans les lieux,
Dire et juger que la clause résolutoire sera suspendue dans ses effets,
A titre principal,
Prendre acte du jugement rendu le 21 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Lille et de la décision de la commission de surendettement du 26 juin 2024,
A titre subsidiaire,
Permettre à Monsieur [D] de payer son loyer en cours et d’apurer sa dette à hauteur de 50 euros par mois ».

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025.

L'action de Madame [A] [U] ainsi que Madame [B] [O], veuve [K], et Messieurs [X] et [F] [K] est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En revanche, il y a lieu d’appliquer la loi nouvelle aux baux renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le bail conclu entre Madame [A] [U] et Monsieur [H] [K] contient une clause 2.11 intitulée « clause résolutoire » aux termes de laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

Toutefois, le bail a été renouvelé pour la dernière fois le 22 janvier 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [P] [D] le 28 mars 2024. Si le bail s’est renouvelé conformément à la loi nouvelle, le bailleur a, néanmoins, choisi de faire bénéficier le locataire d’un délai plus long de deux mois en visant la clause résolutoire initiale.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [P] [D] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement du locataire a été prononcée par la Commission, et a fortiori par le juge, postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle est donc sans effet sur la résiliation du bail.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de Madame [A] [U] ainsi que Madame [B] [O], veuve [K], et Messieurs [X] et [F] [K] à compter du 28 mai 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Monsieur [P] [D] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 8].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L'indemnité d'occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 565,17 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusque la libération effective, subissant les mêmes augmentations légales et contractuelles que le loyer, afin de réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Il résulte du décompte locatif versé par les bailleurs que Monsieur [P] [D] reste redevable de la somme de 10.030,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 25 février 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

En conséquence, Monsieur [P] [D] sera condamné à payer à Madame [A] [U] ainsi que Madame [B] [O], veuve [K], et Messieurs [X] et [F] [K] la somme de 10.030,93 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 février 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.478,25 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En outre, Monsieur [P] [D] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 565,17 euros à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse.

Sur les demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, VI de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan
conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que le locataire ne paie plus ses loyers et charges depuis septembre 2023.

Les pièces versées aux débats par le locataire et les motifs du jugement du 21 janvier 2025 indiquent que Monsieur [P] [D] ne perçoit actuellement que le RSA. Au surplus, il n’a pas d’actif réalisable.

N’ayant pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Selon le VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Pour les mêmes motifs, il sera débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [D] aux entiers dépens de l'instance, à l’exception du coût de la sommation de justifier de l’occupation des lieux qui n’était pas nécessaire à la présente procédure diligentée sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [P] [D] sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS