TJ 59350, 2 juin 2025, RG 25/00531

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00531 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZETM

N° de Minute : L 25/00243

JUGEMENT

DU : 02 Juin 2025

[I] [D]

C/

[J] [L] [M]
[H] [F] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [I] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [L] [M], demeurant [Adresse 3]

M. [H] [F] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 2022, prenant effet au 1e avril 2022, Madame [I] [D] a donné à bail à Monsieur [J] [M] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7], outre des locaux accessoires (une place de parking et une cave), pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennement le paiement d’un loyer mensuel révisable de 660 euros, outre une provision sur charges de 200 euros par mois.

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2022, Monsieur [H] [F] [K] s’est porté caution solidaire du locataire.

Par acte d’huissier de justice du 6 août 2024, Madame [I] [D] a fait signifier à Monsieur [J] [M] un commandement de payer la somme de 5.491,05 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié par voie électronique le 16 août 2024 à Ccapex.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte d’huissier du 16 août 2024.

Par actes d’huissier de justice des 16 et 18 décembre 2024, Madame [I] [D] a fait assigner Monsieur [J] [M] et Monsieur [H] [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 24 mars 2025 aux fins de :

A titre principal :
Constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 14 mars 2022, par l’effet de la clause résolutoire au 6 octobre 2024
Subsidiairement :
Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties le 14 mars 2022
En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] de corps et de biens ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Condamner solidairement Monsieur [J] [M] en sa qualité de locataire et Monsieur [H] [F] [K] en sa qualité de caution solidaire, au paiement des loyers et charges dues soit la somme de 9.460€ outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 août 2024 en application de l’article 1231-6 du Code civil, somme à parfaire au jour de l’audience ;
Condamner solidairement Monsieur [J] [M] en sa qualité de locataire et Monsieur [H] [F] [K] en sa qualité de caution solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des loyers et charges dues soit à la somme mensuelle de 860€ à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à son départ effectif, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

Condamner solidairement Monsieur [J] [M] en sa qualité de locataire et Monsieur [H] [F] [K] en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner solidairement Monsieur [J] [M] en sa qualité de locataire et Monsieur [H] [F] [K] en sa qualité de caution solidaire, aux frais et entiers dépens en ce compris les frais de commandement de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du NORD par voie électronique avec avis de réception du 19 décembre 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [I] [D], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 12.040 € au 1e mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la bailleresse.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [J] [M] et Monsieur [H] [F] [K] n’ont pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la non-comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l'espèce, les défendeurs n’ont pas été cités à personne mais la décision est susceptible d’appel. En conséquence, le jugement sera réputé contradictoire.

II. Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée par voie électronique au préfet du NORD le 19 décembre 2023, soit six semaines avant l’audience du 24 mars 2025.

L’action de Madame [I] [D] est donc recevable.

De manière surabondante, le commandement de payer du 6 août 2024 a été notifié électroniquement à la CCAPEX le 16 août 2024, en application des dispositions de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit plus de deux mois avant l’introduction de l’instance par l’assignation du 16 décembre 2024.

Sur le bienfondé de la demande tendant à constater la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, à effet au 1er avril 2022 pour une durée de trois ans, contient une clause n°8 intitulée « clause résolutoire et clauses pénales » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et charges dûment justifiées.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [M] le 6 août 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que ni Monsieur [M] ni la caution, auquel il a été dénoncé par acte du 16 août 2024, ne se sont acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à date du 7 octobre 2024.

Dès lors, il y a lieu de dire que la clause résolutoire acquise au profit de Madame [I] [D] à compter du 7 octobre 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [J] [M] à restituer le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que les locaux accessoires.

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Sur les demandes en paiement :

Sur le paiement du loyer et des charges et indemnités d’occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 860 euros, somme égale au montant du loyer et des charges justifiées jusqu’à la libération effective des locaux, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité pour elle de le relouer.

En l’espèce, le bail du 14 mars 2022 stipule un loyer de 660 euros ainsi que 200 euros de provision sur charges payable 5 de chaque mois.

Il résulte du décompte locatif versé par le bailleur que le locataire, Monsieur [J] [M] reste redevable de la somme de 7.740 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 octobre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 5.491,05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, Monsieur [J] [M] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 860 euros à compter du 7 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Sur l’engagement de la caution solidaire

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, l’engagement de caution de Monsieur [H] [F] [K], d’une durée de trois ans, est rédigé dans les termes dactylographiés suivants «  je m’engage à garantir le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail » et dans les termes manuscrits suivants « bon pour caution solidaire pour le paiement du loyer dont le montant mensuel actuel est de 860 euros y compris charges et de sa révision annuelle »

Cet engagement, régulier en la forme, ne vise pas le cautionnement des indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail.

En conséquence, Monsieur [H] [F] [K] et Monsieur [J] [M] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 7.740 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 5.491,05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En revanche, Monsieur [J] [M] sera seul débiteur des indemnités d’occupation échues et à échoir.

III - Sur les demandes accessoires

a. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [J] [M] et Monsieur [H] [F] [K] aux entiers dépens de l'instance.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [M] et Monsieur [K] seront condamnés in solidum à payer à Madame [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

b. Sur l'exécution provisoire :

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS