TJ 75056, 3 juin 2025, RG 24/05763

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurence MALKA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/05763 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5C3B

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT
rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDEUR
Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 2] - ALLEMAGNE
représenté par Me Laurence MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2022

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 03 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/05763 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5C3B

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2015, Madame [S] [Y] veuve [R] a donné à bail à Monsieur [C] [D] un appartement situé [Adresse 1], lot n°70, ESC 2, 9ème étage, pour un loyer mensuel de 700 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

Le 15 novembre 2022, Madame [S] [Y] veuve [R] est décédée.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, Monsieur [F] [E] a signifié à Monsieur [C] [D] un congé pour vendre avec effet au plus tard le 4 janvier 2024, avec une offre d'achat du bien d'un montant de 300 000 euros.

Monsieur [C] [D] s'est maintenu dans les lieux après cette date, sans manifestation de sa volonté d'acquérir ledit bien.

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Monsieur [F] [E] a fait assigner Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :
- Juger que le congé pour vendre est valable et a mis un terme au contrat de location conclu le 5 janvier 2015, et ce à compter du 4 janvier 2024 ;
- ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [C] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ;
- condamner Monsieur [C] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [C] [D] au paiement la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [C] [D] au paiement des entiers dépens ;

Appelée à l'audience du 25 septembre 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être examinée au fond le 2 avril 2025.

A l'audience du 2 avril 2025, Monsieur [F] [E], représenté par son conseil, par conclusions récapitulatives écrites soutenues oralement confirme l'intégralité des demandes contenues dans son acte introductif d'instance et sollicite de débouter Monsieur [C] [D] de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [E] confirme être l'héritier et unique propriétaire du logement objet du présent litige, et que le congé pour vendre délivré le 4 juillet 2023 n'a pas à respecter les conditions posées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bien lui ayant été transmis par voie successorale. Il considère avoir indiqué toutes les informations imposées pour un congé sur le prix de vente du bien. Il souligne que les diagnostics nécessaires en vue de la mise en vente n'ont pu être réalisés en raison du refus du locataire de donner accès au logement. Il s'oppose à la demande de délai de grâce de 6 mois sollicité par le locataire, faute de justification.

Monsieur [C] [D], représenté par son conseil, par conclusions écrites récapitulatives en défense soutenues oralement sollicite :
In limine litis
- dire et juger irrecevable l'assignation délivrée à Monsieur [D] en l'absence de qualité à agir de Monsieur [E] ;
- débouter en conséquence Monsieur [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal
- dire et juger nul et de nul effet le congé pour vente délivré par Monsieur [E] à Monsieur [D] en date du 4 juillet 2023 ;
- débouter en conséquence le demandeur de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire
- Accorder à Monsieur [D] un délai de 6 mois pour quitter les lieux qu'il occupe actuellement ;

En tout état de cause
- débouter le demandeur de sa demande de condamnation d'une somme au titre de l'article 700 du CPC ;
- écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner Monsieur [E] à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [E] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir in limine litis que le demandeur n'a pas qualité pour agir, ce dernier ne justifiant pas de sa qualité de propriétaire du bien.

Il soutient par ailleurs que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique en l'espèce et qu'il convient de débouter Monsieur [E] de sa demande de validation du congé pour vendre, ce dernier n'ayant pas respecté les conditions posées par la disposition légale susmentionnée.

Si le congé pour vendre était validé, il sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

A l'audience, Monsieur [C] [D] justifie de ses absences régulières par le fait qu'il réside régulièrement à [Localité 3] pour s'occuper de son père âgé.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis sur la qualité à agir

Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [S] [Y] veuve [R] est décédée le 15 novembre 2022. Monsieur [F] [E] en justifie par la production de son acte de décès. Il verse également aux débats une attestation immobilière confirmant être le seul et unique héritier de Madame [S] [Y] veuve [R]. Par ailleurs, l'attestation mentionne que le bien objet du présent litige fait bien partie de la succession de Madame [S] [Y] veuve [R].

Il s'ensuit que Monsieur [F] [E] est bien propriétaire du studio sis [Adresse 1], et bailleur de Monsieur [C] [D] et a, par voie de par conséquence, qualité à agir dans la présente procédure.

En ces conditions, Monsieur [C] [D] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative au congé pour vendre

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du loi n°2023-668 de la loi du 27 juillet 2023,
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(….)
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
(….)
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
(…)
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
(….) V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Enfin, Article 711 du code civil dispose que la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations.

En l'espèce, Monsieur [F] [E] produit le contrat de bail du 5 janvier 2015, signé initialement par Madame [S] [Y] veuve [R], pour une durée de 3 ans au moins.
Il est établi par l'attestation immobilière que Monsieur [F] [E] est devenu l'unique et entier propriétaire du bien immobilier objet du présent litige le 15 novembre 2022 suite au décès de sa mère Madame [S] [Y] veuve [R]. Il est constant que les dispositions relatives aux délais de délivrance de l'article 15 s'appliquent aux bailleurs ayant acquis à titre onéreux le bien occupé et pas à ceux auxquels le bien a été transmis par voie successorale.

Monsieur [F] [E] justifie par ailleurs de la délivrance à étude d'un congé pour vendre du 4 juillet 2023, soit postérieurement au décès de Madame [S] [Y] veuve [R] à Monsieur [C] [D] pour un congé du locataire au plus tard 4 janvier 2024 et que c'est donc à bon droit qu'il a délivrer ce congé. Le congé fait mention d'une offre de vente d'un montant de 300 000 euros (trois cent mille euros). L'acte comprend également une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé.

Il s'ensuit que le bailleur a respecté les modalités de forme ainsi que les délais légaux (6 mois minimum), de sorte que le congé est régulier en la forme.

Sur la réalité du motif du congé mis en cause par le locataire, Monsieur [F] [E] précise être âgé de 81 ans et vivre avec sa famille en Allemagne. Il verse aux débats un courriel adressé au locataire dès le 15 avril 2023, informant ce dernier de la décision de vendre, et des motivations de cette décision, au regard notamment de son éloignement du bien objet du présent litige. Par ailleurs, il joint plusieurs estimations du bien immobilier qui mentionnent des évaluations toutes supérieures à la proposition formulée dans le congé pour vendre. Il apparait à contrario que Monsieur [C] [D] n'a pas rendu possible la visite d'agences immobilières pour estimer le bien suivants plusieurs courriels produits concordants, et pour réaliser les diagnostics nécessaires à la vente.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de constater la réalité du congé pour vendre de Monsieur [F] [E].

En ces conditions, il convient également de constater la validité du congé pour vendre délivré le 4 juillet 2023 par Monsieur [F] [E].

Le locataire n'a pas fait connaitre son intention d'acquérir le logement dans les délais impartis, à savoir deux mois à compter de la délivrance du congé.
Il aurait donc dû quitter le logement au plus tard au 4 janvier 2024. Il n'est pas contesté que Monsieur [C] [D] n'a pas libéré le logement à cette date et réside toujours actuellement dans le studio.

En ces conditions, Monsieur [C] [D] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 4 janvier 2024.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [D] et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [C] [D] justifie avoir effectué de nombreuses démarches pour se reloger et justifie d'un renouvellement d'une demande de logement locatif social en date du 18 janvier 2025.

Il n'est par ailleurs pas contesté que le congé pour vendre a été délivré le 3 juillet 2023 un départ 4 janvier 2024, laissant ainsi 6 mois à Monsieur [C] [D] pour retrouver un logement, délai prolongé de près d'un an et demi par la présente procédure. Le bailleur s'oppose ainsi à l'octroi de délais à la locataire pour quitter le logement.

Il n'en demeure pas moins que la tension immobilière sur le territoire parisien, en particulier dans le parc social, ne permet pas aux locataires de se loger ou se reloger dans des délais raisonnables.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et en dépit de l'opposition du bailleur, il convient d'accorder à Monsieur [C] [D] un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [C] [D]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 janvier 2024, et Monsieur [C] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [D] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de la dénonciation à la préfecture et le coût de l'assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [D] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [D] sera débouté de sa demande à ce titre.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Décision du 03 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/05763 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5C3B

PAR CES MOTIFS