TJ 75056, 7 mai 2025, RG 24/06781

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Monique PARET

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Virginie KOERFER BOULAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06781 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MT3

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 07 mai 2025

DEMANDEUR
Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0378

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Monique PARET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0103

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Monique PARET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0103

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06781 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MT3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 28/11/2013, [W] [X] a consenti à [O] [N] et [C] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2] droite, et une cave n°6, moyennant un loyer mensuel initial de 1391 euros outre des charges provisionnelles de 259 euros.

Par actes de commissaire de justice délivré en date du 12/06/2024 à étude, [W] [X] a fait assigner [O] [N] et [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 24 et 8-1 de la loi d 6 juillet 1989, aux fins notamment de résiliation judiciaire du bail d’habitation.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/12/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 19/03/2025.

[J] [G], [M] [X], [L] [X], [T] [X], agissant en qualité d’héritiers de [W] [X], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :
- déclarer leur action recevable et bien fondée ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- prononcer l’expulsion d’[O] [N] et [C] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement qui lui a été donné à bail situé au [Adresse 2] ;
- dire et juger que le commissaire de justice chargé des opérations d’expulsion pourra être assisté de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
- dire et juger qu’à défaut d’être enlevés par les débiteurs, les meubles et matériel leur appartenant pourront alors être soit vendus par les propriétaires, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où la valeur s’avérait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative ;
- condamner [O] [N] et [C] [N] au paiement d’une somme de 21804,75 euros selon décompte arrêté à la date de notification des présentes conclusions, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner [O] [N] et [C] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du dernier loyer courant augmenté des charges locatives à compter de la date de résiliation judiciaire prononcée par la présente juridiction ;
- condamner [O] [N] et [C] [N] au paiement des intérêts au taux légal portant sur les montants dus au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation à compter des appels d’échéance et ce, avec anatocisme, les calculs étant effectués échéance par échéance ;
- débouter [O] [N] et [C] [N] de l’intégralité de leurs demandes ;
- condamner [O] [N] et [C] [N] au versement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 04/12/2023.
Ils actualisent leur créance locative à la somme de 23673,96 euros.

[O] [N] et [C] [N], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures soutenues oralement, et au visa des articles 24 et 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, et 1343-5 du code civil, de voir :
- leur accorder 36 mois de délai pour régler les loyers arriérés de 21804,75 euros ;
- suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
- débouter les demandeurs de leur demande d’anatocisme ;
- juger que les paiements à intervenir s’imputeront d’abord sur le capital ;
- juger que les consorts [N] ne sont pas forclos ;
- fixer le loyer à compter du 01/03/2025 à la somme de 1379,59 euros ;
- dire qu’il ne pourra pas être revalorisé du fait du classement de l’appartement en catégorie G ;
- juger que la surévaluation de la surface de l’appartement leur a causé un préjudice ;
- condamner les demandeurs à payer la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- réduire la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.
Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement de droit commune sur une durée de 24 mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 07/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires

[J] [G], [M] [X], [L] [X], [T] [X] produisent l’acte de décès de [W] [X] le 26/10/2024, en cours d’instance, et l’acte de notoriété attestant de leur qualité d’héritiers.

Dès lors, en application de l’article 329 du code de procédure civile, leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la demande principale en résiliation du bail d’habitation

Selon l’article 1104 alinéa 1 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, conformément à l’article 7 a) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les demandeurs sollicitent la résiliation du bail judiciaire, aux torts exclusifs d’[O] [N] et [C] [N], pour défaut de règlement du loyer à échéance depuis plusieurs années et absence de bonne foi dans l’exécution des obligations contractuelles. Ils versent aux débats :
- le contrat de bail signé le 21/11/2013 ;
- un décompte locatif courant du 01/03/2023 au 01/03/2025 ;
- une mise en demeure d’avoir à régler les loyers du 22/08/2023 ;
- un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 04/12/2023 et la saisine CCAPEX du 05/12/2023 pour une dette de 8365,38 euros et des frais de 172,96 euros ;
- le chèque versé par [C] [N] le 01/02/2024 d’un montant de 8538,34 euros.

[O] [N] et [C] [N] contestent être de mauvaise foi, et indiquent n’avoir pas été en mesure de régler tous les loyers courants en raison de leur situation financière. [C] [N], gérant d’une agence immobilière, indique faire face à une perte importante de revenus suite à une baisse significative de l’activité du secteur (crise sanitaire puis contexte économique actuel). Il conteste par ailleurs être un professionnel de l’immobilier, ayant une fonction de gérant d’agence et non d’agent immobilier. Ils ajoutent avoir subi une perte de leurs revenus fonciers tirés de la location de leur maison de vacances. [O] [N] déclare avoir cessé son activité d’infirmière libérale suite à la naissance de leurs deux enfants. Ils estiment pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils produisent au soutien de leurs dires :
- l’attestation d’immatriculation de la SARL LA FONTAINE IMMOBILIER, dont [C] [N] est gérant et les prélèvements sociaux sur les revenus 2023 ;
- les bilans d’exercice des années 2022 et 2023 de la SARL LA FONTAINE IMMOBILIER ;
- un courriel d’un expert-comptable déclarant une rémunération gérant pour 2024 de 23400 euros ;
- leur avis d’imposition sur les revenus de 2022 et 2023 ;
- un document AIRBNB mentionnant un revenu total perçu par [S] [N] en 2024 au titre de la location d’une maison à [Localité 3] de 9013,40 euros ;
- trois captures d’écran concernant un « prêt immobilier » ;
- une notification MDPH attribuant une AHEH de 2024 à 2026.

Avant d’examiner la demande, il convient de relever que la prétention des demandeurs n’est pas fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais sur la résiliation judiciaire du bail pour manquements aux obligations. La demande d’[O] [N] et [C] [N] au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement est donc sans objet et sera rejetée.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que les défendeurs sont débiteurs au 01/03/2025 de la somme de 23673,96 euros à l’égard des bailleurs. A compte de juillet 2023, le loyer de 1469,21 euros et les charges de 373 euros ne sont plus payées. En novembre 2023, après la réception d’une mise en demeure d’avoir à régler, un versement de 3000 euros est effectué, mais ne permet pas d’apurer la dette de 10207,69 euros.

Les loyers ne sont de nouveau plus payés jusqu’au 04/02/2024, un jour avant l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 04/12/2023. Par chèque du 01/02/2024, les locataires vont régler le montant visé au commandement, diminuant la dette à la somme de 4195,88 euros, sans pouvoir l’apurer.

De nouveau les loyers ne sont pas réglés, les locataires effectuant entre mars 2024 et mars 2023 seulement 3 virements de 1869 euros en avril 2024, août 2024 et septembre 2024.

Pourtant, il ressort des pièces fiscales produites par les défendeurs, à savoir l’avis sur les revenus de 2022 retenant un revenu de référence de 74463 euros et de 2023 un revenu de référence de 45875 euros, que les salaires et revenus mensuels permettaient de régler le loyer et les charges courants.

[O] [N] et [C] [N] font part de difficultés financières. S’il est manifeste que l’activité de [C] [N] a diminué, il ne ressort pas des pièces une situation financière précaire.

Les captures d’écran relatives à un prêt immobilier ne permettent pas d’établir de manière objective les dettes bancaires qu’ils doivent régler, ces pièces ne mentionnant même pas le nom de la banque.

[O] [N] et [C] [N] produisent un relevé AIRBNB, qui permet de mettre en évidence la perception de revenus fonciers de 9013,40 euros, qui auraient pu permettre d’apurer partiellement leur dette locative. Aussi, et comme le soulève les demandeurs, cette seule pièce ne permet pas de prouver qu’ils n’ont pas perçus d’autres revenus fonciers via diverses plateformes.

Enfin, et comme le relève les demandeurs, il est manifeste que les défendeurs n’ont pas cherché à exécuter de bonne foi leur obligation de paiement du loyer courant, puisqu’après avoir versé un chèque de plus de 8000 euros afin de ne pas être soumis à l’acquisition de la clause résolutoire, ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant chaque mois, même de manière partielle.

Ils ne justifient pas d’une prise d’attache avec leur bailleur afin de mettre en place des délais de paiement, ou tenter de trouver une solution amiable, alors même que la situation dure depuis plusieurs années.

Dès lors, et sans qu’il ne soit nécessaire de prendre en compte le moyen tiré de la qualité de professionnel de l’immobilier de [C] [N], les demandeurs justifient du caractère grave et répété de la violation aux obligations contractuelles.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée aux torts exclusifs des preneurs, à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient d'ordonner l’expulsion d’[O] [N] et [C] [N], ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, et après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été payé si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les charges récupérables.

[O] [N] et [C] [N] seront condamnés à payer ces sommes à compter du lendemain du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux, constituée par la restitution des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la dette locative

Il ressort du commandement de payer et décompte produit par [J] [G], [M] [X], [L] [X], [T] [X] que [O] [N] et [C] [N] sont débiteurs d’une somme de 23673,96 euros au titre des loyers et charges impayés au 01/03/2025, échéance de mars 2025 comprise.

[O] [N] et [C] [N] seront condamnés à verser cette somme à [J] [G], [M] [X], [L] [X], [T] [X] au titre des charges et loyers impayés.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, compte tenu des versements partiels intervenus après le commandement de payer.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [O] [N] et [C] [N] ne justifient pas de règlements récents des loyers et charges, le dernier versement datant de septembre 2024. En outre, les défendeurs n’ont pas sollicité de délais de paiement amiables avant l’audience du 19/03/2025.

Les bailleurs, personnes privées, s’opposent à l’octroi de délais compte tenu du montant important de la dette et l’absence de règlements.

Dans ces conditions, compte tenu du montant important de la dette, de l’absence de règlement partiel, et en considération des besoins des créanciers personnes privées, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, la demanderesse ne justifiant pas d’une clause contractuelle la prévoyant et les dispositions de l’article 1343-2 du code civil n’étant pas compatibles avec la nature de la créance.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la fixation du loyer

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, entré en vigueur le 24 mars 2014, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

[O] [N] et [C] [N] sollicitent la fixation du loyer mensuel à 1379,59 euros, et la réparation du préjudice financier subi depuis l’entrée dans les lieux, en raison d’une surface habitable réelle de 67,61 m² selon le DPE transmis le 19/03/2025. Ils estiment qu’en indiquant une surface d’ « environs 72 m² » dans le bail, le propriétaire n’a pas respecté les dispositions de la loi de 2009. Ils estiment ne pas être forclos, la demande de fixation du loyer se fondant sur le DPE transmis le jour de l’audience de plaidoirie.

[J] [G], [M] [X], [L] [X], [T] [X] estiment que la demande est forclose, les locataires ayant déjà sollicité une diminution du prix le 22/09/2023 comme cela ressort de leurs propres pièces. Ils précisent que la différence entre la surface indiquée en 2023, soit 67 m², et la surface inscrite dans ce nouveau DPE de 67,61 m² ne modifie pas le caractère forclos.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable au litige, le contrat de bail conclue le 28/11/2013 pour une durée de 3 ans ayant été tacitement reconduit après le 24 mars 2024.

En l’espèce, et comme le soulève les défendeurs, la demande effectuée le 22/09/2023 en diminution du montant du loyer en raison d’une différence de surface habitable réelle de plus d’un vingtième, ne portait pas sur la même surface que celle apparaissant sur le nouveau DPE produit le jour de l’audience et examiné contradictoirement par les parties. De ce fait, la prétention portant sur une surface réelle de 67,61 m² et non plus de 67 m² doit être analysée comme une nouvelle demande et n’est pas forclose.

Néanmoins, en application de l’article 3-1 susvisé, les défendeurs doivent justifier d’une demande préalable auprès de leur bailleur en diminution de prix avant de pouvoir solliciter cette diminution devant un juge, ce qui n’est pas le cas en espèce pour cette nouvelle demande.

Dès lors, la demande de fixation du prix sera rejetée.

La demande d’indemnisation au titre du préjudice financier en découlant sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

[O] [N] et [C] [N], succombants, seront tenus au paiement des entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 04/12/2023.

[O] [N] et [C] [N] seront condamnés à payer aux défendeurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision sera ordonnée de plein droit.

PAR CES MOTIFS