TJ 75056, 14 mai 2025, RG 25/01756

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Valérie COURTOIS
Maître Valérie MOULINES DENIS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Valérie COURTOIS
Maître Valérie MOULINES DENIS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01756 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7CQV

N° MINUTE : 15/2025

JUGEMENT
rendu le 14 mai 2025

DEMANDERESSE
MDB EUREKA
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée Maître Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0451

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [G]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R129
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-002745 du 03/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 mai 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 mai 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01756 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7CQV

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile MALESHERBES INVEST a donné à bail à M [Y] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] suivant contrat sous seing privé du 13 décembre 2020 précisant une date d’effet du contrat au 2 janvier 2001, moyennant un loyer mensuel de 580 euros outre une provision sur charge de 20 euros.

Le 1er décembre 2021, la société MDB EUREKA a acquis l’immeuble situé [Adresse 2] venant ainsi aux droits de la société civile MALESHERBES INVEST.

Par courrier recommandé d’huissier de justice du 19 juin 2023, M [Y] [G] a sollicité son bailleur afin qu’il lui communique un « consuel » refusé par la bailleur, informé que l’électricité était coupée depuis trois mois et sollicité l’indemnisation du préjudice subi.

Des loyers étant demeurés impayés, la société MDB EUREKA a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 15 418, 24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de avril inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la société MDB EUREKA a fait assigner M [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, et la séquestration des meubles,
condamner M [Y] [G] à payer les loyers impayés, soit la somme de 20 047, 41 euros, novembre compris, ainsi qu'une indemnité d'occupation de 661, 31 euros jusqu'à libération effective des lieux
rejeter toutes demandes de délais,
condamner M [Y] [G] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l'audience du 14 mars 2025, la société MDB EUREKA, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement et aux termes desquelles il a sollicité le prononcer de la résiliation judiciaire à titre principal et actualisé sa créance d'arriéré de loyers à 22 692, 65 euros arrêté au 11 mars 2025. Il sollicite également le débouté des demandes reconventionnelles de M [G].

Au soutien de ses prétentions, la société MDB EUREKA explique que depuis 2021, M [G] n’a jamais payé ses loyers. Elle précise avoir engagé les travaux de raccordement électrique deux mois après l’acquisition du bien, qu’en dépit de la réalisation des travaux et de la délivrance de l’attestation de conformité le 14 avril 2023, le locataire a persisté à ne pas payer ses loyers. Il précise que M [G] ne justifie d’aucun préjudice et que sa mauvaise foi fait obstacle à l ‘octroi de délai pour quitter les lieux.

M [Y] [G], assisté de son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles il s’est référé oralement et sollicite le débouté de la demande de résiliation judiciaire et de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’indécence du logement et ordonner la compensation de cette somme avec la dette de loyer.

Au soutien de ses demandes, M [Y] [G] que son logement est issu de la division d’un unique lot, qu’il ne disposait pas de compteur électrique individuel et partageait la facture l’électricité avec ses voisins, famille de quatre personne.
Il précise que le bailleur n’a fait aucun effort pour remédier à cette situation, et ne lui a jamais fourni l’attestation de conformité lui permettant de souscrire un abonnement, qu’il a vécu avec l’électricité coupée, raison pour laquelle il a cessé de verser son loyer. Il sollicite l’indemnisation de son préjudice et la compensation avec la dette de loyer.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré par mise en disposition au greffe au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mars 2025, première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire pour impayés de loyers

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du décompte produit que la dette locative s’élève au jour de l’audience à la somme de 22 692, 65 euros. Il résulte du décompte que depuis novembre 2021, M [Y] [G] n’a effectué que quatre versements à son bailleur et qu’aucune somme n’ a été versée depuis février 2023 soit plus de deux années.

M [Y] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette de loyer mais allègue d’une exception d’inexécution du fait de l’absence de compteur électrique raccordé à son logement issu d’une division d’un unique lot.

Il n’est pas contesté que l’appartement de M [Y] [G] ne dispose pas d’un compteur électrique. Par ailleurs, M [G] rapporte la preuve de ce qu’en novembre 2024, il ne disposait pas non plus d’un contrat d’énergie « faute de certificat de conformité rattaché au local » comme en atteste le courriel du 20 novembre 2024 de M [P] [Z] d’ENEDIS.

Il sera relevé que dans ce même courriel ENEDIS a fourni au locataire les coordonnées pour pouvoir obtenir le document en question.

Il sera au demeurant rappelé, ce qui a été soulevé aux débats, que le propriétaire a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué.

L’article 1 e) du décret du 6 mars 1987 dispose que le logement doit être alimenté en électricité

Or, un logement dépourvu de compteur électrique permettant au locataire de bénéficier d’un contrat d’énergie à son nom ne présente pas les caractéristiques de décence attendues sans toutefois rendre le logement inhabitable.

En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée en ce que le locataire a manqué à son obligation de paiement du loyer, elle n'est pas suffisamment grave, au vu des éléments fournis, pour justifier de la résiliation du bail.

La société MDB EUREKAsera ainsi débouté de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquente en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Il sera rappelé à M [G] qu’il doit s’acquitter chaque mois de son loyer, le problème de raccordement en électricité étant désormais résolu, qu’à défaut il s’expose à une nouvelle procédure en résiliation à laquelle il pourrait être fait droit.

Sur la demande en paiement des loyers

Pour la somme au principal, M [Y] [G] ne la conteste pas. Il sera condamné à verser la somme de 22 692, 65 euros mars 2025 compris, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

M [Y] [G] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance tiré de l’absence d’électricité dans le logement et sollicite la somme de 25 000 euros en réparation.

Si l’absence de compteur électrique dans le logement de M [G] n’est pas contesté par le bailleur, il convient en premier lieu de relever que le bail mentionne une entrée dans les lieux en janvier 2001, que le locataire a donc vécu durant plusieurs années sans compteur propre en partageant la facture d’électricité avec son voisin sans le contester.

En second lieu, il résulte des débats que très rapidement après l’acquisition du bien le 1er décembre 2021 , le bailleur a engagé des travaux de raccordement électrique ainsi qu’en atteste le courrier d’ENEDIS du 25 février 2022 ayant pour objet « une proposition de raccordement », l’accord signé par le bailleur le jour même et le compte rendu d’étude technique du 21 mars 2022 ainsi que le bon pour accord signé le 9 juillet 2022.

Ainsi contrairement à ce qu’affirme M [G], la société MDB EUREKA venant aux droits de l’ancien bailleur ne s’est pas désintéressée de la difficulté liée à l’absence de compteur et s’est montrée diligente.

M [G], qui indique avoir subi une coupure d’électricité en 2023, ne rapporte pas la preuve d’avoir été privé d’électricité entre janvier 2021 et 2023. Il ne justifie pas non plus avoir supporté une facture d’électricité qui n’était pas en rapport avec ses besoins. En l’état rien ne justifie que ce dernier ne se soit pas acquitté des loyers entre janvier 2021 et mars 2023. Il ne justifie pas d’un préjudice de jouissance sur cette période.

Par ailleurs, le seul courrier d’huissier de justice du 19 juin 2023 mentionnant une coupure d’électricité de trois mois n’est pas suffisant à en établir la preuve et ce d’autant que la société MDB EUREKA verse aux débats une attestation de conformité du 14 avril 2023 et la déclaration de mise en conformité datée du 28 avril 2023.

Aucun élément ne permet d’attester que M [G] a été privé d’électricité jusqu’au mois de mars 2025 et il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires

La société MDB EUREKA, qui succombe au principal, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l'exécution provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,