TJ 89024, 26 mai 2025, RG 22/00972

Cour d’appel de Paris
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE - tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

JUGEMENT DU 26 MAI 2025

MINUTE n°

N° RG 22/00972 - N° Portalis DB3N-W-B7G-CTT5

AFFAIRE :

[Z] [U] [R]

C/

OPH DOMANYS

Le :

Expédition exécutoire délivrée à :
- Me SALAUN

Expédition conforme délivrée à :
- Me HUBENY-BELSKY
- Me SALAUN
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

PRÉSIDENTE : Anne-Laure MENESTRIER, Juge au Tribunal Judiciaire d’Auxerre régulièrement habilitée à statuer à juge unique

GREFFIER : Valérie DRANSART, greffier lors des débats, et Annick LEBOULANGER, qui a signé la présente décision

Après débats à l'audience du 10 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 26 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile.

* * * *

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [U] [R]
née le 26 Mars 1953 à COLFELICE (ITALIE)
de nationalité Française
Retraitée,
demeurant 20 Rue des Champs de la Chapelle - Logement 11 - 89520 TREIGNY-PERREUSE-STE COLOMBE
représentée par Me Annabelle HUBENY-BELSKY, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

OPH DOMANYS
immatriculé au RCS d’AUXERRE sous le n° B 382 820 033
dont le siège social est sis Office Public de l’Habitat - 9 rue de Douaumont - 89000 AUXERRE
représenté par Maître Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocats au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 octobre 2019, Madame [Z] [R] a signé un compromis de vente avec la société EPIC DOMANYS concernant un pavillon d'habitation, composé d'une cuisine, d'un séjour, d'une salle de bain, d'un WC et de deux chambres, d'une surface de 65 M2, situé à TREIGNY (89520) sis 20 rue des champs de la Chapelle, logement 11, cadastré section YH n°140 d'une surface de 2 ares et 94 centiares moyennant la somme de 63 000 euros.

Par acte notarié signé le 6 février 2020 par Madame [R] et le 12 février 2020 par la société DOMANYS, la vente définitive a été réitérée en la forme authentique en l'étude de Maître [H] [L], notaire à APPOIGNY (89380), acte publié auprès du service de la publicité foncière d'AUXERRE le 28 mai 2020.

Le 6 février 2020, après la remise des clés de l'immeuble, Madame [R] et sa nièce se sont rendues dans le logement et ont constaté :

- des infiltrations d'eau importante à l'extérieur du bâtiment et dans une chambre située à l'intérieur du bâtiment
- des excréments humains dans le couloir au niveau de l'entrée.

Le jour même, Madame [R] a adressé un mail à la société DOMANYS qui a fait intervenir ses services mais a refusé de prendre en charge les dégâts intérieurs.

Par la suite, Madame [R] a constaté une panne d'eau chaude ainsi que le non fonctionnement de la pompe à chaleur.

Par courrier recommandé AR réceptionné le 31 août 2022, Madame [R] a mis en vain en demeure la société DOMANYS de réparer son préjudice matériel et moral.

Par courrier le 8 et 15 septembre 2022, la société DOMANYS a refusé toute indemnisation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 décembre 2022, Madame [R] a assigné la société DOMANYS devant le tribunal judiciaire d'AUXERRE sur le fondement des articles 1217, 1231 et suivants et 1641 et suivants du code civil aux fins de réparation de ses préjudices, conséquences des fuites d'eau, de la panne du chauffe-eau, du remplacement de la pompe à chaleur.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

- déclaré prescrite la demande d'indemnisation concernant le chauffe-eau fondée sur la garantie des vices cachés
- déclaré irrecevables les demandes indemnitaires de Madame [Z] [R] fondées sur la garantie des vices cachés s'agissant du chauffe-eau
- rejeté la fin-de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société DOMANY'S s'agissant des infiltrations d'eau à l'intérieur de la maison

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, Madame [Z] [R] demande au tribunal au visa des articles 1217, 1231-1, 1603, 1615, 1610, 1641, 1642, 1643, 1644, 1645 et 2224 du code civil et les articles 122 et 789 du code de procédure civile, de :
- DECLARER MADAME [Z] [R] PARFAITEMENT RECEVABLE DANS SES DEMANDES indemnitaires notamment au titre des infiltrations d'eau (dégâts intérieurs), du chauffe-eau et de la PAC, incluant le trouble de jouissance lié à ces désordres comme non prescrites ;
- S'entendre dire et juger Madame [Z] [U] [R] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter la société DOMANYS et rejeter toute demande contraire ;
- CONDAMNER la société DOMANYS à indemniser la requérante de la manière suivante : 17.449,48 euros qui correspondent aux montants des travaux réalisés et du préjudice moral de Madame [R], soit :
- Fournitures préparation - 234,09 €
- PEINTURE - 282,30 €
- CHAUFFE EAU 336,38 €
- REMPLACEMENT CHAUFFAGE : 7.496,71 €
- TRAVAIL EN INDUSTRIE 1.500 €
- PREJUDICE MORAL 3.000 €
- DEFAUT DE JOUISSANCE ET INHABILITE 450 € X 12 MOIS = 4.600€

- Condamner la société DOMANYS à produire sous 8 jours à partir de la date du jugement à intervenir la déclaration d'assurance du dégât des eaux avant la vente définitive - ce sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard.
- Condamner la société DOMANYS succombante prise en la personne de son représentant légal au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ;
- Condamner la société DOMANYS prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Annabelle HUBENY-BELSKY, avocat aux offres de droit et pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision y compris ceux nécessaire à l'exécution du jugement à intervenir ;
- Ne pas écarter l'exécution provisoire.

A l'appui de ses prétentions, Madame [R] expose avoir constaté, à son entrée dans les lieux le 6 février 2020, en présence de sa nièce, des dégâts importants causés par des fuites d'eaux par infiltration à l'extérieur et à l'intérieur du logement, ainsi que des excréments humains au sol et avoir alerté la société DOMANYS, dont le technicien n'est finalement intervenu que trois mois plus tard, l'ayant contrainte à procéder elle-même à la réfection du mur intérieur.

Elle fait valoir que les équipements de chauffage doivent être en état de fonctionner lors de la livraison de la maison et qu'il appartient au vendeur de s'assurer de leur bon état de fonctionnement et de prendre à sa charge, si besoin est, d'éventuelles réparations. Elle soutient que tant le chauffage que le chauffe-eau ainsi que la présence d'humidité et d'excréments humains font partie des éléments obligatoires pour qu'un logement soit décent. Elle estime qu'il s'agit en conséquence d'un défaut de délivrance de l'objet vendu soumis à la prescription quinquennale de droit commun, fondement juridique qu'elle invoque à titre principal pour le chauffe-eau et les infiltrations d'eau et à titre subsidiaire pour la pompe à chaleur, invoquant à titre principal le fondement des vices cachés.

A l'appui de ses demandes d'indemnisation, Madame [R] fait valoir :

-que, dans le cadre d'une vente immobilière, le vendeur professionnel est tenu responsable contractuellement des dégâts apparus entre la visite précontractuelle avant la signature du compromis, et la signature définitive.

- qu'elle n'a pris possession des lieux qu'au mois d'août 2020, et a constaté que le chauffe-eau devait être réparé

- qu'elle a de nouveau été souffrante au cours de l'automne 2020,

- que sa nièce a été alerté par des tiers de l'absence de fonctionnement de la pompe à chaleur début 2021 ;

Elle indique que la société ENGIE HOME SERVICE n'avait pas entretenu le système de chauffage depuis le 15 septembre 2018 en prétextant que le logement n'était pas loué alors que tel n'était pas le cas et que la société DOMANYS de rapporte donc pas la preuve qu'elle ait satisfait à son devoir d'information concernant l'entretien de la pompe à chaleur.

Elle ajoute avoir été contrainte d'être relogée le temps des travaux chez Madame [B], d'abord en raison des fuites, puis de l'absence de chauffage, en sorte qu'elle a subi un défaut de jouissance total.

Se prévalant de la qualité de professionnel de la venderesse, Madame [R] entend en premier lieu voir engager la responsabilité de la société DOMANYS, d'une part sur le fondement des vices cachés, dont elle est présumée connaître l'existence, d'autre part sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour défaut d'information.

Elle conteste les allégations en défense aux termes desquelles la société DOMANYS soutient qu'elle est intervenue dans un " délai tout à fait raisonnable ", que les traces de moisissures étaient déjà présentes lors de la visite des lieux avant achat et ce, en contradiction avec les termes du constat d'huissier et que le chauffe-eau et la pompe à chaleur fonctionnaient, alors que les pages de l'état des lieux de sortie ne sont pas signées ni paraphées.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2024, la société DOMANYS demande au tribunal au visa des articles 1641 et 1648 du code civil, de :

1°) Sur les infiltrations
A titre principal :

REJETER la demande de Madame [R] en l'absence de toute faute contractuelle de l'OPH DOMANYS.

A titre subsidiaire :

REJETER la demande de Madame [R] en ce que les factures sont inopposables à l'OPH DOMANYS.

2°) Sur le chauffe-eau

REJETER la demande de Madame [R] fondée sur les vices cachés en tant qu'elle est irrecevable car prescrite.
REJETER la demande de Madame [R] fondée sur l'obligation de délivrance en tant qu'elle est entachée d'une erreur de droit.
REJETER la demande de Madame [R] en l'absence de toute faute contractuelle de l'OPH DOMANYS.

3°) Sur la pompe à chaleur
A titre principal :

REJETER la demande de Madame [R] en l'absence de tout vice caché.
REJETER la demande de Madame [R] fondée sur l'obligation de délivrance en tant qu'elle est entachée d'une erreur de droit.
REJETER la demande de Madame [R] en l'absence de toute faute contractuelle de l'OPH DOMANYS.

A titre subsidiaire :

EXONERER l'OPH DOMANYS de toute condamnation en raison de la faute de Madame [R].

A titre très subsidiaire :

REJETER la demande de Madame [R] en ce que les factures sont inopposables à l'OPH DOMANYS.

4°) Sur le trouble de jouissance et le préjudice moral

REJETER les demandes de Madame [R] en tant qu'elles ne sont absolument pas fondées ni justifiées.

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [R] à verser à OPH DOMANYS une somme de 3.000,00 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Madame [R] aux entiers dépens de l'instance.

A l'appui de ses prétentions, la société DOMANYS fait valoir :

1) s'agissant des infiltrations d'eau

- que Madame [R] ne prouve pas que les désordres sont nécessairement apparus entre la visite précontractuelle et la signature définitive de la vente, les photographies montrant des traces anciennes de moisissures

- que l'état des lieux de sortie des locataires le 7 juin 2019, signé malgré ce qu'affirme Madame [R], indique bien des traces de moisissures à plusieurs endroits (fenêtre, angle)

-que les traces d'infiltration étaient présentes avant la signature du compromis et la visite du bien

La société DOMANYS estime en conséquence n'avoir aucune obligation de procéder à la réfection des peintures intérieures, puisqu'il s'agit d'un désordre préexistant et apparent lors de la vente, en sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée.

En réponse à l'argumentation adverse se plaignant du caractère tardif de l'intervention de la venderesse, la société DOMANYS affirme qu'elle a immédiatement pris attache avec la société TURROU pour réaliser les réparations extérieures, laquelle a agi dans un délai raisonnable compte tenu de la situation d'urgence du Covid 19 à partir de mars 2020,

A titre subsidiaire, la société DOMANYS relève que les factures produites (234.09 euros - BRICO-MARCHE et 282.30 euros -TOLLENS) ont été établies le 11 février 2020, soit 5 jours après que Madame [R] l'a informé des désordres, délai qui ne lui permettait pas d'intervenir et sans communication préalable d'un devis d'intervention pour solliciter son avis. Elle considère que le préjudice d'industrie de 1 500 euros qui correspondrait au temps des travaux , lui est également inopposable pour les mêmes raisons.

2) S'agissant du chauffe-eau,

-que l'ordonnance du juge de la mise en état du 24 janvier 2024 a jugé que l'action en garantie des vices cachés est forclose

-que le juge du fond est donc uniquement chargé de trancher la question de la possibilité d'agir en défaut de délivrance pour un vice rendant le bien impropre à son usage normal.

- que la Cour de cassation considère que lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l'action en garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible, et l'action fondée sur un prétendu défaut de délivrance constitue une erreur de droit (Cass, civ, 3, 17 novembre 2021).

Elle demande en conséquence de rejeter la prétention sur la théorie des vices cachés en ce qu'elle est irrecevable, et la demande sur le défaut de délivrance en ce qu'elle constitue une erreur de droit.
- que s'agissant du défaut d'information contractuelle allégué, rien ne permet d'établir que le chauffe-eau était en panne au moment de la vente alors que d'une part Madame [R] n'a signalé la panne que plusieurs mois après la vente, et que d'autre part l'état des lieux de sortie des locataires rapporte la preuve que les installations de chauffage fonctionnaient. La société DOMANY'S estime ains que l'équipement est tombé en panne après la remise des clés, en sorte que sa responsabilité ne peut être engagée.

3) Concernant la pompe à chaleur

- qu'il est étonnant que Madame [R], qui est entrée dans les lieux en hiver (février 2020) n'ait pas signalé l'absence de fonctionnement à ce moment.

-que Madame [R], qui soutient avoir constaté en mars 2021 que la pompe à chaleur était tombée en panne, ne verse aucune attestation d'intervention d'un professionnel établissant la nature, l'origine et les conséquences de la panne

- que les attestations d'entretien annuel pour les années 2017 et 2018 démontrent que la pompe à chaleur fonctionnait parfaitement, d'autant plus que le logement était occupé par des locataires.

-que si l'entretien n'a pas été réalisé en 2019 en raison de la vacance du logement, l'état des lieux de sortie faisait état d'un fonctionnement correct.

-que Madame [R] ne prouve pas avoir procédé à l'entretien annuel de la pompe à chaleur en 2020, obligation qui lui incombe en tant que propriétaire,

S'agissant du fondement juridique de la demande, la société DOMANYS soutient que, s'agissant d'un vice de nature à rendre le bien impropre à son usage normal, seul le fondement de la garantie des vices cachés peut être invoqué. Elle admet que dans la mesure où la pompe à chaleur serait tombée en panne en février 2021, soit moins de deux années avant la saisine du tribunal le 5 décembre 2022, l'action n'est pas prescrite, mais que dès lors que Madame [R] ne verse aux débats aucune attestation d'entretien, ni ne justifie les conditions d'utilisation de la pompe à chaleur, il n'est pas possible de déterminer si la panne résulte d'un vice caché ou de l'utilisation voire de la négligence de Madame [R].

Elle conclut en conséquence au rejet de la demande de Madame [R], faute de rapporter la preuve du vice caché qu'elle allègue.

A titre subsidiaire, la société DOMANYS demande au tribunal, en raison de l'absence d'entretien de la pompe à chaleur en 2020, de retenir la faute de Madame [R], de nature à l'exonérer de sa responsabilité en tout ou partie, et a minima à hauteur de la moitié des sommes réclamées.

Elle conclut en tout état de cause au rejet de la réclamation financière de 7 496.71 euros (facture EIRL BEGEY du 30 novembre 2021) qui correspond à une prestation de pose d'une climatisation réversible et de trois climatiseurs, et non d'une pompe à chaleur.

S'agissant de la demande relative au préjudice de jouissance, la société DOMANYS en conteste le calcul (450 x 12 mois) qu'elle estime non justifié, aucun élément ne permettant de computer les périodes d'absence du domicile de Madame [R] directement engendrées par la réfection des désordres allégués, alors que divers motifs sont allégués par Madame [R] pour justifier qu'elle n'occupait pas son logement. Elle conteste également la demande formée au titre du préjudice moral, l'estimant non justifiée.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 06 décembre 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2025 et mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Madame [Z] [R] forme ses demandes à titre principal sur les articles1603 et suivants du code civil pour les infiltrations et le chauffe-eau. Pour la pompe à chaleur elle forme ses demandes à titre principal sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire sur les articles 1603 et suivants et 1217 et suivant du code civil.

Il est en outre sollicité la constatation des demandes comme étant non prescrites.

I-Sur la prescription

Il convient de rappeler que par ordonnance en date du 12 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

- déclaré prescrite la demande d'indemnisation concernant le chauffe-eau fondée sur la garantie des vices cachés
- déclaré irrecevables les demandes indemnitaires de Madame [Z] [R] fondées sur la garantie des vices cachés s'agissant du chauffe-eau
- rejeté la fin-de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société DOMANY'S s'agissant des infiltrations d'eau à l'intérieur de la maison.

II-Sur la responsabilité

Sur la demande principale tendant à engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme au titre des infiltrations et au titre du chauffe-eau

Il résulte des dispositions combinées des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; la délivrance s'entendant comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

Il est constant que la chose vendue et délivrée doit être conforme aux stipulations contractuelles. La conformité ou la non-conformité d'un bien est inhérente à l'obligation de délivrance et engage la responsabilité contractuelle du vendeur qui ne remplit pas cette obligation.

Au titre des dégâts intérieursEn l'espèce les parties ont signé le 28 octobre 2019 un compromis de vente puis un acte authentique les 06 et 12 février 2020 aux termes duquel Madame [Z] [R] a acquis une maison d'habitation moyennant la somme de 63.000 euros.

Il résulte du courrier adressé le 4 mai 2021 par la nièce de Madame [R] à la société DOMANYS que le 06 février 2020, date d'entrée dans les lieux, Madame [Z] [R] a déclaré avoir constaté des infiltrations et a immédiatement adressé un mail au vendeur pour les lui signaler.

En l'espèce, la demanderesse soutient que les désordres intérieurs sont apparus entre la visite précontractuelle et la vente définitive du bien et affirme que dans une telle hypothèse le vendeur professionnel est contractuellement responsable des dégâts.
Pour s'opposer à cette demande, la société DOMANY'S invoque l'état des lieux de sortie des anciens locataires en date du 7 juin 2019, dont la dernière page porte bien la signature des deux parties, en sorte que nonobstant une absence de paraphes à chaque page, il constitue un élément suffisamment probant.

Il est notamment indiqué aux termes de ce document :

- chambre n°2 " traces de moisissure sous la fenêtre, suite tempête 2018 "
- salle de bain " traces de moisissure dans l'angle ".

Si la demanderesse invoque la survenance d'un dégât des eaux ainsi que des infiltrations aucun élément au dossier ne permet de corroborer de telles affirmations, faute de production aux débats d'une expertise amiable ou à minima d'un constat d'huissier permettant de matérialiser le sinistre allégué.
Les trois photographies produites aux débats en noir et blanc, révélant quelques traces de moisissures, outre qu'elles ne permettent pas au tribunal de situer l'endroit exact où elles ont été prises, sont insuffisantes à caractériser l'existence du " dégât des eaux " allégué.
De surcroît, il n'est pas davantage établi que les infiltrations alléguées, à les supposer avérées, se soient effectivement produites entre la visite précontractuelle et la vente définitive du bien alors que l'état des lieux de sortie susvisé établi le 7 juin 2019 mentionnaient bien des traces de moisissures sous la fenêtre d'une chambre ainsi que dans l'angle de la salle de bain.
Enfin, ces seules traces de moisissures ne permettent pas de caractériser une indécence ou une inhabitabilité du logement vendu, de nature à mobiliser la garantie du vendeur sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, étant de surcroît relevé que la défenderesse produit aux débats une facture de la société TURROU d'un montant de 176,55 € au titre de l'application d'un joint d'étanchéité à l'extérieur et à l'intérieur de la fenêtre ainsi qu'une mise en place d'une bavette en appui de ladite fenêtre, laissant ainsi présumer que ces infiltrations ont cessé.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la demande de Madame [R] tendant à voir engager la responsabilité de la défenderesse au titre des infiltrations sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, sera rejetée.

Au titre du chauffe-eau
Il résulte du courrier adressé le 4 mai 2021 par la nièce de Madame [R] à la société DOMANYS que suite à son hospitalisation, Madame [Z] [R] n'a pris possession du logement qu'au mois de juillet 2020 et qu'à la fin du mois d'août 2020, elle a fait intervenir une entreprise pour une panne du chauffe-eau. La facture établie le 7 septembre 2020 par l'entreprise Cédric D'HONDT, RGE artisan, pour le dépannage du chauffe-eau confirme que la panne a bien été découverte par Madame [R] fin août 2020.

Pour s'opposer à cette demande, la société DOMANY'S invoque l'état des lieux de sortie des derniers locataires en date du 7 juin 2019, mentionnant que le chauffe-eau était en état de fonctionnement. La dernière page de l'état des lieux fait apparaitre la signature des deux parties et constitue dès lors un élément suffisamment probant permettant d'affirmer qu'à la date du 07 juin 2019 aucun dysfonctionnement n'existait.

Par ailleurs, la circonstance selon laquelle Madame [R] a pu vivre dans sa maison à compter du mois de juillet 2020 jusqu'à la fin du mois d'août laisse présumer que le chauffe-eau a bien fonctionné durant les premières semaines, sa panne ayant été constaté à la fin du mois d'août 2020.

Or, l'obligation de délivrance conforme s'apprécie de manière instantanée laquelle ne peut être remise en cause une fois exécutée.

Il n'est en conséquence pas établi que la défenderesse ait manqué à son obligation de délivrance conforme du bien vendu concernant le chauffe-eau, en sorte que sa demande tendant à voir engager la responsabilité contractuelle de la société DOMANY'S sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande principale tendant à engager la responsabilité du vendeur au titre des dysfonctionnements de la pompe à chaleur

En l'espèce, Madame [R] fonde sa demande d'indemnisation à titre principal sur la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire, sur le défaut de délivrance conforme

Les articles 1641 et suivants du code civil disposent que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'est stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'article 1643 dispose : 'Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.'

Il est constant que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices de la chose vendue.

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 06 et 12 février 2020 stipule que :

" l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents ;
- des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;
- si le vendeur, bien que non-professionnel, a réalisé lui-même des travaux ;
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.' "

En l'espèce il n'est pas contesté que la société DOMANYS est un professionnel de l'immobilier et apparait en outre en cette qualité sur son site internet, en sorte que la clause de non garantie des vices cachés est inapplicable.

Dans son courrier adressé à la société DOMANY'S daté du 4 mai 2021, la nièce de Madame [R] expose : " ma tante ayant été hospitalisée durant plusieurs mois, elle a pu prendre possession de ce logement qu'au mois de juillet 2020. Depuis fin août nous avons dû faire intervenir une entreprise pour une panne de chauffe-eau ; puis au mois de février dernier la pompe à chaleur est tombée en panne "

Il ressort des termes de ce courrier que Madame [R] a pris effectivement possession des lieux au mois de juillet 2020, comme en atteste au demeurant Monsieur et Madame [B] certifiant avoir hébergée Madame [R] du 1er octobre 2019 au 31 juillet 2020.

Si Madame [R] justifie effectivement du remplacement de la pompe à chaleur en versant aux débats une facture d'un montant de de 7496,71 €, elle ne produit en revanche, comme le relève à juste titre la défenderesse, aucun élément permettant de déterminer les causes de ce remplacement et ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe du caractère caché du vice, qu'elle ne caractérise même pas, au sens de l'article 1641 du code civil.

Ses demandes d'indemnisation fondées sur la garantie des vices cachés seront en conséquence rejetées.

Madame [R] invoque à titre subsidiaire un manquement de la venderesse à son obligation de délivrance.

Aux termes de l'article 1615 du code civil, " l'obligation de délivrer la chose ", auquel est tenu le vendeur en vertu de l'article1603 du même code, " comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel "
Il est à cet égard constant que la venderesse est tenue de délivrer l'immeuble vendu avec tous les équipements d'équipement permettant son utilisation normale, lesquels constituent des accessoires à la chose vendue. Tel est notamment le cas du système de chauffage.

Toutefois, la panne de la pompe à chaleur étant survenue, selon les termes du courrier en date du 4 mai 2021, au mois de février 2021, cela implique à contrario, que celle-ci a fonctionné à minima depuis le début de l'hiver 2020 jusqu'au mois de février 2021, date à laquelle elle est tombée en panne.

Ainsi, le système de chauffage a bien été délivré en même temps que le bien vendu, en sorte que l'obligation de délivrance a bien été respectée.

Les demandes d'indemnisation formées par Madame [R] pour manquement de la venderesse à son obligation de délivrance seront en conséquence également rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais non compris dans les dépens exposés à l'occasion de la présente procédure dont distraction au profit de Maître Anabelle HUBENY-BELSKY, avocat aux offres de droit et pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir de provision en application de l'article 699 du code de procédure civile

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

* * * *

PAR CES MOTIFS,