TJ 28085, 28 mai 2025, RG 24/02727

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Jugement N°
du 28 Mai 2025

N° RG 24/02727 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GKWV

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SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 6] Représenté par son syndic, la SAS ADB 28
C/
S.C.I. LE FLORIDOR,

Copie certifiée conforme et
Copie exécutoire délivrées
le

à :
-Me GAMEIRO T30
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 1] à [Localité 4] - Représenté par son syndic, la SAS ADB 28,
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHARTRES sous le numéro 881 756 936, dont le siège social est à [Adresse 5] ; dont le siège social est sis [Adresse 1] ;
représentée par Me Sonia GAMEIRO, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LE FLORIDOR,
N° RCS 792 386 336, dont le siège social est sis [Adresse 2] ;
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2024, à l’audience du 26 Mars 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 28 Mai 2025

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 28 Mai 2025
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

La SCI LE FLORIDOR est propriétaire du lot n°44 de la [Adresse 7] située [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 18 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société ADB28, a fait délivrer à la SCI LE FLORIDOR une sommation de payer la somme de 3.792,15 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 10 février 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 07 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, ADB28, a mis en demeure la SCI LE FLORIDOR de s'acquitter de la somme de 4.299,60 euros au titre des charges de copropriété, appel de fonds pour le 4e trimestre 2024 inclus.

Par acte du 26 septembre 2024, délivré à étude, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, la société ADB28, a fait assigner la SCI LE FLORIDOR devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins d'obtenir le paiement des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, outre l'appel de charges du 4ème trimestre 2024 ainsi qu'une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Bien qu'assignée à étude, la SCI LE FLORIDOR n'a pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction est intervenue le 21 novembre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2025. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation délivrée le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic ADB28, demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- Condamner la SCI LE FLORIDOR à lui payer la somme de 4.013,83 euros avec intérêts à compter du 18 février 2022, et capitalisation des intérêts ;
- Condamner la SCI LE FLORIDOR à lui payer la somme de 285,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- Condamner la SCI LE FLORIDOR à lui payer la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement capitalisation des intérêts ;
- Condamner la SCI LE FLORIDOR aux dépens ;
- Condamner la SCI LE FLORIDOR à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugement capitalisation des intérêts.

Au soutien de ses demandes principales en paiement, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] fait valoir, au visa des articles 10, 14-1, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI LE FLORIDOR en tant que copropriétaire est tenue aux règlements des charges de copropriété et que malgré la délivrance d'une sommation de payer et d'une mise en demeure, elle reste redevable de la somme de 4.299,60 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au titre des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, il relève que la SCI LE FLORIDOR ne s'acquitte de ses charges qu'après une condamnation judiciaire et que les autres diligences effectuées à son encontre restent sans effet.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

S'agissant des charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

En application de ce texte, l'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats un relevé de propriété attestant que la SCI LE FLORIDOR est propriétaire du lot n°44 de la résidence, située [Adresse 1] à [Localité 4].

Il produit également le règlement de copropriété de février 1999 qui fait état de la répartition des charges de copropriété. Cette répartition est rappelée dans les appels de fonds, les sommes réclamées correspondant à celles des décomptes individuels régulièrement transmis à la SCI LE FLORIDOR au titre des années 2020 à 2024.

Il est également justifié de l'approbation des comptes présentés par le syndic au titre des années 2020 à 2023 par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que de l'adoption des budgets prévisionnels au titre des années 2021 à 2024.

S'agissant de l'année 2020, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LE FLORIDOR est débitrice d'une somme de 840,07 euros. Cette somme apparait justifiée et corroborée par un extrait du compte de la défenderesse du 03 juin 2021, après déduction de la régularisation des charges de l'année 2019.

S'agissant de l'année 2021, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LE FLORIDOR est redevable d'une somme de 838,70 euros. Cette somme apparait justifiée et corroborée par les appels de fonds versés aux débats, après déduction de la régularisation des charges de l'année 2020.

S'agissant de l'année 2022, le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI LE FLORIDOR est redevable d'une somme de 700,17 euros. Il convient toutefois d'observer que le décompte versé aux débats inclut des frais de sommation de payer pour un montant de 153,02 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais de recouvrement qu'il convient d'exclure du calcul de l'arriéré de charges. Déduction faite de la régularisation des charges 2021, et au regard des appels de fonds versés aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires n'apparait en conséquence justifiée que dans la limite de 700,17 euros - 153,02 euros = 547,15 euros.

S'agissant de l'année 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LE FLORIDOR demeure redevable d'une somme de 1.080,60 euros. Toutefois, cette somme inclut des frais liés au dépôt d'une requête en injonction de payer de 51,07 euros et des " frais honoraire calculés créancier " pour un montant de 34,94 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais de recouvrement. Déduction faite de la régularisation des charges 2022, et au regard des justificatifs produits, la demande du syndicat des copropriétaires n'apparait dès lors justifiée que dans la limite de 1.080,60 euros - 51,07 euros - 34,94 euros = 995,59 euros.

S'agissant de l'année 2024, le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI LE FLORIDOR serait redevable d'une somme de 840,06 euros, en ce compris l'appel de charges du 4ème trimestre 2024 et après déduction de la régularisation des charges de l'année 2023. Le demandeur ne produit toutefois pas l'appel de fonds pour le 4ème trimestre 2024. En conséquence, la demande n'apparait fondée que dans la limite de la somme de 554,29 euros arrêtée au 1er juillet 2024.

Compte tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la condamnation de la SCI LE FLORIDOR à lui verser une somme de 3.775,80 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêté au 1er juillet 2024.

S'agissant des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI LE FLORIDOR à lui verser les sommes suivantes :

- 153,07 euros au titre d'une sommation de payer du 18 février 2022 ;
- 51,07 euros au titre d'une requête en injonction de payer
- 34,94 euros au titre d'honoraires

Il convient d'observer que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni des frais liés au dépôt d'une requête en injonction de payer, ni des " honoraires " dont l'intitulé est particulièrement imprécis. Ces frais seront dès lors écartés.

En outre, il se déduit des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que ne peuvent être imputés au seul copropriétaire défaillant que les frais nécessaires exposés par le syndicat postérieurs à une mise en demeure de sorte que faute de justifier d'une mise en demeure préalable, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à solliciter la condamnation de la SCI LE FLORIDOR au versement de la somme de 153,07 correspondant aux frais de sommation du 18 février 2022.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ses demandes au titre des frais.

Sur les intérêts et leur capitalisation

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 18 février 2022, date de délivrance de la sommation de payer.

En outre, selon les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Cass. Civ. 1, 19 décembre 2000, n°98-14487 ; Cass. Civ. 2, 11 mai 2017, n°16-14881 ; Cass., Com., 9 octobre 2019, n°18-11694).

En l'espèce, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière avec effet à compter du 26 septembre 2024, date de délivrance de l'assignation.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI LE FLORIDOR ne s'est pas régulièrement acquittée de ses charges de copropriété pendant plusieurs années consécutives. Ces manquements sont également répétés puisque la SCI LE FLORIDOR a déjà fait l'objet d'une condamnation en ce sens par le Tribunal judiciaire de Chartres le 20 décembre 2019, ce qui démontre sa mauvaise foi.

Aussi, le comportement de la SCI LE FLORIDOR est constitutif d'une faute qui cause nécessairement un préjudice financier au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], indépendant du retard dans le paiement de ses charges de copropriété, puisqu'il a pour conséquence de faire peser une charge sur l'ensemble des autres copropriétaires et les prive depuis plusieurs années d'une somme importante et nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

En conséquence, la SCI LE FLORIDOR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, outre capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI LE FLORIDOR, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, la SCI LE FLORIDOR, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme qu'il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient dès lors de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS