TJ 77284, 14 mai 2025, RG 24/05593

Min N° 25/00463
N° RG 24/05593 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZB5

S.C.I. [J] ET [M] [H]

C/
Mme [W] [R]
M. [S] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [J] ET [M] [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [W] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [S] [C] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lucien MAKOSSO

Copie délivrée
le :
à : Me Anne CAILLET

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 08 novembre 2022, ayant pris effet le 15 novembre 2022, la S.C.I. [J] ET [M] [H] (ci-après, la S.C.I. [H]) a donné à bail à Mme [W] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 430 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 430 euros.

M. [W] [R] et M. [S] [C] [E] se sont mariés le 25 mai 2024.

Invoquant des impayés, la S.C.I. [H] a, par actes de commissaire de justice du 29 mai 2024, fait signifier aux époux [C] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 170,32 euros, dont 2 045,50 euros au titre des loyers et charges de janvier 2023 à mai 2024, et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice du 02 décembre 2024, la S.C.I. [H] a fait assigner les époux [C] [E] à l’audience du 05 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;
- ordonner l'expulsion des époux [C] [E] et de tous occupants de leur chef, dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- condamner solidairement les époux [C] [E] à lui payer la somme de 3 393,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la date de l'assignation ou de la décision rendue ;
- condamner solidairement les époux [C] [E] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux ;
- condamner in solidum les époux [C] [E] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture.

À l'audience du 05 février 2025, l'affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l'audience du 12 mars 2025 où elle a été plaidée.

***

Lors de cette dernière audience, la S.C.I. [H], représentée par son conseil, et en réponse aux défendeurs, explique que la notification à la CCAPEX et à la préfecture ont été faites selon les modalités fixées par arrêté, à défaut d'autre moyen, soulignant que sa saisine est dès lors régulière.

Sur le fond, elle sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 753,48 euros, selon décompte arrêté au 06 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse. Elle précise que les provisions sur charges sont justifiées dans ses décomptes, de même que l'indexation du loyer suite à l'envoi de courriers en informant les locataires. Elle ajoute que les désordres invoqués ne sont pas démontrés, raison pour laquelle elle conclut au rejet de la demande d'expertise et des demandes financières. Elle maintient l'ensemble de ses demandes, dont l'exécution provisoire.

***
Les époux [C] [E], représentés par leur conseil qui développe oralement ses conclusions déposées à l'audience, demandent au juge des contentieux de la protection de :
Avant-dire droit,
- ordonner une expertise pour décrire les dégradations affectant le logement, afin de déterminer s'il répond aux normes de décence prévues par le décret du 30 juin 2002, déterminer les moyens d'y remédier, et évaluer le préjudice financier résultant de la consommation d'énergie induite par les désordres constatés ;
- dire que la consignation exigible à titre de provision sera mise à la charge du trésor public ;
- subsidiairement, désigner un commissaire de justice aux fins de constat et surseoir à statuer dans l'attente de la transmission de son procès-verbal, les frais étant pris en charge au titre de l'aide juridictionnelle ;
À titre liminaire,
- déclarer la S.C.I. [H] irrecevable en ses demandes ;
À défaut, à titre principal,
- débouter la S.C.I. [H] de l'ensemble de ses demandes ;
À titre subsidiaire,
- fixer à 129 euros le montant de l'indemnité d'occupation ;
- déduire de la dette les sommes correspondant aux loyers et charges indûment réclamées ;
- les autoriser à rembourser leur dette de loyer selon un échéancier de 36 mois, à raison de 50 euros par mois pendant 35 mois, et le solde à la dernière échéance ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- dire que la clause résolutoire ne produira ses effets qu'un mois après mise en demeure infructueuse ;
À titre infiniment subsidiaire,
- les autoriser à se maintenir dans le logement jusqu'au 31 octobre 2025, ce délai incluant les deux mois du commandement de quitter les lieux ;
En tout état de cause,
- enjoindre à la S.C.I. [H] de remédier aux désordres affectant le logement et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la complète réalisation des travaux devant être constatée par commissaire de justice aux frais du bailleur ;
- condamner la S.C.I. [H] à leur verser les sommes suivantes :
• au titre du préjudice de jouissance : 8 428 euros,
• au titre du préjudice financier : 1 847,15 euros ;
- ordonner la compensation des créances réciproques ;
- condamner la S.C.I. [H] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens ;
- écarter l'exécution provisoire de la présence décision dans l'hypothèse où leur expulsion serait ordonnée.

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et l'arrêté du 23 juin 2016, les défendeurs font valoir qu'en raison de l'abrogation de ce dernier arrêté qui encadrait le système EXPLOC, permettant la saisine dématérialisée de la CCAPEX et du préfet, ces deux notifications ne sont pas intervenues régulièrement. Ils en déduisent que le bailleur est irrecevable en ses demandes.

Sur le fond, ils notent que l'augmentation du loyer en mars 2023 n'est pas justifiée, par plus que des frais bancaires indus. Au visa de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, ils expliquent que les charges n'ont pas été justifiées et qu'à minima, doit être déduit de la dette locative une somme de 560 euros. Ils expliquent que le logement présente par ailleurs des désordres et qu'il convient donc de réduire l'indemnité d'occupation à 30 % de sa valeur, soit 129 euros. Ils déclarent justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, motif pour lequel ils estiment infondée une résiliation du bail sur ce motif.

Ils décrivent leurs revenus et charges et, à titre subsidiaire, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, soulignent qu la perte de leur logement auraient sur eux de graves conséquences, raison pour laquelle ils doivent être autorisés à se maintenir dans le logement jusqu'au 31 octobre 2025.

À titre reconventionnel et avant-dire droit, ils exposent que le logement semble présenter un défaut d'étanchéité à l'air et être mal isolé en termes phonique. Ils demandent donc à ce qu'une expertise soit ordonnée afin de déterminer un remède et d'évaluer leur préjudice financier et de jouissance.

***
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé aux notes d'audiences et aux conclusions des parties susmentionnées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la S.C.I. [H] justifie avoir saisi la CCAPEX le 04 juin 2024.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, lorsqu'elle est motivée au moins partiellement par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la S.C.I. [H] justifie qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 05 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 mentionne également que la saisine de la CCAPEX s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. L'article 24 III de la même loi prévoit qu'il en est de même s'agissant de la notification au représentant de l’État dans le département.

En l’espèce, les défendeurs indiquent que la demande est irrecevable car le système de notification par voie électronique via le système Exploc n’a pu être effectuée, celui-ci étant issu de l'arrêté du 23 juin 2016, lui-même abrogé par un arrêté du 29 juin 2023.

S'il est exact que l'arrêté du 23 juin 2016, créant le système Exploc a été abrogé par l'arrêté du 29 juin 2023, modifié par l'arrêté du 29 juin 2023, au 31 décembre 2023, il n'en demeure par moins que ledit logiciel est toujours en fonctionnement, comme le démontrent les accusés de réception électroniques produits au dossier.

La question n'est donc pas tant de savoir si les notification ont été réalisées, puisqu'elles l'ont été, mais de déterminer si le recours à un logiciel assurant le traitement de données à caractère personnel, dont la mise en œuvre n’est plus autorisée par un acte réglementaire, rend ces notifications irrégulières.

Les dispositions des II et III de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne font pas reposer la régularité de la demande sur le recours à un tel système, mais bien sur la communication de l'information aux autorités compétentes, à savoir la CCAPEX et la Préfecture. Or, force est de constater que les informations nécessaires, à savoir le commandement de payer et les assignations, ont bien été communiqués aux autorités compétentes dans les temps.

Dans ces conditions, la S.C.I. [H] doit être considérée comme étant recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume pas, et doit être expressément stipulée, l'article 220 du même code prévoyant que toute dette contractée par un époux oblige l'autre solidairement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le bail signé le 08 novembre 2022, le commandement de payer délivré le 29 mai 2024 et le décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par les locataires. La solidarité entre eux est par ailleurs prévue à l'article VII du bail, outre le fait qu'ils sont mariés.

La bailleresse invoque une dette locative s'établissant à cette date à un total de 4 753,48 euros, laquelle est contestée par les locataires et il convient donc d'analyser les moyens qu'ils soulèvent.

2.1. Sur la contestation des charges

Aux termes de l'article 23 de la loi du 26 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l'espèce, le bail prévoyait des provisions mensuelles sur charges à hauteur de 20 euros par mois.

À la suite du courrier envoyé aux locataires le 26 janvier 2023, et sur la base de l'exercice 2022, la bailleresse a réévalué ces provisions sur charges à hauteur de 37 euros par mois, comme le démontre le décompte produit, et contrairement cependant aux mentions dudit courrier qui n'évoque qu'une augmentation de 5 euros.

Pour autant, la sanction de cette erreur n'est pas l'absence de règlement des charges dues par le bailleur, dès lors qu'il justifie de leur étendue.

Or, si le bailleur produit un décompte détaillé des charges pour l'immeuble où se situe le bien loué, pour le ménage, l'électricité, le sel et le système de ventilation, ainsi que la clé de répartition qu'il applique, force est de constater qu'il ne justifie aucunement des charges dues à ce titre, se contentant de les lister.

Par conséquent, les charges sur l'ensemble de la période litigieuse seront déduites de la dette locative, soit du 15 novembre 2022 au 11 mars 2025. En tenant compte des régularisations intervenus les 26 janvier 2023 et 05 juin 2024, doit donc être déduit de la dette locative une somme de 1 008,62 euros.

2.2. Sur l'indexation du loyer

En application de l'article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l'espèce, les locataires soutiennent que le loyer, charges comprises, est passé à 475,01 euros, en novembre 2023,puis à 482,02 euros en décembre 2023, sans raison.

La bailleresse justifie avoir informé les locataires, par courrier du 26 octobre 2023, que le loyer, hors charges, passerait à compter de l'échéance de novembre 2023 à 445,02 euros. Les locataires étant entrés dans les lieux le 15 novembre 2022, cette majoration a été appliquée une première fois, pour la période du 15 novembre 2023 au 30 novembre 2023, puis sur l'ensemble du mois à compter de l'échéance de décembre 2023, d'où l'augmentation constatée.

Il est par ailleurs relevé que le bail prévoyait bien cette révision en son article IV, ainsi que l'indice de référence, soit celui du 3e trimestre 2022 dont la valeur s'établissait à 136,27 euros.

Ainsi, sont justifiées les sommes sollicitées sur l'exercice 2023, ainsi que sur l'exercice du 15 novembre 2023 au 14 novembre 2024, et pareillement sur l'exercice du 15 novembre 2024 au 06 mars 2025, avec indexation du loyer conformément au bail et suite au courrier du bailleur du 26 octobre 2023.

2.3. Sur les frais de relance

Selon l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut faire supporter au locataire des frais de relance en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, les locataires soulignent qu'une somme de 11,38 euros leur a été imputée le 14 décembre 2022 en raison d'un impayé.

Si cette somme n'était effectivement pas due, il convient de souligner cependant qu'elle a été déduite du décompte locatif dès le 15 décembre 2022. Il n'y a donc pas lieu de la déduire à nouveau.

***

Il résulte de l'ensemble des éléments qui précèdent que la dette locative s'établit à un total de 3 744,86 selon décompte arrêté au 06 mars 2025, échéance de mars 2025 inclus.

Le bail prévoyant la solidarité des locataires, qui sont par ailleurs mariés, il convient de les condamner solidairement à payer à la S.C.I. [H] la somme de 3 744,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 394,88, soit la dette locative à cette date imputée des charges locatives non justifiées, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 mai 2017 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 29 mai 2024, la S.C.I. [H] a fait commandement aux époux [C] [E] de payer la somme de 2 045,50 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail. Si ce montant est inexact, compte tenu des développements qui précèdent, la dette locative à cette date s'établissait néanmoins à 1 398,88 euros.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer, même en tenant compte d'une dette réduite, n'ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 30 juillet 2024.

Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire qui est de droit, le commandement de payer étant demeuré infructueux, les époux [C] [E] invoquent l'exception d'inexécution.

En droit des baux, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, en application de l'article 1728 du code civil repris à l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, sans pouvoir invoquer l'exception d'inexécution pour y échapper, sauf impossibilité d'user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail. Si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n'est pas justifiée (Cass. Civ. 3e , 09 septembre 2021, n° 20-12.347)

En l'espèce, les locataires font valoir que le logement est une passoire thermique, qu'il présente un défaut d'étanchéité de l'air et une mauvaise isolation, aussi bien thermique que phonique, qu'il est humide, présente des fissures et des revêtements dégradés, et que des nuisibles y sont présents.

Ils soutiennent donc que le logement loué présente des désordres susceptibles de relever de l'indécence, sur lesquels il sera statué ci-après lors de l'examen de la demande formée par les époux [C] [E] au titre du préjudice de jouissance.

Toutefois, seule une structure dégradée ou l'infiltration d'air parasite sont susceptibles d'engendrer l'indécence du logement, en application de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022. Ainsi, les manquements du bailleur qu'ils invoquent ne sont pas de nature à caractériser l'inhabitabilité totale du logement, étant par ailleurs souligné qu'ils demandent à pouvoir s'y maintenir.

Dès lors, l'exception d'inexécution ne sera pas retenue et la date d'acquisition de la clause résolutoire sera bien constatée au 30 juillet 2024.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l'article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il est souligné que la dernière audience s'étant tenue le 12 mars 2023, soit avant le terme du mois de mars, la dernière échéance avant la dernière audience est celle du mois de février 2025. Or, il résulte du décompte produit que les locataires ont réglé le loyer pour ce mois, de même que celui de janvier 2025. La reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est donc caractérisé.

Mme [W] [C] [E] justifie que sur les deux premiers mois de l'année, elle a perçu un salaire moyen de 1 490,14 euros, sur la base du cumul net imposable de son bulletin de paie de février 2025. Elle démontre également percevoir la prime d'activité à hauteur de 144,80 euros par mois lorsqu'elle ne se trouve pas en situation d'emploi, étant intérimaire. M. [S] [C] [E] démontre quant à lui que sur les trois premiers mois de l'année 2025, il a perçu un salaire moyen de 1 101,51 euros.

Par ailleurs, sept euros ont été versés en plus des loyers et charges pour les échéances de janvier et février 2025. Si cette reprise est récente et qu'elle n'a conduit qu'à une baisse limitée de la dette locative, il n'en demeure pas moins que leurs revenus actuels leur permettent d'envisager l'apurement de la dette locative dans les délais légaux, sans que leur taux d'effort ne soit supérieur à 33 %.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement. La mise en place d'échéances de 50 euros, en plus du loyer, ne permettraient pas d'apurer la dette locative dans les délais légaux de trente-six mois. Aussi, les revenus des époux [C] [E] leurs permettant, il convient de fixer ces échéances à 106 euros par mois, selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la S.C.I. [H] sera autorisée à procéder à l'expulsion des époux [C] [E] et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire du logement, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [C] [E] seront alors solidairement redevables du paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

À défaut de justification de désordres affectant le logement, cette indemnité sera égale au loyer courant, à savoir 456 euros par mois au titre du seul loyer, augmentée des charges réelles, sous la conditions qu'elles soient justifiées.

5. Sur la demande de travaux et la demande d'expertise

Dès lors que les époux [C] [E] sont devenus occupants sans droits ni titre à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, ils ne peuvent plus solliciter la réalisation de travaux dans le logements.

Il convient donc de les débouter de leur demande de travaux et d'expertise pour ce qui concernait la mission de l'expert de déterminer les travaux nécessaires pour reprendre les désordres le logement.

6. Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

6.1. Sur la demande d'expertise ou de désignation de commissaire de justice

Aux termes de l'article 145 du code de procédure, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'article 146 du même code dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, étant précisé que les juges du fond l'apprécient souverainement.

En l'espèce, les locataires invoquent l'indécence du logement en raison d'un défaut d'étanchéité à l'air et à l'eau, d'une mauvaise isolation sonore, de son humidité, de la présence de nuisibles, d'un chauffage dysfonctionnel, de revêtements dégradés, de fissures, et de sa mauvaise isolation phonique.

S'agissant de la mauvaise isolation du logement, ils font valoir que leur consommation d'énergie est bien supérieure à celle d'un logement d'une même surface, occupé par deux personnes. Cependant, ils ne produisent aucun élément comparatif avec d'autres logements du même type, ou avec des logements qu'ils auraient pu occuper auparavant, ce qui aurait permis de savoir si la consommation d'énergie était liée à leur habitudes de consommation ou non.

Ils produisent également des courriers de leur conseil à la mairie de [Localité 3] et à l'agence régionale de santé. Cependant, ces éléments ne sont pas de nature à démontrer l'existence de désordres puisqu'ils émanent d'eux-même.

Est enfin produit un courrier du maire de la commune de [Localité 3] adressé au bailleur, évoquant une visite du logement le 13 février 2025 et des désordres « ne mettant pas en danger la santé des occupants, mais néanmoins source de nuisance, notamment à cause du défaut d'étanchéité de la fenêtre et du manque d'isolation phonique ». Cependant, comme le démontre le courriel du 27 janvier 2025 de la commune, celle-ci ne dispose pas de service dédié au logement. Par ailleurs, il n'est pas démontré que le maire de la commune aurait une qualification quelconque dans la caractérisation de désordres affectant la décence du logement.

Enfin, les locataires ne présentent aucune photographie, qu'ils auraient pu réaliser eux-mêmes, justifiant des désordres qu'ils invoquent. Ils ne produisent aucun témoignage, notamment de voisins.
Ainsi, la demande d'expertise quant à la détermination des désordres affectant le logement n'apparaît pas justifiée, à défaut d'élément permettant de justifier de l'existence de ceux-ci, au moins partiellement, étant souligné qu'en tout état de cause, le rôle d'un expert n'aurait pu être de déterminer l'étendue de leur préjudice de jouissance. La désignation d'un commissaire de justice n'est pas davantage justifiée, pour les mêmes motifs.

6.2. Sur l'existence d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice financier distinct

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Selon l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pour satisfaire aux normes de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment présenter les caractéristiques suivantes :
- être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Il doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites.
- les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l'espèce, les locataires ne produisent aucun élément comparatif de leur consommation d'énergie avec d'autres logements du même type, ou avec des logements qu'ils auraient pu occuper auparavant.

Par ailleurs, le courrier du 13 février 2025, rédigé par le maire de la commune, ne permet pas de retenir l'existence de désordres alors que ses qualifications dans ce domaine ne sont pas connues.

Les locataires ne produisent aucune photographie ni attestation témoignant d'un quelconque désordre affectant le logement, ou sa jouissance.

Enfin, force est de constater que les pièces de plaintes des locataires sont toutes postérieures à l'assignation, datant des 22 janvier 2025, 05 février 2025 et 13 février 2025. Il n'est par ailleurs ni invoqué, ni démontré, qu'ils se seraient, au préalable, plaints de désordres auprès de leur bailleresse.

Dans ces conditions, aucun préjudice de jouissance n'est caractérisé et il convient dès lors de débouter les époux [C] [E] de leur demande en indemnisation à ce titre.

Pour les mêmes motifs, alors qu'aucun élément comparatif n'est produit, les locataires seront déboutés de leur demande en indemnisation de leur préjudice financier au titre de leur prétendue surconsommation d'énergie, alors qu'ils ne précisent pas en quoi cette demande ne saurait être indemnisée par l'éventuelle indemnisation de leur préjudice de jouissance s'il était caractérisé.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [C] [E] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 29 mai 2024, de la notification à la CCAPEX du 04 juin 2024, des assignations du 02 décembre 2024 et de la notification à la préfecture du 05 décembre 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles, notamment compte tenu de l'aide juridictionnelle dont ils bénéficient. Il convient donc de rejeter la demande de la S.C.I. [H] formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs seront, concomitamment, déboutés de leur demande au même titre.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS