TJ 92050, 2 juin 2025, RG 23/09369

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
02 Juin 2025

N° RG 23/09369 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y73K

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC TOUR FRANKLIN sis 100/101 quartier Boieldieu 92800 PUTEAUX

C/

[U] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SDC TOUR FRANKLIN sis 100/101 quartier Boieldieu 92800 PUTEAUX, représenté par son syndic
Société ESSET
17 place des Reflets
92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDEUR

Monsieur [U] [W]
100 quartier Boieldieu - Tour Franklin
92800 PUTEAUX

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier Tour Franklin sis 100/101 quartier Boieldieu à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [T] [W] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ESSET l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 21 novembre 2023, aux fins de :

TENTER de concilier les parties,

A défaut,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR FRANKLIN sis 100/101 quartier Boieldieu - 92800 PUTEAUX en sa demande.

LE DECLARER bien fondé.

Y faisant droit :

CONDAMNER Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 65.097,92 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR FRANKLIN sis 100/101 quartier Boieldieu - 92800 PUTEAUX.

CONDAMNER Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1153 du Code civil au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR FRANKLIN sis 100/101 quartier Boieldieu - 92800 PUTEAUX.

CONDAMNER Monsieur [U] [W] au paiement de la somme de 10.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR FRANKLIN sis 100/101 quartier Boieldieu - 92800 PUTEAUX.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

M. [T] [W], assigné selon procès-verbal délivré au visa de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur la demande de tentative de conciliation des parties

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de tenter de concilier les parties.

Aux termes de l’article 128 du code de procédure civile, les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance.

L’article 129 du même code ajoute que la conciliation est tentée, sauf disposition particulière, au lieu et au moment que le juge estime favorables et selon les modalités qu'il fixe.

En l’espèce, le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la demande formée par le syndicat des copropriétaires ne peut être accueillie.

Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 65.097,92 euros au titre des charges arrêtées au 1er février 2022.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.
 
Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 56.779,92 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 8.318,00 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 56.779,92 euros au titre des charges arrêtées au 1er février 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de M. [T] [W] pour la période du 31 décembre 2015 au 1er février 2022,
- les appels de fonds adressés au défendeur,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 21 juin 2016, 6 septembre 2016, 15 décembre 2016, 16 mai 2017, 22 juin 2017, 14 décembre 2017, 22 mars 2018, 28 juin 2018, 13 décembre 2018, 20 juin 2019, 17 décembre 2019, 25 juin 2020, 15 décembre 2020, 22 juin 2021, 16 décembre 2021, 21 juin 2022, 13 décembre 2022 et 22 juin 2023 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [T] [W] est propriétaire du lot n°5 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 juin 2016, 22 juin 2017, 28 juin 2018, 20 juin 2019, 25 juin 2020, 22 juin 2021, 21 juin 2022 et 22 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 56.779,92 euros au 1er février 2022, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 56.779,92 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2015 au 1er février 2022, appels de provisions du 1er trimestre 2022 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En conséquence, M. [T] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56.779,92 euros au titre des charges dues pour la période du 31 décembre 2015 au 1er février 2022, appels de provisions du 1er trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 8.318,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait du compte de M. [T] [W] pour la période du 31 décembre 2015 au au 1er février 2022,
- le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement de l’entièreté des sommes demandées au titre des frais de recouvrement qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’aucune pièce n’a été versée au dossier pour en justifier.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 8.318,00 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [T] [W].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d'intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2023.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’occurrence, étant débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut être davantage accordée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [T] [W] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [T] [W] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [T] [W] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS