TJ 92050, 2 juin 2025, RG 24/01154

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
02 Juin 2025

N° RG 24/01154 - N° Portalis DB3R-W-B7I-YXTS

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Résidence La Sablière”1-1 Bis et 3 rue de la Sablière 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :

C/

[C] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Résidence La Sablière”1-1 Bis et 3 rue de la Sablière 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :
Cabinet CGC - JOURDAN
2 avenue Jeanne
92600 ASNIÈRES-SUR-SEINE

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

Madame [C] [D]
”Résidence de la Sablière”
3, rue de la Sablière
92400 COURBEVOIE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « Résidence de la Sablière » sis 1-1 bis et 3 rue de la Sablière à COURBEVOIE (92400) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [C] [D] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet CGC - JOURDAN l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 5 février 2024, aux fins de :

CONDAMNER Madame [C] [D] au paiement d’une somme de 20.758,29 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2024 incluse).

CONDAMNER Madame [C] [D] au paiement d’une somme de 767,12 euros au titre des frais rendus nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065.

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Madame [C] [D] au paiement d’une somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER Madame [C] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 1-1 Bis, Rue de la Sablière - 92400 COURBEVOIE une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [C] [D], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 20.758,29 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de Mme [C] [D] pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024,
- les appels de fonds adressés à la défenderesse,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 8 mars 2022 et 4 janvier 2023 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que Mme [C] [D] est propriétaire des lots n°83 et 120 de l'état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 8 mars 2022 et 4 janvier 2023 qui ont approuvé les comptes de l’exercice clos au 30 juin 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022-2023 et 2023-2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 20.758,29 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024, appels de provisions du 1er trimestre 2024 inclus.

En conséquence, Mme [C] [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.758,29 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024, appels de provisions du 1er trimestre 2024 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 767,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait du compte de Mme [C] [D] pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024,
- une sommation de payer de commissaire de justice en date du 23 juin 2023,
- le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (180 + 360 = 540 euros) en date du 22 juin 2023, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes et qui ne répondent donc pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 203,12 euros (et non 227,12 euros comme demandée) au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la sommation de payer de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, qui est produite avec son acte de signification.

Par conséquent, Mme [C] [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 203,12 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Débouté partiellement de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 564 (180 + 360 + (227,12-203,12)) euros, débitée sans fondement sur le compte de Mme [C] [D].

Sur la capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner la capitalisation des intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, le tribunal ne peut statuer sur les intérêts de retard concernant les charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024 car le syndicat des copropriétaires ne l’a pas sollicité dans le dispositif de ses écritures. Ces intérêts de retard ne pouvant être octroyés, il ne sera donc pas fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [C] [D] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [C] [D] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [C] [D] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS