TJ 50147, 2 juin 2025, RG 25/00014

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00014 - N° Portalis DBY6-W-B7I-D2TH

MINUTE N°: /2025

JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [L] [E]

Dossier

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 02 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - MANCHE HABITAT
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [R] [M], non comparante représentée par Madame [X] [H], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [E]
né le 28 décembre 1986 à GABES
domicilié : chez Madame [D] [B], 20 résidence du Général Hubner - 14240 CAUMONT SUR AURE
non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 31 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE, en présence de Madame [G] [S], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés, Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 31 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2021, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “MANCHE HABITAT”, a donné à bail à Monsieur [L] [E] un local à usage d'habitation situé 342 boulevard des Acacias, porte 81, à SAINT-LO (50000).

Par jugement du Tribunal judiciaire de Coutances du 12 décembre 2022, le bail a été résilié à la date du 22 juin 2022.

Monsieur [L] [E] a restitué les clés du logement le 27 octobre 2023, en les déposant dans la boîte aux lettres et en avertissant le bailleur.

Par procès-verbal de commissaire de justice, un constat valant état des lieux de sortie a été réalisé le 16 novembre 2023 en l’absence du locataire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 7 février 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [L] [E] une invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, portant sur une somme de 819,86 euros au titre de réparations locatives. Cette procédure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 23 janvier 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner Monsieur [L] [E] à lui payer la somme de 369,86 euros au titre des réparations locatives et frais de procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, à la date du 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024, sur le fondement des articles 1103, 1231-6, 1728, 1730 et 1732 du code civil, et 7a) et c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
- condamner Monsieur [L] [E] au paiement d'une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 3 mars 2025, l’affaire a été renvoyée en l’absence des pièces justifiant des demandes.

A l’audience du 31 mars 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Madame [H] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que le locataire a bien quitté le logement.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [L] [E], n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l'exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l'article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En application de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, MANCHE HABITAT verse aux débats :
- l'état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 12 octobre 2021,
- le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie en date du 16 novembre 2023,
- les barèmes de réparations locatives 2021 et 2023,
- un décompte des réparations locatives pour la somme de 886,35 euros,
- des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 2 121,74 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant deux ans et deux semaines.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :
- dans la cuisine : mur tapissé présentant des traces, coups et tâches ;
- dans la chambre 1 : sol PVC état d’usage présentant des rayures, traces et tâches;
- dans la chambre 2 : crochets sur les fenêtres, quelques traces de colle entre les lés et trous sur le mur tapissé qui est tâché et décollé, sol en PVC présentant des traces de muelbe et tâches ;
- dans la chambre 3 : sol en PVC présentant des traces et tâches;
- dans le couloir : placard en état d’usage et dont la clé est tordue, plafond état d’usage, porte intérieure présentant des traces sur le vitrages;
- rangement : mur tapissé état d’usage, peinture boiseries état d’usage, plafond état d’usage, sol présentant des traces de frottement et tâches ;
- dans la salle d’eau : un carreau de faience fêlé sur le mur, plafond écaillé, plinthes et canalisations dont le PVC est décollé à plusieurs endroits, verrou ne ferme pas car il a été peint ;
- dans la salle de séjour : porte intérieure avec quelques rayures, fenêtres présentant des crochets de collés ;
- dans le séchoir extérieur : appareil électrique état d’usage (prise peinte), cloisonnement état d’usage, peinture boiseries état d’usage, plafond état d’usage, sol brut tâché ;
- dans les WC : mur tapissé présentant un tâche, peinture boiseries état d’usage, plafond présentant quelques tâches, sol en PVC présentant des tâches de peinture bleue.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état de propreté général et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux, outre la mention de nombreuses et diverses salissures et traces dans l’ensemble du logement :
- dans l’entrée : sol en PVC présentant des rayures et de légères tâches, combiné de l’interphone très sale;
- dans la cuisine : peinture de la porte en mauvais état, sol en PVC présentant des tâches, coups et traces, peinture du plafond jaunie, joint de faïence en mauvais état ;
- dans le dégagement : peinture de la porte en mauvais état, peinture des murs en mauvais état ;
- dans le séjour : peinture de la porte en mauvais état, sol en PVC en état d’usage ;
- dans le couloir :le sol en PVC présente quelques traces ;
- dans la chambre 1 : le mur présente d’importantes traces de frottements sur deux panneaux ;
- dans la chambre 3 : traces de crayonnage sur deux panneaux de la tapisserie ;
- dans la salle d’eau : panneau de façade de la baignoire en mauvais état en partie basse, deux carreaux fêlés de la faïence murale (un seul mentionné dans l’état des lieux d’entrée).
- dans les WC : deux étagères non d’origine.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et procès-verbal valant état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, du barème de réparations locatives de 2021 applicables à l’espèce, ainsi que des factures produites par MANCHE HABITAT :

Libellé des réparations
Coefficient de vétusté
Prix unitaire
sollicité
Prix unitaire alloué
Quantité
Montant sollicité
Montant alloué
Remplacement du papier peint chambre 1
0,90
20,58 euros
16 euros (HT) selon facture SARL BIARD Rémy
15
277,83 euros
16*15 + 10% TVA =
264 euros
Remplacement du papier peint chambre 3
0,90
20,58 euros
16 euros (HT) selon facture SARL BIARD Rémy
12
222,26 euros
16*12 + 10% TVA = 211,20 euros
Réfection en peinture plafond cuisine
0,90
23,14 euros
16 euros (HT) selon facture SARL BIARD Rémy
10
208,26 euros
16*10 + 10% TVA =
176 euros
Forfait déplacement de l’entreprise de nettoyage
1
31,70 euros
23,98 euros (HT) selon facture JBS Propreté
1
31,70 euros
23,98 + 20% TVA =
28,78 euros
Nettoyage complet du logement T4 (forfait)
1
146,30 euros
130,80 euros (HT) selon facture JBS Propreté
1
146,30 euros
144 euros (barême 2021)

Il convient de préciser que le montant alloué a été déterminé selon le montant réellement facturé par les sociétés intervenues sur les différents postes de réparations. Les sommes sollicitées étant supérieures aux sommes facturées le surplus sera rejeté.

Les demandes se rapportant aux barèmes et non aux factures sont accordées selon les termes du barème de 2021, seul contradictoire entre les parties, compte tenu de l’absence du débiteur lors du constat de commissaire de justice valant état des lieux de sortie, le barème 2023 versé au dossier n’étant ni paraphé ni signé par ce dernier.

S’agissant du nettoyage complet du logement, le barême 2021 prévoit un forfait fixé à 144 euros. Ce montant étant inférieur à celui du montant sollicité (146,30 euros) et de la facture présentée (130,80 + 20% TVA = 156,96), il conviendra d’appliquer le barême.

Par conséquent, Monsieur [L] [E] est redevable à MANCHE HABITAT de la somme de 823,98 euros au titre des réparations locatives.

Sur l’état des lieux de sortie

En application de l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le coût du constat d'état des lieux réalisé par commissaire de justice ne peut être partiellement récupéré sur le locataire que dans le cas où l'établissement d'un état des lieux amiable est impossible.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [L] [E] a rendu les clés du logement le 27 octobre 2023 et a prévenu MANCHE HABITAT de son départ. MANCHE HABITAT ne verse aucun élément permettant de démontrer que ce dernier a été invité à procéder à l’état des lieux de sortie du logement de manière amiable, alors même qu’un contact avait été établi lors la restitution des clés.

Il apparaît donc que l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable n’était pas impossible, mais n’a simplement pas été tenté par MANCHE HABITAT, qui n’a essayé de contacter Monsieur [L] [E] ni par téléphone ou courriel, ni à sa nouvelle adresse, qui était pourtant connue (envoi de la procédure de recouvrement et de l’assignation à cette nouvelle adresse).

En effet, il convient de souligner un certain manque de diligence de MANCHE HABITAT quant à la nouvelle adresse de Monsieur [L] [E] durant l’ensemble de la procédure. Ainsi, plusieurs courriers lui ont été adressés à l’adresse du bien loué par MANCHE HABITAT alors même qu’il avait déjà restitué les clés. C’est notamment le cas du courrier recommandé du 6 novembre 2023 du commissaire de justice chargé de procédéer au procès-verbal d’état des lieux de sortie l’informant de son intervention, du procès-verbal d’état des lieux et de l’état des réparations locatives.

En conséquence, MANCHE HABITAT ne peut utilement prétendre récupérer sur le locataire le coût du constat d'état des lieux réalisé par commissaire de justice, l’état des lieux de sortie amiable n’apparaissant pas impossible, et sera débouté de cette demande.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que MANCHE HABITAT détient sur le locataire une créance à hauteur de 823,89 euros au titre des réparations locatives.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 221,09 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

En outre, il est constant que Monsieur [L] [E] a effectué à MANCHE HABITAT un virement d’un montant de 450 euros le 5 février 2024, qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 152,80 euros et condamnation de Monsieur [L] [E] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [E] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS