TJ 21231, 3 juin 2025, RG 25/00051

Minute n° 177
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG n° N° RG 25/00051 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVMY

E.P.I.C. GRAND DIJON HABITAT

C/

Mme [J] [S]
M. [N] [E]

JUGEMENT DU 03 Juin 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

E.P.I.C. GRAND DIJON HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître David FOUCHARD de la SELARL CABINET D'AVOCATS PORTALIS ASSOCIES - CAPA, Avocats au Barreau de DIJON

assignation en date du 13 Janvier 2025

DEFENDEURS :

Mme [J] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

M. [N] [E], demeurant Chez Mme [W] - [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 31 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort , rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025

Copies délivrées aux parties
Copie exécutoire délivrée à :
le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2018 GRAND DIJON HABITAT a donné en location à Madame [J] [S] et Monsieur [N] [E] un logement type [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer et de charges provisionnelles de 517.29 € ;

Un état des lieux d'entrée a été établi et signé par les parties le 20 septembre 2018 ;

Madame [J] [S] et Monsieur [N] [E] ont quitté les lieux au mois de mars 2024 .

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement avec remise des clés, et signé par les parties le 4 mars 2024.

Par courrier du 11 mars 2024 GRAND DIJON HABITAT a adressé à Madame [S] et Monsieur [E] le détail des indemnités locatives , soit la somme de 5 054.75 € accompagné des photographies de l'état du logement, et indiqué que ce montant serait facturé dans le solde de tout compte qui serait envoyé à la fin du mois de mars 2024.

Par courrier en date du 5 avril 2024, Madame [S] a contesté le montant réclamé résultant de l’état des lieux sortant. Une réponse a été apportée par GRAND DIJON HABITAT le 20 novembre 2024 qui a rappelé à Madame [S] les règles en matière d'imputation des travaux de remise en état, et précisé que l'état des lieux de sortie avait été établi contradictoirement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 juin 2024, GRAND DIJON HABITAT a mis en demeure Madame [S] et Monsieur [E] de payer dans un délai de 10 jours la somme de 5012.48 euros correspondant aux loyers , charges et réparations locatives restant dus.

Par acte d'un commissaire de justice déposé à l'étude le 13 janvier 2025 pour Madame [S] et délivré selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [E] , GRAND DIJON HABITAT a saisi e tribunal judiciaire de DIJON afin de :

- condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [N] [E] à lui régler la somme de 7 452.12 € en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur une somme de 5 012.48 € et le surplus portant intérêt à compter de l'assignation ;
- ordonner l'execution provisoire de la décision à intervenir :
- condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [N] [E] à lui régler la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [N] [E] aux entiers dépens

L'affaire a été évoquée à l'audience du 31 mars 2025 au cours de laquelle GRAND DIJON HABITAT, représenté par son conseil a maintenu l'ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans l’exploit introductif d’instance et déposé son dossier ;

Bien que régulièrement convoqués Madame [J] [S] et Monsieur [N] [E] ne sont ni présents n i représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 , par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Aux termes de l'article 472 alinéa 2 du code de procédure civile , le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime, régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 Modifié par La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 163

Le locataire est obligé notamment :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l'espèce il est établi par les pièces versées aux débats par GRAND DIJON HABITAT que :

- le logement a été confié en bon état général ,
- les locataires ont quitté le logement au mois de mars 2024 ,
- l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 4 mars 2024 , et montre un logement présentant d'importantes dégradations ,
- un décompte provisoire a été adressé aux locataires, avec des photographies illustrant les dégradations ,
- les relevés des compteurs ont été établis contradictoirement pour la consommation d'eau froide et chaude lors de l'état des lieux de sortie ;
- plusieurs entreprises ont dû intervenir pour effectuer les réparations locatives avec factures à l'appui ,
- le décompte définitif présente un compte débiteur de 7 452.12 € ( compte locatif de départ, déduction du compte locatif initial, coût des réparations locatives )

Ces documents sont donc contradictoires et reflètent l’exacte disposition des lieux à l’entrée et à la sortie des locataires.

Sur les réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé « (..) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » et « d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Par ailleurs, aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, le preneur doit rendre les lieux tels qu’il les a reçus, suivant l’état dans lequel ils ont été constatés par l’état des lieux d’entrée, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et doit ainsi répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont lieu sans sa faute.

Enfin, aux termes de l'article 3 de la loi du 06 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou à défaut par huissier de justice.

Il convient de préciser que les locataires n'ont pas contesté les dégradations lors de l'état des lieux de sortie . Les explications fournies par Madame [S] a posteriori dans son courrier du 5 avril 2024, dont des travaux qu’elle évoque être programmés en février 2024, ne permettent pas de remettre en cause les contestations effectuées lors de l’état des lieux de sortie.

Ainsi, sont relevés sur l’état des lieux de sortie différents points concernant des dégradations dans la cuisine (vitres cassées partie basse), dans la salle de bains (élément manquant sur colonne - tirette sans bouchon, condamnation de la porte cassée, poignée cassée face extérieure), dans le cabinet de toilette (porte manquante), dans le WC (poignée porte à condamnation , enfoncement, bouton cassé), dans le séjour (dix trous non rebouchés, papier peint arraché, enfoncement porte), dans les chambres (au niveau des murs et du sol, papier peint arraché, enfoncement porte, poignée manquante, porte cassée à changer au complet, prises et interrupteurs cassés…), dans l’entrée (papier peint arraché, éraflures, enfoncement…), ainsi que dans le dégagement et la loggia. Enfin, il est indiqué un défaut de nettoyage du logement.

Le bailleur produit des photographies des dégradations qui correspondent à celles relevées lors de l’état des lieux de sortie.

En conséquence, les dégradations ainsi constatées doivent être considérées comme imputables aux locataires.

Le bailleur sollicite le paiement de divers travaux de réfection pour la somme totale de 7616.84 euros. A cet effet, il verse aux débats les factures des entreprises suivantes :

- PROMUT DIJON, prestation de nettoyage, pour un montant de 194.46 euros TTC ;
- SAS BRULE, réfection de papiers peints et peinture, pour un montant de 4841.39 euros TTC;
- SANUELEC ELECTRICITE GENERALE, intervention pour recherche de panne, intervention pour diagnostic électrique, remplacement des matériels non conformes et cassés, pour un montant de 517 euros TTC ;
- PROXISERVE, remplacement meuble évier, pour un montant de 234.41 euros TTC ;
- ENTRETIEN DIJONNAIS, enlèvement des encombrants du logement y compris loggia et cave pour un montant de 244.45 euros TTC ;
- ATELIER MENUISERIE GENERALE, portes, serrures, pour un montant de 1585.13 euros TTC.

Les factures correspondent aux dégradations constatées lors de l’état des lieux, de sortie, dès lors il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur sur la base des factures produites.

Madame [S] et Monsieur [E], absents à l'audience, n'apportent aucun élément pouvant contester le principe et le montant de la dette.

En conséquence, Madame [S] et Monsieur [E] seront condamnés solidairement à verser à GRAND DIJON HABITAT la somme de 7 452.12 euros au titre des réparations locatives et des loyers dus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

Selon les dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile applicable aux instances ouvertes après le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire et est de droit.

En conséquence, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Sur l’article 700 du CPC

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [E] à verser au demandeur la somme de 600 € au titre des frais irrépétible.

Sur les dépens

Madame [S] et Monsieur [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

PAR CES MOTIFS