TJ 95500, 3 juin 2025, RG 24/04745

PREMIERE CHAMBRE

03 Juin 2025

N° RG 24/04745 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5KJ

Code NAC : 72A

S.D.C. LE HAUT DU BOIS

C/

[H] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 08 avril 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [5], sise [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [H] [T], née le 27 septembre 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1], défaillante

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Par acte d'huissier en date du 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires De la résidence [5] située [Adresse 2], représenté par son syndic la société AMI a fait assigner devant ce tribunal Madame [H] [T] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 10 388,19 euros, au titre des charges de copropriété impayées (dont 380 euros au titre des frais de recouvrement), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- 1500 euros à titre de dommages-intérêts,
- 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Régulièrement assignée, Madame [H] [T] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 19 décembre 2024 a fixé l’affaire au 08 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [H] [T] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 457, 461, 626,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- des jugements du tribunal de proximité de Montmorency des 4 mai 2021 et 15 mars 2022 (premier trimestre 2022 inclus) condamnant la défenderesse au paiement des charges de copropriété , un décompte mentionnant les paiements imputés sur les condamnations,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2024, 16 mai 2023 et 31 mai 2022 et les attestations de non recours, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévi-sionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure sans avis de réception du 27 octobre 2022 et un courrier recommandé du 2 mai 2024.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 008,19 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 80 euros correspondant à deux mises en demeure, les autres frais intitulés " contentieux " n'étant pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement et n'entrent pas dans les prescriptions de l'article précité.

Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [T] à verser au syndicat des copro-priétaires la somme de 10 088,19 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er février 2022 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus et solde de charges de l'année 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, aucun avis de réception des mises en demeure n'étant produit aux débats.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Madame [H] [T] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [T] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [H] [T], qui succombe supportera les dépens de l instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS