TJ 95500, 3 juin 2025, RG 24/04744

PREMIERE CHAMBRE

03 Juin 2025

N° RG 24/04744 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5QR

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 6]

C/

[R] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 08 avril 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 5] - [Adresse 8] - [Adresse 4] [Localité 2], représenté par son syndic la société VERTFONCIE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3]

représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [U], né le 24 février 1967 à [Localité 7] demeurant Résidence [Adresse 6], [Adresse 5] [Localité 2]
défaillant

--==o0§0o==--

Par acte d'huissier en date du 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] située [Adresse 5]/ [Adresse 8]/ [Adresse 4], [Localité 2], représenté par son syndic la société VERTFONCIE a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [R] [U] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 16 657,74 euros (dont 792,19 euros au titre des frais) avec intérêts au taux légal à compter de le mise en demeure,
- 1200 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Régulièrement assigné, Monsieur [R] [U] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 19 décembre 2024 a fixé l’affaire au 08 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [R] [U] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 349 et 360,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2024, 22 juin 2023, 19 avril 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- les attestations de non recours,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2024 valant mise en demeure de payer la somme de 15 359,02 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 865,55 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 232,19 euros correspondant à le sommation de payer et une mise en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. Par ailleurs, les frais intitulés nommés " constitution dossier avocat " entrent dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 16 097,74 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 15 359,02 euros et à compter du 6 août 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par Monsieur [R] [U] engendrant un préjudice distinct du retard de paiement.

Sa demande formulée au titre des dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [R] [U], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS