TJ 34172, 3 juin 2025, RG 24/01710

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
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N° RG 24/01710 - N° Portalis DBYB-W-B7I-OZ5I

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. PIERRE ET TERRE
RCS 387 537 053
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Monsieur [D] [W], co gérant,

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HUDO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Monsieur [O] [I], Président en exercice

représentée par Maître Bertrand DAYNAC de la SARL DAYNAC, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO
Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assisté de Philippe LE CORRE, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 06 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 31 décembre 2005, la société PIERRE ET TERRE a donné à bail à la société HUDO un local commercial composé de deux bâtiments à usage d’entrepôts (bâtiment A et bâtiment C) sis [Adresse 2]) pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2006 pour se terminer le 31 décembre 2014.
Par jugement du Tribunal de grande instance de Montpellier du 12 octobre 2010, il a été ordonné l’expulsion du preneur et la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts compensés par la dette locative.
Les parties n’ont jamais appliqué ladite décision et ont maintenu leurs relations contractuelles.
Par acte notarié du 27 janvier 2014, la société PIERRE ET TERRE et la société HUDO ont souscrit un nouveau bail commercial ayant pour objet les mêmes locaux et pour une durée de 12 années, à compter rétroactivement du 1er janvier 2014 pour se terminer le 31 décembre 2025 et pour un loyer de 96 000 € HT/HC/an payable à raison de 8 000 € par mois.
Les parties ont conventionnellement convenu de réviser le loyer à compter du 1er janvier 2019 pour le porter à la somme annuelle de 100 407,48 €.
Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la société PIERRE ET TERRE a sollicité auprès de la société HUDO la révision triennale du loyer pour la porter à la somme annuelle de 202 500 €/HT/HC/an, invoquant une évolution des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative de plus de 10 %.
Par courrier recommandé du 11 octobre 2023, la société HUDO a refusé la demande de révision du loyer.
Aux termes d’un mémoire préalable du 11 octobre 2023, la société PIERRE ET TERRE réitérait sa demande à compter du 18 septembre 2023.

Ainsi, c’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, la société PIERRE ET TERRE a assigné la société HUDO devant le juge des loyers commerciaux.

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Aux termes de son dernier mémoire, la société PIERRE ET TERRE sollicite du juge des loyers commerciaux :

- la FIXATION du prix du bail révisé à effet au 18 septembre 2023 à la somme annuelle de 202 500 € hors taxes ;

- le REJET de la fin de non-recevoir soulevé par la société HUDO ;

- la CONDAMNATION de la société HUDO d’avoir à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que la condamnation de la société HUDO aux dépens de l’instance,.

Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel, la société PIERRE ET TERRE estime sa demande recevable, ce d’autant que la précédente révision amiable était intervenue au 1er janvier 2019 et réfute que l’acte de vente des 28 et 29 novembre 2024 emporte renonciation du bailleur à sa demande de révision du loyer.

Sur le fond, elle fait valoir que les facteurs locaux de commercialité ont considérablement évolué depuis la dernière fixation du loyer en 2019, notamment en raison de la création à proximité du « marché [3] », de la gare « [5] » en 2018 et située à 800 mètres des biens loués et d’un quartier « [Localité 6] » axé autour du sport.

Elle produit, à l’appui de ses arguments, un rapport d’expertise non judiciaire et une note technique, qui confirment une brusque augmentation des valeurs locatives sur les zones commerciales aux alentours, notamment la zone commerciale du Soriech et la ZAC les commandeurs.

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Aux termes de son dernier mémoire, la société HUDO sollicite du juge des loyers commerciaux :

- Le PRONONCE de l’irrecevabilité et du rejet de la demande de révision triennale de loyer en date du 18 septembre 2023 ;

- la CONDAMNATION de la SCI PIERRE ET TERRE à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

- La CONDAMNATION de la SCI PIERRE ET TERRE au paiement des dépens.

Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel, la société HUDO soutient l’irrecevabilité de la demande au motif que les parties ont contractuellement convenu, au cours de la présente instance, l’absence de révision du loyer par acte authentique des 28 et 29 novembre 2024 prévoyant une résiliation partielle du bail commercial avec maintien du montant du loyer.

Sur le fond, elle rappelle que l’accès aux bâtiments loués est difficile et dangereux et que les bâtiments ont une visibilité médiocre.

Elle estime que la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n’est pas rapportée par le bailleur. Elle expose que l’augmentation de la fréquentation de la gare « [5] » ne constitue pas une modification matérielle mais une évolution naturelle d’un élément de commercialité existant ; que les conclusions de l’expertise extra-judiciaire concernant le « marché [3] » sont tronquées et ne reposent sur aucun élément précis ; que les autres évolutions contenues dans ce même rapport ne sont ni justes ni étayés et n’ont, au surplus, aucun intérêt ni impact sur son activité commerciale.

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L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 3 juin 2025.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la demande et la compétence du juge des loyers commerciaux :

L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. ».

Si le tribunal judiciaire est incompétent pour statuer à titre principal sur le loyer du bail renouvelé, l’alinéa 2 visé ci-avant lui permet toutefois de connaître d’une contestation relative à la fixation de son prix lorsqu’il en est saisi accessoirement à une autre demande.

En l’espèce,

La société HUDO soutient que, par acte authentique de vente des 28 et 29 novembre 2024 intervenu entre la demanderesse et [Localité 4] 3M, celle-ci a entendu renoncer à sa demande de révision triennale du loyer précédemment introduite au motif qu’il y est mentionné une résiliation partielle du bail avec précision qu’il est ainsi « convenu entre le bailleur et le locataire que la présente résiliation partielle n’entraîne pas de modification du loyer dont le montant demeure inchangé ».

La société PIERRE ET TERRE estime au contraire que par convention du 1er octobre 2018 les parties ont consenti à [Localité 4] 3M une promesse de vente portant sur une partie de la parcelle cadastrée et l’ont autorisé à prendre possession anticipée du bien ; que le 25 octobre 2018 [Localité 4] 3M a levé l’option de telle sorte que la vente a été formée rétroactivement à compter de cette date en application des dispositions de l’article 1124 du Code civil et non à compter de la signature de l’acte authentique.

Or, il n’entre pas dans la compétence du juge des loyers commerciaux d’apprécier la date d’une vente immobilière intervenue entre le bailleur et un tiers et portant sur une partie de la parcelle objet du loyer ni d’en interpréter les clauses, question pourtant nécessaire pour pouvoir apprécier la recevabilité de la demande de révision du loyer commercial.

Ce litige excède la compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par le premier alinéa de l'article R.145-23 du code de commerce précité.

En conséquence, le juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent et le dossier sera transmis au tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il soit statué sur l’ensemble des prétentions des parties. Les autres demandes seront réservées, en ce compris les dépens.

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Par ces motifs :