TJ 34172, 20 mai 2025, RG 19/01471

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 19/01471 - N° Portalis DBYB-W-B7D-L6L3
Pôle Civil section 3

Date : 20 mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [D]
né le [Date naissance 8] 1960 à [Localité 18], demeurant [Adresse 6] - [Localité 2]

représenté par Maître Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER et Maître Laurent PARDAILLE, avocat plaidant,

DEFENDEURS

Madame [G] [Z] veuve [D]
née le [Date naissance 10] 1933 à [Localité 13], demeurant [Adresse 14] - [Localité 13]

Monsieur [V] [E], [R] [D]
né le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 18], demeurant [Adresse 12] - [Localité 13]

Monsieur [C] [B], [H] [D]
né le [Date naissance 11] 1966 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7] - [Localité 13]

représentés par Maître Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE - SOUBRA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Aude MORALES

Juges : Sophie BEN HAMIDA
Corinne JANACKOVIC

assistés de Tlidja MESSAOUDI greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 17 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 24 Février 2025, prorogé au 20 mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 20 mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [D], né le [Date naissance 9] 1933, a épousé le [Date mariage 5] 1957, sous le régime de la communauté légale, madame [G] [Z], avec qui il a eu trois enfants, monsieur [W] [D], monsieur [V] [D] et monsieur [C] [D].

Par acte reçu par Maître [K] [T], notaire à [Localité 18], le 2 septembre 1977, monsieur [U] [D] a fait donation à sa conjointe survivante des biens lui appartenant au jour de son décès , selon le choix de la donataire, entre la quotité disponible ordinaire, le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, la totalité en usufruit, et enfin le quart en pleine propriété et le quart en usufruit.

Par acte reçu par Maître [J] [Z], notaire à [Localité 16], le 22 novembre 1995, monsieur [U] [D] a consenti à monsieur [V] [D], en avancement de part successorale, la donation d’une parcelle alors cadastrée Section B numéro [Cadastre 3] et désormais cadastrée Section AO numéro [Cadastre 15] à [Localité 13].

Monsieur [U] [D] est décédé le [Date décès 1] 2017, à [Localité 18], laissant pour lui succéder son épouse, madame [G] [Z], et leurs trois fils. Un projet de partage a été établi par Maître [S], notaire à [Localité 16].

Aux termes de l’acte de notoriété du 4 décembre 2019, madame [G] [Z] a opté pour l’usufruit de la succession de monsieur [U] [D] et a accepté le bénéfice du droit viager sur le logement constituant la résidence principale des époux.

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Par acte du 27 février 2019, monsieur [W] [D] a assigné madame [G] [Z], monsieur [V] [D] et monsieur [C] [D] aux fins de partage de l’indivision successorale. Il a sollicité qu’ils soient condamnés à lui payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 17 juin 2021, l’ouverture des opérations de partage et la liquidation de la succession de monsieur [U] [D] a été ordonnée et Maître [Y] [O], a été désignée pour y procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de cette succession.

Maître [Y] [O], sur demande des parties, a mis en place une expertise immobilière des biens immobiliers sis [Adresse 14] et [Adresse 12] à [Localité 13], confiée à madame [I] [M], qui a rendu son rapport le 12 janvier 2022, complété d’un avenant le 14 janvier 2022. La notaire commise a établi un projet de partage, puis a dressé le 20 septembre 2022 un procès-verbal de difficultés dans le cadre des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de monsieur [U] [D].

Il ressort du rapport du juge commis du 10 novembre 2022 que les points de désaccord concernent :
les évaluations immobilières,les attributions proposées engendrant une soulte due par monsieur [V] [D],l’hypothèse d’une suspension du partage jusqu’au décès de l’usufruitière.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2023 par le Réseau Privé Virtuel des Avocats, monsieur [W] [D] a sollicité la fixation de la valeur vénale du bien immobilier sis [Adresse 14] à [Localité 13] à hauteur de 260.000 euros, et celle du bien immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 13], à hauteur de 267.000 euros, compte tenu de son état au jour de la donation. Il réclame que soit constaté qu’il s’accorde sur un partage par moitié avec monsieur [C] [D] de la nue-propriété de la maison d’habitation sise [Adresse 14] à [Localité 13] et sur l’attribution à monsieur [V] [D] du terrain sis [Adresse 12] à [Localité 13]. Il demande qu’il soit dit que l’ensemble des attributions soient effectuées à charge de soulte qui dépendra des évaluations à retenir. Il s’est opposé à la suspension du partage jusqu’au décès de l’usufruitière. Il a sollicité la condamnation de monsieur [V] [D] et monsieur [C] [D] à lui payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il se prévaut de l’évaluation par l’experte désignée avec l’accord des parties, qui a très précisément répondu par courrier du 18 janvier 2022 aux contestations des défendeurs qu’ils maintiennent aux termes de leurs conclusions.

Il relève que le bien sis [Adresse 12] à [Localité 13], a été évalué à 22.380 euros à la date de la donation en 1995 et, à la demande de la notaire commise par rapport complémentaire, à 267.000 euros, fin 2021, en tenant compte de l’état du bien au moment de la donation. L’experte a également répondu aux défendeurs que le terrain n’avait pas été frappé d’alignement et qu’il avait seulement fait l’objet d’un remaniement cadastral, de sorte que sa superficie a été augmentée et non réduite. Enfin, monsieur [W] [D] estime que l’experte a évalué le bien en l’état de ses caractéristiques au moment de la donation en 1995, de sorte que les défendeurs sont malvenus à revenir sur le fait qu’il était à cette époque libre de toute occupation et non équipé. Il soutient que l’experte a tenu compte de la viabilisation quand bien même monsieur [V] [D] ne lui a pas produit de facture, celle qu’il a produit devant ainsi être écartée compte tenu de la prise en compte de la viabilisation dans l’évaluation expertale. S’agissant de la servitude d’utilité publique relative à l’emprise de la [19], monsieur [W] [D] soutient également que l’experte en a tenu compte. Enfin, selon lui, cette dernière a aussi répondu que l’antenne d’ondes évoquée par les défendeurs n’était pas sur la parcelle, photographie à l’appui. Il relève que la communication par les défendeurs à la notaire d’une évaluation mentionnant une décote de 40 % du fait de l’emprise d’[17] est tardive et consiste en une évaluation réalisée en ligne, donc totalement artificielle, la mention manuscrite de la valeur ne permettant pas au demeurant d’en établir l’auteur.

S’agissant du bien sis [Adresse 14] à [Localité 13], il estime que l’experte a tenu compte de la véranda, contrairement aux critiques des défendeurs, et alors qu’elle répondu que seuls les éléments construits en dur et en bon état pouvaient être pris en considération, comme le SAS. Il considère que la véranda de 8,72 m2 dans son état actuel n’apporte aucune plus-value à la construction. Il critique l’évaluation tardive, manuscrite et réalisée en ligne, produite par les défendeurs, comme susvisé.

S’agissant de la suspension du partage jusqu’au décès de l’usufruitière, il soutient que cela ne fera que reporter les difficultés, la situation demeurant inchangée, avec une donation de terrain rapportable et une indivision sur la maison d’habitation, non plus en nue-propriété comme à l’heure actuelle mais en pleine propriété, l’ensemble étant toujours à charge de soulte en fonction des évaluations retenues, ce qui rendra nécessaire de procéder à de nouvelles évaluations.

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 juillet 2023, madame [G] [Z], monsieur [V] [D] et monsieur [C] [D] ont sollicité la fixation de la valeur vénale du bien immobilier sis [Adresse 14] à [Localité 13] à hauteur de 400.000 euros, et celle du bien immobilier sis [Adresse 12] à [Localité 13], à hauteur de 163.023 euros, compte tenu de son état au jour de la donation. Il réclament que soit donné acte à monsieur [C] [D] de son accord pour rester en indivision sur le bien sis [Adresse 14] à [Localité 13], pour moitié en nue-propriété, sous réserve de l’usufruit de sa mère et à monsieur [V] [D] de son accord sur l’attribution au profit de monsieur [C] [D] et de monsieur [W] [D] dudit bien immobilier, pour moitié en nue-propriété ainsi que sur l’attribution à lui-même du bien sis [Adresse 12] à [Localité 13], attribution sur laquelle s’accorde également monsieur [C] [D]. Ils demandent qu’il soit dit que l’ensemble de ces attributions soient effectuées à charge de soulte qui dépendra des évaluations à retenir. Ils ont demandé qu’il soit donné acte à monsieur [V] [D] et monsieur [C] [D] de leur accord pour suspendre le partage au décès de Madame [G] [Z]. Ils ont sollicité reconventionnellement la condamnation de monsieur [W] [D] à leur payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’agissant de l’évaluation du terrain, ils soutiennent qu’il se situe dans la zone à urbaniser du plan local d'urbanisme. Ils affirment qu’ayant fait l’objet d’un arrêté d’alignement, sa superficie a été réduite. Ils ajoutent qu’il est grevé d’une servitude d’emprise de la [19], sur quasiment la moitié de la superficie, ce qui est un facteur de moins-value. Ils relèvent en revanche que le gratifié a viabilisé le terrain, ce qui a permis sa constructibilité. Ils se prévalent d’une évaluation tenant compte de l’emprise de la [19] justifiant une décote de 40%, de l’alignement, de la viabilisation et de l’antenne d’onde qui domine le terrain depuis 2020, à laquelle il convient selon eux de retrancher le coût de viabilisation. Ils indiquent avoir été surpris par la différence de valorisation entre les deux rapports de l’experte.

S’agissant de la maison, il reproche à l’experte de ne pas avoir tenu compte de la véranda existante qui porte la surface à 119 m2 et non 76 m2 comme elle l’a retenu. Il reproche le défaut de comparaison à des ventes récentes de biens équivalents et le fait qu’il n’ait pas été tenu compte par l’experte que la maison était divisible.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 17 décembre 2024, lors de laquelle elle a été retenue et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2025, prorogé au 16 mai 2025.

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MOTIVATION

Sur les demandes à examiner

Aux termes de l’article 1373 du Code de procédure civile, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif. Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat. Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation. Il fait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants.

L'article 1374 suivant indique que toutes les demandes faites en application de l'article 1373 entre les mêmes parties, qu'elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu'une seule instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l'établissement du rapport par le juge commis.

Enfin, l’article 1375 du même Code prévoit que le tribunal statue sur les points de désaccord. Il homologue l'état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l'acte constatant le partage.

L'article 768 du Code de procédure civile prescrit que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les demandes de « donner acte » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Ainsi, les attributions proposées engendrant une soulte due par monsieur [V] [D] et l’hypothèse d’une suspension du partage jusqu’au décès de l’usufruitière, points de désaccord précisés comme subsistants dans le rapport du juge commis, ne font l’objet, aux termes des écritures respectives des parties, que de demandes de « donner acte » qui, s’ils expriment l’accord des parties, ne constituent pas des prétentions à trancher par la juridiction.

En conséquence, il y a lieu de retenir que les seuls points de désaccords sur lesquels les parties forment respectivement des demandes sont les évaluations des immeubles, actif successoral et objet d’une donation sujette à rapport à la succession.

Sur les évaluations

Monsieur [A] [X] sollicite l’homologation des évaluations par l’experte judicaire, de sorte qu’il convient d’examiner les critiques élevées par les défendeurs à l’encontre de celles-ci.

Madame [G] [Z], monsieur [V] [D] et monsieur [C] [D] produisent des études de marché établies en ligne sans description des deux biens permettant de s’assurer des éléments descriptifs pris en compte pour les estimations, aucune indication chiffrée n’étant renseignée aux rubriques « estimation finale » dans ces documents entièrement dactylographiés, alors que les mentions manuscrites du prix ne permettent pas d’établir qui en est l’auteur. Ces seuls éléments produits par les défendeurs ne pourront en conséquence être pris en compte pour l’évaluation des deux biens.

Le terrain sis [Adresse 12] à [Localité 13]
Madame [G] [Z], monsieur [V] [D] et monsieur [C] [D] relève la différence de valorisation entre les deux rapports de l’experte. Il en ressort que l’avenant du 14 janvier 2022 au rapport du 12 janvier 2022 conclue à une valeur actuelle de 267.000 euros, en considération de l’état du bien au moment de la donation en 1995, c’est-à-dire sans aucun raccordement aux réseaux, sans construction ni clôture, alors que l’évaluation de 22.380 euros, donné dans le rapport du 12 janvier 2022 correspondait à la valeur du bien en 1995, qui n’aurait pas permis le calcul du rapport selon les prescriptions de l'article 860 du Code civil, qui énonce que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation.

En conséquence, l’évaluation aux termes de l’avenant expertal du 14 janvier 2022 correspond bien à la valeur du bien objet de la donation dont le rapport à la succession de monsieur [U] [D] par monsieur [V] [D] se fera à hauteur de la valeur du bien donné à l’époque du partage successoral, d’après son état à l’époque de la donation, c’est-à-dire, sans aucun raccordement aux réseaux, sans construction et sans clôture. Ainsi, il n’y a pas lieu de tenir compte du devis de viabilisation postérieur à l’expertise judiciaire qu’a fait établir le donataire, puisque son rapport sera dû sans considération de la viabilisation entreprise ou demeurant à entreprendre. L’experte a en effet retenu une incidence foncière de diminution de 30 %, correspondant aux frais de raccordement aux différents réseaux Voirie et réseau Divers, sur toute la longueur de l’impasse, soit sur 60 mètres, et même aux frais de débroussaillage avec abattage des arbres. Elle a expliqué que la viabilisation des terrains étaient généralement réalisée par la mairie et les sociétés d’eau, de gaz et d’électricité, auxquels les contribuables règlent des taxes et participations.

L’experte dans l’avenant évaluant le terrain dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la donation au profit de monsieur [V] [D] a bel et bien retenu la surface moindre de 1.115 m2 et non la surface supérieure de 1.236 m2 au moment des opérations expertales, puisqu’un remaniement cadastral intervenu dans la période intermédiaire a conduit à augmenter la surface, les défendeurs ne versant pas le moindre élément pour démontrer l’inverse. L’experte a également tenu compte de ce que le terrain était un terrain à bâtir, pour comparer au prix des terrains constructibles à [Localité 13], selon la méthode comparative qui apparaît adéquate. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs qui ne justifient pas de la décote qu’ils invoquent s’agissant de l’emprise [19], l’experte a tenu compte de celle-ci, en expliquant que n’ayant pu obtenir de photographies aériennes en 1995, elle s’était basée sur les seuls clichés pris par le géomètre en 1994 dont elle avait pu disposer et sur la délibération du conseil municipal d’octobre 1993 portant sur le Plan d’Occupation des Sols qui prévoyait un avis préalable de la [19] pour tous terrassements importants, en remblai ou en déblai à proximité immédiate du chemin de fer, ainsi que pour tout terrassement, même de faible importance, mais nécessitant l’utilisation d’engins mécaniques de forte puissance. Elle a répondu que l’antenne d’onde qui ne situe pas sur la parcelle n’existait pas en 1995, date à laquelle il convenait de tenir compte de l’état du terrain. En conséquence, l’experte a dument tenu compte des éléments objets des critiques des défendeurs alors que l’évaluation en ligne dont ils se prévalent n’a pas même décrit le terrain.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il conviendra de retenir la valeur de 267.000 euros, telle qu’elle ressort du rapport d’expertise dument argumenté, dont la méthode de calcul n’appelle pas de critique et qui a tenu compte des éléments objectifs concernant l’état du bien au moment de la donation pour déterminer sa valeur actuelle.

La maison d’habitation sise [Adresse 14] à [Localité 13]
L’experte judiciaire a argumenté la superficie ne tenant compte que des constructions en dur, seul le SAS entrée ayant été ainsi mesuré, à l’exclusion de la véranda et du garage compte tenu de leur structure légère, appréciation qu’il convient de valider. Il ne pouvait être davantage être fait grief par les défendeurs de ce que la maison était divisible, ce qui ne correspondait pas à son état actuel, et alors que la notaire commise a relevé aux termes de son procès-verbal de difficultés qu’elle avait rappelé aux parties que la constructibilité du terrain attenant à la maison familiale ne pouvait être assurée que par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme afin de créer un terrain à bâtir, en l’absence de laquelle il n‘était pas possible d’inclure dans le partage deux lots divis, l’un bâti et l’autre à usage de terrain à bâtir, ni de valoriser le bien en tant que tel.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il conviendra de retenir la valeur de 260.000 euros, qui correspond à la méthode conduisant à la valeur la plus élevée proposée par l’experte judiciaire, dont monsieur [W] [D] réclame l’homologation, et alors que les défendeurs n’apportent aucun autre élément probant pour une appréciation supérieure, comme retenu plus haut.

Les parties seront renvoyées devant le notaire pour établir l'acte constatant le partage, sur la base de ces évaluations, et notamment aux fins de calcul de la soulte.

Sur les autres demandes
Les dépens de la présente instance entreront en frais de partage et compte tenu de la nature familiale du litige, chacune des parties supportera la charge de ses frais irrépétibles et sera respectivement déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS