TJ 93008, 4 juin 2025, RG 24/03538

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/03538 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3SE
N° de MINUTE : 25/00815

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BSGI, SAS.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC299

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I] [C]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Boris TOBLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [C] est propriétaire des lots n°0184, 0224 et 0607 de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI, a fait assigner Monsieur [I] [C] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [C] [I] au paiement des sommes suivantes :
▪ 8.410,15€ au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts de droit
capitalisables à à compter de l’assignation
▪ 1.490,92€ sur le fondement de l’article 10 -1 de la Loi du 10.07.1965
▪ 3.000 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231 -6 du Code civil
▪ outre une indemnité de 2.906,60€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

CONDAMNER les défendeurs (sic) en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [I] [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [I] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [C] a constitué avocat mais aucunes conclusions n'ont été régularisées par ce dernier et ce, malgré les deux renvois ordonnés à cette fin.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 décembre 2024 et fixée à l'audience du 30 avril 2025. Elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [C];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mai 2019, 08 décembre 2020, 16 septembre 2021, 08 décembre 2022 et 14 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- les contrats de syndic en vigueur du 10 mai 2017 au 09 mai 2020, du 1er février 2021 au 30 juin 2023 et du 14 septembre 2023 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de « protocole » du 17 avril 2019, d'un coût de 85 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété.

De même, il ne peut être fait droit aux demandes portant sur les appels de charges et de fonds travaux du 1er trimestre 2024, faute de justifier de l'approbation du budget prévisionnel de cet exercice ou de l’approbation de ses comptes.

En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêté au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, dont il est justifié a donc été de 12.148,84 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 4.469,03 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.679,81 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.490,92 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 15 février 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date.

De surcroît, il est imputé des frais de « constitution du dossier transmis à l'avocat » le 20 juin 2023 à hauteur de 350 euros. Si de tels frais sont bien prévus par le contrat de syndic applicable à cette date, c'est uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelle à l'égard de cet acte, ce dernier n’apparaît pas nécessaire au recouvrement et la demande sera en conséquence écartée.

Il en est de même des frais de “TRANSM AVOCAT” du 19 décembre 2023, à hauteur de 240 euros, là encore prévus uniquement en cas de diligences exceptionnelles par le contrat de syndic applicable à cette date.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « suivi procédure recouvrement» du 20 septembre 2023 à hauteur de 150 euros, qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et qui, de fait, relèvent de la gestion courante du syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [I] [C] paye très irrégulièrement les charges de copropriété et n'a effectué en tout état de cause aucun versement depuis le 12 décembre 2021 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [I] [C] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [I] [C], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [C] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.906,60 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au regard des justificatifs versées en procédure.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,