TJ 93008, 4 juin 2025, RG 24/07251

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/07251 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSXU
N° de MINUTE : 25/00824

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par Maître [O] [R]-[K], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire. Nommée à cette fonction par ordonnance du président du TGI de Bobigny en date du 09 novembre 2016.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 880

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [E] était propriétaire du lot n°6 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93).

Les lots n°6, 12 et 13 ont été réunis en un lot unique, le lot n°18, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2022 .

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maitre [O] [R]-[K], nommée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 09 novembre 2016, a fait assigner Monsieur [Y] [E] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Y] [E] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 04 février 2025 et fixée à l'audience du 30 avril 2025.

Aux termes de conclusions, notifiées par RPVA le 24 janvier 2025 et à Monsieur [E] le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- Condamner Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 15.314,10 €, correspondant aux charges impayées jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus ;
- Dire et juger que Monsieur [Y] [E] restera tenu au paiement des frais de mise en demeure, de relances, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, des droits et émoluments des actes des huissiers de justice, des honoraires du syndic de copropriété pour les diligences effectuées aux fins de recouvrement et du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
- Condamner Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], la somme provisionnelle de 2.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire au paiement ;
- Condamner Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [E], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [Y] [E] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Bien que signifiées à Monsieur [E] postérieurement à l'ordonnance de clôture, ces conclusions, signifiées par RPVA antérieurement à ladite clôture, tendent exclusivement à l'actualisation de l'arriéré de charges dont il est sollicité le recouvrement ; elles sont dès lors recevables en application des dispositions de l'article 802 du code de procédure civile. Il y sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- une matrice cadastrale de 2020 justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [E] à l'égard du lot n°6 ;
- l'avant-projet de l'état descriptif de division du 24 juillet 2012 prévoyant la transformation du lot n°6 en lot n°14 ;
- l'acquisition par Monsieur [Y] [E] des lots n°12 et 13 des suites de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2022 ;
- l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 avril 2019, 12 octobre 2021, 10 novembre 2022 et 16 mai 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2017 et le 17 mai 2024, date à laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite que soit arrêté sa créance, a été de 16.121,26 euros tandis que le montant des sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période a été de 2.678,10 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.443,16 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 mai 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite qu'il soit « dit et juger que Monsieur [Y] [E] restera tenu au paiement des frais de mise en demeure, de relances, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, des droits et émoluments des actes des huissiers de justice, des honoraires du syndic de copropriété pour les diligences effectuées aux fins de recouvrement et du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Cependant, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu de statuer à leur égard et aucune mention ne sera portée au dispositif.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [Y] [E] n'a effectué aucun paiement de ses charges de copropriété sur la période étudiée, soit entre le 1er janvier 2017 et le 17 mai 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [Y] [E] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Y] [E], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [E] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,