TJ 93008, 28 mai 2025, RG 25/00029

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 25/00029 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2OIU

Minute : 25/

S.A. SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [H] [W]
Représentant : Me Anthony MOROSOLI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Frédéric CATTONI

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Me Anthony MOROSOLI

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 28 mai 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 mai 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 18 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’H.L.M. SEQENS venant aux droits de FRANCE HABITATION
sise [Adresse 5]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]
demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C930082025002011 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représenté par Me Anthony MOROSOLI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 septembre 2013, la société FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [H] [W] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], ainsi qu'un emplacement de stationnement n°2028, moyennant un loyer initial d'un montant de 588,11 euros, charges comprises. Le loyer actuel s'élève à la somme de 645,01 euros, charges comprises.

Le 7 janvier 2022, un incendie est intervenu dans l'immeuble et Monsieur [H] [W] a été relogé, le 10 janvier 2022, dans un appartement sis [Adresse 2], pour un loyer équivalent.

Monsieur [H] [W] a réintégré son logement initial à la fin du mois de juillet 2023.

La SA SEQUENS, venant aux droits de la SA FRANCE HABITATION a fait signifier par acte d'huissier en date du 19 juin 2024, un commandement de payer la somme de 4.550,50 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 31 mai 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier en date du 18 décembre 2024, la SA SEQUENS a fait assigner Monsieur [H] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 septembre 2023,
à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,
ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [W] et de tout occupant de son chef, de l'appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], ainsi que de l'emplacement de stationnement n°2028,
condamner Monsieur [H] [W] à régler à la SA SEQUENS :
- les loyers et charges contractuel jusqu'à la date de résiliation et à compter du 20 août 2024 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
la somme de 2.737,37 euros, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les sommes visés à cet acte, et à compter de la présente pour le surplus,
la somme de 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 mars 2025.

A l'audience, la SA SEQUENS, représentée par son avocat, soutient oralement les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2.383,83 euros, mois de février 2024 inclus.

Monsieur [H] [W], représenté par son avocat, soutient oralement les termes de ses écritures aux termes desquelles il demande de :
déclarer irrecevable la demande de la SA SEQUENS, faute d'avoir été dénoncé à la Préfecture,
dire que la dette locative doit être réduite à la somme de 390,45 euros, et chiffrée au 25 février 2025 à la somme de 1.992,88 euros
octroyer des délais de paiement à hauteur de 36 mois à Monsieur [H] [W] pour régler le montant de cette dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus de plein droit durant le cours des délais de paiement octroyés,
rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et des dépens, ceux si ayant été d'ores et déjà facturés à titre de « frais de contentieux ».

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEQUENS justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 20 septembre 2013 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 4.550,50 6euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [H] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il ressort des débats et de l'analyse du décompte actualisé que la SA SEQUENS a surfacturé la somme de 390,45 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 18 mars 2025 que la dette locative s'élève à la somme de 1306,06 euros, de laquelle il faut déduire la somme de 390,45 euros et la somme de 350,40 euros, au titre des frais contentieux, lesquels ne relèvent pas des obligations locatives.

Monsieur [H] [W] sera donc condamné au paiement de la somme de 565,21 euros, correspondant aux arriérés de loyers, mois de février 2025 inclus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [H] [W] a repris le versement de son loyer courant et a effectué des versements permettant de réduire la dette locative. Par ailleurs, la surfacturation du bailleur décrite ci dessus a fait augmenter de manière indue la dette locative. Monsieur [W] perçoit le RSA d'un montant de 877?28 euros par mois et est aidé par son fils aîné.

Compte tenu de ces éléments et du faible montant de la dette, Monsieur [H] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [H] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels ont été déduits du décompte locatif.

L’équité commande de débouter la SA SEQUENS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS