TJ 93008, 28 mai 2025, RG 23/01973

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 5]
[Adresse 5]

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REFERENCES : N° RG 23/01973 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKXW

Minute : 25/

S.D.C. DU [Adresse 4] REPRESENTE PAR L’AGENCE REGIONALE AGREG SARL
Représentant : Maître Benjamin JAMi de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

C/

Etablissement public DIRECTION NAT. D’INTERVENTIONS DOMANIALES CURATEUR A LA CUCESSION VACANTE DE [E] [K] EP [O]
Madame [E] [K] épouse [O]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Benjamin JAMI

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 28 mai 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 mai 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 18 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 7]
sis [Adresse 4]
représenté par son syndic, la SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ
sis[Adresse 2]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K] épouse [O]
sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Madame [E] [K] épouse [O]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [K], épouse [O] était copropriétaire des lots n°8,32 et 101, dépendant de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Par acte d'huissier en date du 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL AGENCE REGIONALE AGREG, a fait assigner Madame [E] [K], épouse [O], devant le tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2024, laquelle a été renvoyée à trois reprises, à la suite du décès de Madame [K], afin que le demandeur assigne en intervention forcée les héritiers.

Par acte d'huissier en date du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son nouveau syndic, la SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ a fait assigner en intervention forcée, la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K], devant le tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de paiement des charges de copropriété.

A l’audience du 18 mars 2025, les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ, sollicite le bénéfice de son assignation délivrée le 20 février 2025, à savoir :
recevoir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ, et le déclarer bien fondé en ses demandes,
En conséquence,
condamner la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 7.437,75 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre 2025 inclus),
ordonner la capitalisation des intérêts,
condamner la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
condamner la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
rappeler l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
condamner la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K] aux entiers dépens d'instance

La Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K], cité à personne morale, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur l'intervention forcée de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K]

Il ressort de l'article 325 du code de procédure civile que l'intervention doit, à peine d'irrecevabilité, se rattacher par un lien suffisant aux prétentions des parties.

L'article 331 du même code permet l'intervention forcée d'un tiers aux fins de condamnation dès lors que la partie qui le met en cause est en droit d'agir contre lui à titre principal, ou a intérêt à lui rendre la décision commune. Le tiers doit être appelé dans des délais suffisants pour lui permettre de faire valoir sa défense.

En l'espèce, Madame [E] [K] est décédée le 4 janvier 2021, et par ordonnance du 25 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K].

En application de ces dispositions, il convient de déclarer recevable l’intervention forcée en la cause de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K] par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL FONCIA CHADEFAUX LECOQ.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot n°423 et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [E] [K] tel que cela résulte de la matrice cadastrale,
le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025 et arrêté à la date du 1er janvier 2025 à la somme de 7.437,75 euros, incluant les frais,
les appels de fonds couvrant la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025,
le procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 15 février 2023, 15 avril 2024,
une attestation de non recours en date du 17 février 2025,
le contrat de syndic.

Il faut déduire de cette somme de 7.437,75, la somme de 1.059,52 euros correspondant aux frais, étudiés ci après.

Au vu des pièces produites, la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 6.378,23 euros, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2025, et déduit des frais de recouvrement.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision. La demande de capitalisation sera rejetée, les intérêts n'étant pas encore dus pour une année.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Il ressort du décompte qu'une somme de 600 euros a été facturée au titre des « frais contentieux », sans qu'aucune justification ne soit apportée.

Les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès, seront récupérés au titre des dépens.

Par ailleurs, les frais de mise en demeure à hauteur de 120 euros ne sont pas justifiés.

S’agissant des honoraires d’avocats, ces frais seront étudiés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, seuls les frais d'hypothèque, à hauteur de 285 euros, seront considérés comme des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence la somme de 285 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'il révèle sa mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, les pièces versées aux débats ne révèlent aucune mauvaise foi du défendeur.

Il convient donc de débouter syndicat des copropriétaires de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K], qui succombe sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la Direction Nationale d'Interventions Domaniales, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [E] [K] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,