TJ 75056, 3 juin 2025, RG 24/06103

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître AUGUSTIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DREYFUS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/06103 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FBT

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDERESSE
Association FOYER 44 CHERCHE- MIDI,
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître DREYFUS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1337

DÉFENDERESSE
Madame [S] [C],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître AUGUSTIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1867
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-026068 du 28/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06103 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FBT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 octobre 2021, l'association Foyer 44 Cherche-Midi a donné à bail à Madame [S] [C] une chambre dans un foyer situé [Adresse 1].

Se prévalant de manquements au contrat d'hébergement, l'association Foyer 44 Cherche-Midi a notifié à Madame [S] [C] le 26 février 2024 par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 28 février 2024 la résiliation du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, l'association Foyer 44 Cherche-Midi a fait assigner Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du bail au 29 mars 2024 et constater l'occupation sans droit ni titre de Madame [S] [C],
- ordonner l'expulsion de la résidente et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner Madame [S] [C] à lui payer une indemnité d'occupation à compter du 29 mars 2024 et jusqu'à libération effective des lieux égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi, et la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

A l'audience du 20 février 2025, l'association Foyer 44 Cherche-Midi, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Madame [S] [C] a demandé le rejet des demandes, la nullité de la résiliation unilatérale notifiée par le foyer, le bénéfice de délais d'un an pour quitter les lieux et la condamnation de l'association Foyer 44 Cherche-Midi à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [S] [C] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [6]-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Suivant l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte notamment de l'application d'une clause résolutoire ou, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il est observé en l'espèce que si l'association Foyer 44 Cherche-Midi évoque dans les motifs de son assignation la notification faite à Madame [S] [C] de la résiliation du contrat de bail par lettre du 26 février 2024, elle sollicite pour autant tout à la fois dans les motifs et le dispositif de ses conclusions le prononcé -et non le constat par l'effet de l'acquisition d'une clause résolutoire- de la résiliation judiciaire du contrat qui sera donc seule examinée.

Par ailleurs, l'absence éventuelle de manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles et au règlement intérieur n'a pas pour effet d'entacher de nullité le congé délivré par le bailleur mais uniquement le cas échéant de le priver d'effet.

En conséquence, la demande de nullité du congé délivré le 26 février 2024 est rejetée.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel ou légal et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En matière de foyer-logement, en application de l'article [6]-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

En l'espèce, l'association Foyer 44 Cherche-Midi reproche à Madame [S] [C], au terme de sa lettre du 26 février 2024 et de ses conclusions soutenues à l'audience, de dissimuler son visage à l'intérieur de l'établissement, de ne pas échanger avec les autres résidentes, de faire du bruit la nuit, d'avoir volé dans les réfrigérateurs d'autres étudiantes, de s'être introduite en son absence dans la chambre de sa voisine, et enfin d'avoir dépassé la durée maximale d'hébergement de 3 ans.
Il appartient au juge d'apprécier la valeur probante des attestations non conformes aux formes prescrites par l'article 202 du code civil. En outre, les manquements éventuels du foyer à ses obligations ne dispensent pas Madame [S] [C] du respect de ses propres obligations.

Le contrat conclu entre les parties dispose que la durée d'hébergement maximale est de 3 ans, cette durée se trouvant dépassée pour la défenderesse à compter du 27 octobre 2024.
Le contrat rappelle par ailleurs notamment l'obligation de ne pas troubler le repos des pensionnaires la nuit.

Le dépassement invoqué de la durée de séjour, depuis 4 mois à la date de l'audience, qui correspond à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement, constitue au regard des dispositions légales rappelées ci-dessus un manquement suffisamment grave de la résidente à ses obligations contractuelles pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat, étant rappelé que seule cette demande est examinée à l'exclusion du constat de la résiliation notifiée le 26 février 2024.

Par ailleurs, la pétition versée au débat bien que non conforme en elle-même aux prescriptions de l'article 202 du code civil comporte aux côtés de 17 signatures la mention " lu et approuvé ", le nombre de signatures et cette mention particulière permettant de confirmer la réalité des nuisances sonores reprochées à Madame [S] [C] dans le corps du texte, ce qui caractérise également en soi un manquement contractuel suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail.

En conséquence, et sans qu'il n'y ait lieu d'examiner les autres griefs, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat d'hébergement qui prendra effet, en application de l'article 1229 du code civil, au jour du jugement et d'ordonner par conséquent l'expulsion.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d'un commandement de quitter les lieux, la demande de suppression de ce délai étant rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions "

Suivant l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an."

En l'espèce, les délais écoulés depuis la délivrance à Madame [S] [C] d'un congé le 26 février 2024 et les délais légaux inhérents à la procédure d'expulsion justifient de rejeter la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du contrat crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, de sorte que sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

L'équité justifie par ailleurs de rejeter la demande de l'association Foyer 44 Cherche-Midi sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS