TJ 75056, 3 juin 2025, RG 24/01504

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître CHAPRON

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DE VALLOMBREUSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/01504 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36JN

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDERESSE
Madame [C] [P],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître DE VALLOMBREUSE, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDERESSE
Etablissement ACADEMIE DES BEAUX ARTS,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître CHAPRON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0479

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/01504 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36JN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2001, l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS a donné en location à Madame [C] [P] un « atelier » situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 13000 francs, outre les charges.

Les lieux ont été restitués le 5 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Madame [C] [P] a fait assigner l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation :
- à lui payer les sommes de 28800 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 40000 euros au titre de la perte de revenus ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, Madame [C] [P], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des prétentions de l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS et sa condamnation :
- à lui payer la somme de 7200 euros par année d'occupation au titre du préjudice de jouissance résultant des infiltrations ;
- à lui payer la somme de 6000 euros par an au titre de la perte de revenus ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS, représentée, s'est référée à ses conclusions, à l'exception de son exception de nullité de l'assignation, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite que Madame [C] [P] soit :
- déclarée irrecevable en raison de la prescription ;
- condamnée à lui payer la somme de 5000 euros pour procédure abusive ;
- condamnée aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que les parties ont soumis leur contrat à la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locaux non meublés constituant l'habitation principale du locataire.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il résulte des articles 122 et 123 du code de procédure civile que la prescription constitue une fin de non recevoir pouvant être proposée en tout état de cause et tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

S'agissant de l'action en indemnisation d'un préjudice de jouissance, le locataire n'a eu connaissance de sa possibilité d'exercer une action en indemnisation de ce préjudice qu'une fois celui-ci réalisé de sorte que, au vu du caractère continu de ce préjudice, l'écoulement du délai de trois ans de l'article 7-1 ci-dessus rappelé ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation de ce préjudice mais uniquement la possibilité d'obtenir réparation du préjudice pour les périodes au-delà de ce délai.

En l'espèce, Madame [C] [P] sollicite la réparation d'un préjudice « depuis un temps non prescrit » mais aussi des sommes calculées « par année d'occupation ». Son assignation a été délivrée le 23 janvier 2024 de sorte que sa demande ne peut porter que sur la période « non prescrite » écoulée entre le 23 janvier 2021 et le 5 janvier 2023, date de son départ des lieux.

Par conséquent, il convient de déclarer Madame [C] [P] irrecevable en ses demandes portant sur la période antérieure au 23 janvier 2021.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l'espèce, Madame [C] [P] a déclaré un sinistre auprès de son assureur qui a diligenté une expertise. Aux termes de ce rapport, l'expert a constaté un défaut d'étanchéité ancien de la toiture de l'immeuble et la nécessité de reprendre la peinture d'un des murs de la pièce servant d'atelier. Ce rapport d'expertise non contradictoire est contredit par l'attestation émise par la société DURAND COUVERTURE, employée par l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS, aux termes de laquelle ses tests n'ont révélé aucun désordre d'infiltration.

Cependant, aux termes de son procès-verbal de constat, le commissaire de justice a constaté le 22 juin 2021 des écoulements des eaux pluviales à l'intérieur de l'atelier. Il a indiqué que les œuvres de Madame [C] [P] étaient protégées par des films plastiques car l'eau de pluie tombait dessus.

Ce constat et le rapport d'expertise sont corroborés par l'état des lieux de sortie établi le 5 janvier 2023 qui note des traces d'humidité importantes sur un des murs de la pièce servant d'atelier. Ils sont également corroborés par des attestations des proches de Madame [C] [P]. Ces différents éléments permettent d'établir l'existence des infiltrations d'eau dénoncées par Madame [C] [P]. Ces infiltrations caractérisent un défaut de protection du logement à l'eau et, en conséquence, un manquement par l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS à ses obligations de bailleur.

Ce désordre a nécessairement causé un préjudice de jouissance à Madame [C] [P] entre le 23 janvier 2021 et le 5 janvier 2024. Ce désordre affecte le mur de la pièce principale du local loué à Madame [C] [P]. Cette pièce sert à l'habitation mais aussi à l'exercice de l'activité professionnelle de Madame [C] [P], ce que l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS ne pouvait ignorer au regard de l'objet du bail.

Compte tenu de la consistance du logement, du prix du loyer, de la nature du désordre, de son ampleur et de sa durée, il convient de condamner l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS à payer à Madame [C] [P] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

S'agissant de la perte de revenus, Madame [C] [P] produit un relevé dont la fiabilité n'est pas établie. Si on reprend les données y figurant, elle aurait perçu la somme de 66200 livres en 2019, 89200 livres en 2020, 103250 livres en 2022 et 37000 livres en 2024. Ces données démontrent que les revenus issus de la vente de ses œuvres sont fluctuants. L'année la plus fructueuse est postérieure au désordre invoqué de sorte que la perte de revenu alléguée n'est pas établie. Dès lors, ce poste de demande est rejeté.

Sur la résistance abusive

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l'espèce, l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS ne rapporte pas la preuve d'un abus commis par Madame [C] [P] dans son droit d'agir à justice.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée à ce titre est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS, qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'ACADÉMIE DES BEAUX-ARTS est condamnée à payer à Madame [C] [P] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION