TJ 83050, 4 juin 2025, RG 25/02701

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 25/02701 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KVCR

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 04 Juin 2025

[U] c/ [H]

DÉBATS :
A l’audience publique du 07 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [U]
né le 15 Septembre 1966 à [Localité 6] (LOT)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE:

Madame [Z] [H]
née le 12 Mai 2004 à [Localité 5] (VAR)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Juin 2025 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU

- [Z] [H]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 11 janvier 2024 prenant effet le 12 janvier 2024, Monsieur [D] [U], représenté par son mandataire la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, a consenti à Madame [Z] [H] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 427 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Le contrat de bail comporte en son article VIII une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Monsieur [D] [U] a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.351 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 mars 2025, à domicile, Monsieur [D] [U] a fait assigner Madame [Z] [H] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 7 mai 2025, aux fins de :
Constater la résiliation du bail d’habitation à effet du 2 janvier 2025 par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [H] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le tribunal ;Condamner à titre provisionnel Madame [Z] [H] à payer en deniers ou en quittances à Monsieur [D] [U] une somme de 2.446,29 euros correspondant au montant des loyers impayés et indemnités d’occupation demeurant dus au 14 janvier 2025 ;Condamner à titre provisionnel Madame [Z] [H], au paiement, à compter du 1er février 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;Condamner Madame [Z] [H] à payer à Monsieur [D] [U] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [Z] [H] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et tous les frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif de la locataire et/ou complet règlement de la dette.
A l’audience, Monsieur [D] [U], représenté par son conseil, maintient ses demandes et présente un décompte actualisé de sa créance.

Madame [Z] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l'audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l'article 834 du Code de procédure civile que : "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend".

L'article 835 du Code de procédure civile dispose : "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire".

Le droit de propriété d'une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l'atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L'article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Monsieur [D] [U] justifie de l'accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l'assignation à la Préfecture effectuée le 5 mars 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 7 mai 2024.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

Par ailleurs, les requérants justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions".

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi".

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 11 janvier 2024 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 20 novembre 2024 pour un montant de 1 351 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2024 inclus.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Madame [Z] [H] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 2 janvier 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, Monsieur [D] [U] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [H] reste devoir la somme de 4 412,72 euros en principal au mois de mai 2025 compris.

Madame [M] [X], non comparante, ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 2 janvier 2025, les sommes dues par Madame [Z] [H] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l'indemnité d'occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

En conséquence, Madame [Z] [H] sera condamnée à verser à Monsieur [D] [U] une provision sur les impayés de loyers et charges de 2.346,29 euros somme arrêtée au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.
V/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu'il s'agit au visa de l'article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d'un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Madame [Z] [H], qui succombe, devra supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent tribunal n'a pas été saisi de l'exécution forcée de la décision qu'il vient de prononcer, ladite exécution forcée demeurant encore hypothétique. Il y a donc lieu de rejeter la demande au titre des frais d’exécution.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS