TJ 44109, 6 févr. 2025, RG 24/01956

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 mai 2025

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DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES
19/21 quai d’Austerlitz
75013 PARIS 13

représenté par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par la SCP MENARD-JULIENNE, société d’avocats au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [P]
22 la Vinois
44590 LUSANGER

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024
date des débats : 21 novembre 2024
délibéré au : 06 février 2025 prorogé au 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/01956 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NDFY

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Monsieur [M] [P] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er août 2023 à effet au même jour, [D] [Y], représentée par son mandataire, l’association SOLIHA Pays de la Loire a donné à bail à [M] [P] un logement lui appartenant sis, 21 la Vinois - 44590 LUSANGER, et ses accessoires moyennant un loyer mensuel initial de 587,12 € outre une provision mensuelle pour charges de 20 €.

[D] [Y] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement Visale le 2 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [M] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.821,36 € arrêté au 13 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·       Déclarer la demande recevable et bien fondée et déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

·       A titre subsidiaire, prononcer la réalisation du bail aux torts et griefs du preneur ;
·      Ordonner l’expulsion de [M] [P] et de tout occupant de son chef du logement, avec au besoin le concours de la force publique ;

·      Condamner [M] [P] au paiement de la somme de 4.331,96 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 sur la somme de 1.821,36 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

·      Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

·      Condamner [M] [P] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

·      Condamner [M] [P] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

·      Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 12 juillet 2024, par les services sociaux du département indiquant ne pas avoir réussi à établir de contact avec le locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.470,21? € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 novembre 2024.

Régulièrement assigné à personne, [M] [P] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour raisons de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur
Suivant l'article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s'il y a lieu.

L’article 2306 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 2 août 2023 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu'a la bailleresse à l'encontre de [M] [P] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 22 mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 29 mai 2024.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 29 mai 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [M] [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.821,36 € arrêté au 13 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [M] [P].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[M] [P] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.470,21? € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. En conséquence, [M] [P] sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

Il sera enfin condamné à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges avec revalorisation incluse, soit la somme de 627,65 €, dans les limites qu’ACTION LOGEMENT SERVICES aura versée à ce titre à la bailleresse.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, [M] [P] ne s'est présenté ni aux rendez-vous du service social du département ni à l’audience du 21 novembre 2024. Ainsi il ne formule pas de demande de délais et la demanderesse n'en propose pas.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [M] [P].

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [P], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné à payer à la bailleresse la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,