TJ 34172, 22 mai 2025, RG 24/01776

N°Minute:25/01337
N° RG 24/01776 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PESM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR:

S.A. -NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [Y] [J] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Yves léopold KOUAHOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 27 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 22 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Mai 2025 par
Julia VEDERE, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL
Copie certifiée delivrée à : Me Yves léopold KOUAHOU
Le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2020 ayant pris effet le 01 février 2020, la SA NEXITY STUDEA a donné à bail à Madame [Y] [L] à logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 592,40 euros, charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, la SA NEXITY STUDEA a, par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, fait délivrer à Madame [Y] [L] un commandement de payer la somme principale de 3 275,33 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la SA NEXITY STUDEA a fait assigner Madame [Y] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 30 septembre 2024, aux fins de :
constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant du loyer, charges comprise, avec indexation, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ effectif des lieux,
la condamner au paiement de ladite indemnité d’occupation,
la condamner au paiement de la somme de 3 247,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec intérêts au taux légal, à parfaire au jour de l’audience,
la condamner au paiement de la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’exécution à venir

En parallèle de la procédure devant la présente juridiction, Madame [Y] [L] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault en date du 08 juillet 2024, qui a été déclaré recevable en date du 27 août 2024, puis a été orienté par la Commission vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date 22 octobre 2024, impliquant un effacement total de la dette locative de Madame [Y] [L] envers la SA NEXITY STUDEA, à hauteur de 4 382,29 euros

Sur le plan procédural, à la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [Y] [L], daté du 24 juillet 2024. La conclusion est que Madame vit seule et travaille en CDI au CHU de [Localité 3] mais est en arrêt maladie depuis 2022 et perçoit des indemnités journalières. La dette locative est liée à des dépenses de santé. Madame tente de verser mensuellement de l’argent au bailleur. Une demande d’AAH est en cours mais Madame souhaite obtenir une orientation adaptée en ESAT. Elle est accompagnée par la CLCV pour établir un dossier de surendettement. Un dossier MDES est également en cours.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SA NEXITY STUDEA, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a sollicité :

Vu les dispositions des articles 1101 et suivants du code civil,
Vu les dispositions de la loi n o 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,
Constater la résiliation du bail des locaux meublés n°[Adresse 2].
A titre subsidiaire
Prononcer la résiliation du bail des locaux meublés n°[Adresse 2].
En toute hypothèse,
Débouter Madame [Y] [L] de l'ensemble de ses fins et prétentions.
Dire et Juger qu'ensuite de cette résiliation, Madame [Y] [L] est occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail.
Ordonner l'expulsion de Madame [Y] [L] des locaux donnés à bail,
Autoriser la société NEXITY STUDEA à défaut de libération volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [Y] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit.
Dire et Juger que, dans cette hypothèse, l'Huissier pourra se faire assister si besoin en est de la force publique et d'un serrurier.
Condamner Madame [Y] [L] à payer à la société NEXITY STUDEA, au titre des sommes dues au 3 février 2025, la somme de 434,44 €.
Dire et Juger que, postérieurement à la résiliation, Madame [Y] [L] sera condamnée d'avoir à payer à la société NEXITY STUDEA une somme mensuelle équivalente au montant actuel de la redevance et des prestations annexes, soumis à la clause d'indexation du contrat de bail ce, jusqu'à la libération effective des lieux.
Condamner Madame [Y] [L] à payer à la société NEXITY STUDEA la somme de 700,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner Madame [Y] [L] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement régularisé ce, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En défense, Madame [Y] [L], également représentée par son avocat qui a plaidé, a demandé :

Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces produites,

Recevoir Madame [Y] [L] en sa demande et la dire fondée,
En conséquence :
CONSTATER que plusieurs versements ont été faits au bailleur au nom et pour le compte de Madame [Y] [L].
CONSTATER que la commission de surendettement de la Banque de France a imposé l'effacement des dettes de Madame [Y] [L] le 22 octobre 2024.
CONSTATER que Madame [Y] [L] a repris le paiement de son loyer mensuel.
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire au regard des paiements de Madame [Y] [L] et tant qu'elle paie son loyer.
REJETER la demande d'expulsion de la société NEXITY STUDEA.
ACCORDER à Madame [Y] [L] des plus larges délais pouvant aller jusqu'à 36 mois pour le paiement de l'arriéré éventuel, tenant sa situation financière.
REJETER toutes les demandes contraires de la société NEXITY STUDEA.
En tout état de cause, condamner de la société NEXITY STUDEA à payer à Me Yves Leopold KOUAHOU la somme de 1.000 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de la renonciation au bénéfice de l'aide juridictionnelle, ainsi qu'aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande principale au titre du constat de la résiliation du contrat bail par le jeu de la clause résolutoire

• Sur la recevabilité

En tant que bailleur personne morale, la SA NEXITY STUDEA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA NEXITY STUDEA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1103 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat bail signé par les parties prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 19 février 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

• Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA NEXITY STUDEA verse aux débats un décompte actualisé en date du 31 janvier 2025, portant sur la période du 05 février 2020 au 01 février 2025, mensualité de février 2025 comprise, indiquant un solde en sa faveur à hauteur de 434,44 euros.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 69,80 euros puisque le décompte locatif indique que la SA NEXITY STUDEA a soustrait la somme de 4 312,49 euros, alors qu’il ressort des pièces produites que la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault a, dans sa décision du 22 octobre 2024, prononcé l’effacement de la dette à hauteur de 4 382,29 euros.

Madame [Y] [L] justifie par ailleurs avoir effectué un virement à hauteur de 634 euros en date du 04 février 2025, non comptabilisé dans le décompte transmis par la bailleresse daté du 31 janvier 2025 mais comprenant la mensualité de février 2025. Il convient par conséquent de prendre acte du paiement effectué et de soustraire cette somme de la condamnation à la dette demandée.

Au regard des sommes devant être déduites du décompte locatif versé aux débats par la SA NEXITY STUDEA, cette dernière sera déboutée de sa demande de condamnation à la dette.

• Sur la demande de délais

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [L] sollicite l’octroi de délais de paiement en cas de condamnation à la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort des pièces versées aux débats que, depuis l’assignation, Madame [Y] [L] a bénéficié d’un effacement de la dette locative à hauteur de 4 382,29 euros à la suite de l’orientation de son dossier de surendettement vers un redressement judiciaire sans liquidation judiciaire décidé par la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault en date du 22 octobre 2024.

Elle a également fait les démarches nécessaires en vue, d’une part, d’apurer la dette locative en réalisant notamment une demande auprès de la CPAM afin d’obtenir une aide financière à hauteur de 1 000 euros et, d’autre part, d’être en capacité de régler le loyer en se réinscrivant à France travail afin que le versement de l’allocation d’Aide au Retour à l’Emploi soit rétabli à compter du 16 novembre 2024 à hauteur de 1 161 euros par mois.

Elle justifie par ailleurs avoir repris, avec le bénéfice de l’allocation logement versée par la CAF, le paiement intégral des loyers courants, et que la dette locative a ainsi été entièrement apurée au jour de l’audience.

Madame [Y] [L] remplit ainsi les conditions légales pour obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La dette locative ayant par ailleurs été entièrement soldée au jour de l’audience, il y a donc lieu d’écarter la déchéance prévue en cas de non-paiement de la dette locative et de réputer la clause résolutoire non acquise.

Sur la demande subsidiaire au titre de la résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application des dispositions des articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1741 du code civil, le locataire a pour obligation d’user paisiblement de la chose louée et de s'acquitter du paiement du loyer.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA NEXITY STUDEA sollicite à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail signé avec Madame [Y] [L] pour manquement de la locataire à ses obligations, en raison de loyers impayés.

Il ressort néanmoins du décompte locatif que, si au moment de l’assignation Madame [Y] [L] était débitrice d’une dette locative à hauteur de 3 247,31 euros, celle-ci a été effacée à la suite de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault en date du 22 octobre 2024 et des paiements effectués par la locataire.

Madame [Y] [L] justifie par ailleurs avoir entièrement apuré la dette locative et avoir repris, avec l’aide de l’allocation logement versée par la CAF, le paiement des loyers courants.

L’inexécution de ses obligations par la locataire n’est par conséquent pas d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

La SA NEXITY STUDEA sera par conséquent déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et, par suite, de ses demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [Y] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

• Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

• Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS