TJ 31555, 3 juin 2025, RG 25/00681

N° RG 25/00681 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T5IL

MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00681 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T5IL
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Stéphanie MACÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUIN 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5] SISE [Adresse 7] ET [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [B] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [D] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] sont propriétaires indivis des lots n° 62 et 115, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 5] sis à [Adresse 7] et [Adresse 1].

Par actes de commissaire de justice en dates du 27 mars et du 01 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER TOULOUSE, a assigné Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 06 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 6], demande à la présente juridiction, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 835 du code de procédure civile, de :

entendre déclarer l'action du syndicat des copropriétaires recevable en application de l'article 750-1 du code de procédure civile ;condamner solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER, la somme de 3.512,73 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 1er trimestre 2025 et des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndic au 21 février 2025 inclus en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, directement imputables aux copropriétaires en exécution du contrat de syndic conforme au Décret du 26 mars 2015 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 janvier 2024 sur la somme de 1.229,69 euros ;condamner solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER, la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût de la délivrance de la sommation de payer et les frais de médiation.
De leur côté, Madame [B] [O], assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses et Monsieur [D] [G], assigné à l'étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] sont propriétaires des lots n° 62 et 115, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 5] sis à [Adresse 7] et [Adresse 1].
A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 21 février 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus) que Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] restent redevables de la somme de 3.641,62 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Il convient d'expurger de ce montant les frais de sommation de payer (pour 128,89 euros) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G]. Il pèse désormais sur eux la preuve d'avoir à démontrer qu'ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Le syndicat des copropriétaires produit, par ailleurs, un extrait du réglement de copropriété qui prévoit : « En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété d'un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables vis à vis du syndicat du paiement de toutes les charges afférentes audit lot ».

Il en résulte que Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] sont donc solidairement redevables de la somme de 3.512,73 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 21 février 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu'ils n'ont pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 128,89 euros) et le coût de la tentative de médiation.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner in solidum Madame [B] [O] et Monsieur [D] [G] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 6].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,