TJ 59350, 5 juin 2025, RG 23/04616

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/04616 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XEFV

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DEMANDEUR :

La S.A.R.L. CFR INVESTISSEMENT, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Océane ALMERAS, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Jean-Marc MARTINVALET, avocat plaidant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DEFENDEURS :

Mme [N] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

M. [L] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2024.

A l’audience publique du 06 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Juin 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing-privé en date du 07 janvier 2022, Monsieur [L] [O] et Madame [N] [Z] (ci-après ''les acquéreurs'') se sont portés acquéreurs d’un ensemble immobilier portant principalement sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] (Nord) et appartenant à la S.A.R.L. CFR INVESTISSEMENT (ci-après ''la société venderesse''), moyennant le prix principal de 160.000 euros.

Il était prévu que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard dans un délai de trois mois.

Néanmoins, la vente était soumise à la condition suspensive d'acceptation par la mairie de [Localité 7] d'une déclaration préalable de travaux pour la transformation de l'immeuble en quatre logements.

Cette déclaration préalable a fait l'objet d'une décision de non-opposition le 09 avril 2022.

L’acte de vente stipulait, en outre, une condition suspensive prévoyant l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) par les acquéreurs d’un montant global maximum de 147.000 euros, remboursable au taux maximum (hors frais de dossier, d'assurance et d'hypothèque) de 1,10 % l'an, sur une durée de 20 années.

Suivant avenant en date du 06 juin 2022, les parties sont convenues de reporter la date de réalisation de la condition suspensive au plus tard au 30 juillet 2022 et la date de réitération de l'acte authentique au plus tard au 20 août 2022.

Par courrier daté du 24 août 2022 et adressée à leur notaire, Monsieur [O] et Madame [Z] ont fait part de leur décision, au visa de l'article L.271-1 1er du Code de la construction et de l'habitation de se rétracter.
Suivant courrier daté du 28 septembre 2022, la société CFR INVESTISSEMENT a mis en demeure Monsieur [O] et Madame [Z] d'avoir à lui communiquer sous huitaine les justificatifs de dépôt de demandes de prêt et des refus qui leur ont été opposés.

Par suite, suivant exploit du 15 mai 2023, la société CFR INVESTISSEMENT a assigné Monsieur [O] et Madame [Z] devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins de condamnation au versement de la somme principale de 16.000 euros au titre de la clause pénale.

Monsieur [O] et Madame [Z] ont constitué avocat le 25 mai 2023.

La clôture de l’instruction est intervenue le 02 juillet 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 02 juin 2025, avant d'être avancée au 06 mars 2025.

* * *

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 juin 2024 par voie électronique, la société CFR INVESTISSEMENT demande au tribunal de :

- prononcer la résolution du compromis de vente du 7 janvier 2022,
- condamner Madame [Z] et Monsieur [O] à lui payer la somme de 16.000 € au titre de la clause pénale,
- condamner Madame [Z] et Monsieur [O] à lui payer la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Madame [Z] et Monsieur [O] à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir / écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [Z], Monsieur [O], aux dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 15 mai 2024 par voie électronique, et expurgées des moyens, Monsieur [O] et Madame [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1 et 1178 du Code civil, de :

- débouter la société CFR INVESTISSEMENT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- A titre principal :
- reconventionnellement, condamner la société CFR INVESTISSEMENT à leur payer la somme de 16.000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu’ils ont subi ;
- ordonner la compensation des dommages et intérêts à eux alloués avec les sommes éventuellement allouées par le tribunal au titre de la clause pénale ;
- condamner la société CFR INVESTISSEMENT à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers frais et dépens de l’instance ;
- A titre subsidiaire : limiter très strictement les sommes éventuellement allouées à la société CFR INVESTISSEMENT au titre de la clause pénale et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu’une demande tendant à “dire”, à “dire et juger” ou à “constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes n'ont, par conséquent, le cas échéant, pas été retenues en tant que telles mais seront étudiées en leur qualité de moyens des parties.

Sur la résolution de la vente et la demande en paiement au titre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l'article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut, même d'office, en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.

Enfin, l'article 1304-3 alinéa 1er (anciennement 1178) du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est celui qui y avait intérêt qui en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, il est constant que la promesse synallagmatique de vente du 07 janvier 2022 conclue entre la société CFR INVESTISSEMENT d'une part et Monsieur [O] et Madame [Z], d'autre part, n'a jamais fait l'objet d'une réitération par acte authentique, les acquéreurs ayant renoncé à poursuivre la vente par courrier daté du 24 août 2022, après avoir essuyé plusieurs refus de prêt (pièce n°5 demanderesse).

La société CFR INVESTISSEMENT entend, toutefois, voir reconnaître le caractère fautif de ce refus de réitération, faisant valoir que Monsieur [O] et Madame [Z] n'ont pas respecté les caractéristiques de financement définies, aux termes du compromis, par la condition suspensive d'obtention d'un prêt et qu'ils ont, de ce fait, empêché l'accomplissement de ladite condition.

Elle entend ainsi se prévaloir de la clause pénale insérée à l'acte sous seing privé de vente ainsi rédigée (pièce n°2 demanderesse, page 12) :

« En application de la rubrique ''REALISATION'' et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice, sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de : Seize mille euros 16.000 €. [...] ».

Sur ce, les parties à l'acte avaient, en effet, entendu soumettre la vente à la condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un ou plusieurs prêt(s) d'un montant global de 147.000 euros, remboursable sur une durée de vingt ans à un taux d'intérêt maximum, hors frais de dossiers, d'assurances et d'hypothèque, de 1,10 % l'an (pièce n°2, page 9), Monsieur [O] et Madame [Z] s'étant expressément engagés, à ce titre, à déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant à ces caractéristiques (page 10).

Il était ainsi convenu que, si ladite condition suspensive n'était pas réalisée au plus tard le 07 mars 2022 à 18 heures, sans que ce défaut incombe aux acquéreurs, chacune des parties retrouverait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre, mais que, dans l'hypothèse où la non-obtention du financement aurait pour cause « la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout autre abus de droit de l'ACQUEREUR comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts », la société venderesse pourrait demander en justice de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1304-3 du Code civil avec attribution de dommages-intérêts (pièce n°2, page 10).

Au soutien de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un financement, Monsieur [O] et Madame [Z] versent aux débats :

- une lettre de refus de prêt en date du 23 mars 2022 émanant de la BANQUE POPULAIRE DU NORD (pièce n°16 défendeurs),
- un courriel datant du 28 juin 2022 émanant de l'agence [Localité 6] CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE (pièce n°17),
- une attestation non-signée adressée par courriel le 05 juin 2023 et indiquée comme émanant de leur courtier, sans pour autant que le mandat d'intermédiation en opérations de banque et services ne soit produit à la cause ; aux termes de cette attestation, l'interlocuteur indique avoir, afin de trouver un financement, interrogé toutes les banques avec lesquelles il collabore, dont le CREDIT DU NORD avec lequel il dispose d'un contact privilégié, mais en vain (pièce n°15).

Toutefois, ces justificatifs de refus de prêt ne précisent ni le montant, ni le taux, ni la durée de remboursement du financement sollicité par les acquéreurs et ne permettent aucunement de vérifier que les conditions financières d'emprunt prévues à l'acte sous seing-privé étaient respectées.

Ces justificatifs ne sont, dès lors, pas de nature à démontrer les diligences accomplies par Monsieur [O] et Madame [Z] pour l'obtention d'un prêt, au sens de l'acte sous seing-privé du 07 janvier 2022 précité.

Il est, de surcroît, versé aux débats une demande de prêt formulée auprès du CREDIT DU NORD le 13 avril 2022 et faisant état de conditions ne respectant aucunement les caractéristiques de financement prévues à la promesse synallagmatique de vente puisqu'il y était sollicité un prêt d'un montant de 221.529,66 euros remboursable au taux fixe de 1,60% sur une durée de 300 mois, soit 25 ans (pièce n°10 demanderesse).

Monsieur [O] et Madame [Z] ne contestent pas ne pas être en mesure de justifier d'au moins une demande de financement conforme aux stipulations de l'acte sous seing privé de vente, puisqu'ils reconnaissent que le financement à obtenir devait en réalité tenir compte non seulement du coût d'acquisition de l'immeuble mais également du montant des travaux à opérer pour pouvoir créer et mettre en location l'immeuble divisé en quatre appartements.

Les acquéreurs ne peuvent, dès lors, s'estimer libérés de leur obligation de diligence, obligation qu'ils ne pouvaient ignorer, quand bien même ils se prétendent acquéreurs non-avertis, alors qu'elle leur était expressément rappelée à l'acte (« Il [l'acquéreur] s'oblige notamment : à déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-avant paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt », page 10).

Surtout, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les consorts [O]-[Z] ne sauraient être considérés comme de parfaits profanes en matière immobilière alors que les éléments versés aux débats démontrent qu'ils entendaient acquérir l'immeuble en vue d'en faire un immeuble de rapport et qu'ils n'en étaient alors pas à leur premier investissement locatif, ainsi qu'en témoignent les motifs de refus de financement du CREDIT AGRICOLE (« enchaînement rapide des projets locatifs et RP », « le dernier projet n'est pas encore mis en amortissement et encore en phase de différé » - pièce n°17 défendeurs à l'instance) ainsi que l'importance de leur revenus fonciers mensuels tels qu'indiqués à la demande de financement formulée auprès du CREDIT DU NORD en avril 2022 (soit 3.675 euros par mois avant pondération de 70% - pièce n°10 société CFR).

Les acquéreurs sont ainsi particulièrement malvenus à soutenir qu'ils méconnaissaient l'importance et l'enjeu rédactionnel de la clause de condition suspensive insérée à l'acte à leur profit.

Dans ces conditions, si Monsieur [O] et Madame [Z] entendent faire valoir que la société venderesse, en sa qualité de marchand de bien et donc de professionnelle de l'immobilier, aurait dû attirer leur attention sur la nécessité d'intégrer à la condition suspensive de financement prévue à l'acte le financement lié aux travaux de l'immeuble objet de la vente, cette argumentation n'est en tout état de cause pas de nature à les décharger de leur propre responsabilité, l'absence de demande de financement conforme aux conditions contractuelles caractérisant une faute contractuelle et conduisant, au sens des stipulations de l'acte sous seing-privé de vente et en application de l'article 1304-3 du Code civil précité, à réputer réalisée la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue audit acte.

Il n'est, par ailleurs, aucunement allégué qu'une autre condition suspensive prévue au compromis aurait défailli, alors que la déclaration préalable de travaux pour la transformation de l'immeuble en quatre logements a fait l'objet d'une décision de non-opposition de la mairie de [Localité 7] (pièce n°3 demandeur).

Par suite, les acquéreurs ayant, de façon claire et non-équivoque, et malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives insérées au compromis, fait part de leur refus de signer l'acte authentique de vente, suivant courrier daté du 24 août 2022, l’inexécution est définitive depuis cette date, au sens de l’article 1231-5 in fine du Code civil précité, et la société CFR INVESTISSEMENT est parfaitement fondée à solliciter le prononcé de la résolution du contrat de vente à leurs torts exclusifs ainsi que l'application de la clause pénale prévue au contrat.

S'agissant du montant auquel doivent être condamnés les acquéreurs au titre de la clause pénale, le tribunal fait le choix, par souci tant de respect de l'ordre des demandes reconventionnelles formulées en défense (condamnation à des dommages et intérêts et compensation des dettes respectives et, uniquement à titre subsidiaire, modération de la clause) que de lisibilité et de cohérence, d'en différer l'examen après avoir statué sur la demande reconventionnelle principale.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1112-1 du Code civil, celui qui a connaissance d'une information déterminante pour le consentement de l'autre partie doit l'en informer, à condition que cette dernière ignore légitimement cette information.

Au visa de cet article ainsi que de l'article 1104 du même code, Monsieur [O] et Madame [Z] entendent faire valoir que la société venderesse a manqué à son obligation générale de bonne foi et de loyauté en matière contractuelle en omettant d'attirer leur attention sur la nécessité d'intégrer le financement lié aux travaux de l'immeuble dans la condition suspensive de financement prévue à l'acte.

Ils estiment, en outre, qu'en sollicitant l'application de la clause pénale, au motif qu'ils ont sollicité des établissements bancaires un financement au-delà du seul prix de vente de l'immeuble, la société CFR INVESTISSEMENT a agi avec une mauvaise foi certaine puisqu'elle n'ignorait pas qu'ils devaient également financer les travaux et ne pouvait ignorer que le seul apport dont ils disposaient était la somme de 40.000 euros prévue dans la condition suspensive.

Toutefois, Monsieur [O] et Madame [Z] n'expliquent pas en quoi la société venderesse aurait pu et dû avoir une meilleure connaissance qu'eux de leurs propres capacités financières.

Ils ne démontrent pas davantage en quoi la société CFR INVESTISSEMENT était débitrice à leur égard de l'obligation d'attirer leur attention sur la nécessité d'intégrer à la condition suspensive le financement lié aux travaux de l'immeuble objet de la vente et ce, alors qu'ils ne pouvaient eux mêmes en ignorer l'importance, ce d'autant qu'il ne s'agissait pas, pour eux, d'une première acquisition de ce type.

Aucune faute dans la formation et l'exécution de l'acte sous seing privé de vente du 07 janvier 2022 n'étant rapportée à l'encontre de la société venderesse, la demande indemnitaire formulée à son encontre par les consorts [O]-[Z] sera rejetée.

Sur le montant de la clause pénale et la demande reconventionnelle en modération

Pour le surplus, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l'acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Dans le cas d'espèce, les défendeurs entendent se prévaloir de ce que le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné au regard du préjudice subi par la société venderesse et sollicitent que son montant soit limité très strictement au préjudice d'immobilisation du bien sur la période du 09 avril 2022, date de levée de la condition suspensive relative à l'acceptation de la déclaration préalable de travaux, à la mi-juillet 2022, date à laquelle la société CFR INVESTISSEMENT s'est engagée par compromis avec de nouveaux acquéreurs.

Sur ce, il ressort des éléments versés aux débats que la société CFR INVESTISSEMENT a finalement vendu l'immeuble objet du litige au même prix, au terme d'un acte notarié reçu le 13 décembre 2022 (pièce n°14 venderesse), pour une signature d'acte notarié initialement prévue avec Monsieur [O] et Madame [Z] au plus tard le 07 avril 2022 mais qui ne pouvait en tout état de cause être régularisée par acte authentique qu'à partir du 09 avril compte tenu de la condition suspensive relative aux travaux, soit une vente retardée de huit mois pour la société CFR INVESTISSEMENT, entraînant pour elle la persistance de frais dont elle aurait dû être relevée, tels que le paiement de la taxe foncière et des primes d'assurance.

Dans ces conditions, le montant de la peine forfaitairement prévue par les parties, soit 10% du prix principal, n’apparaît pas manifestement excessif, de sorte que rien ne justifie qu’il soit fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité.

En conséquence de quoi, Monsieur [O] et Madame [Z] seront solidairement condamnés à verser à la société CFR INVESTISSEMENT la somme de 16.000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. [...] Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la société CFR INVESTISSEMENT ne précise pas davantage qu'elle ne démontre l'existence d’un préjudice indépendant d’un simple retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [O] et Madame [Z], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Partie perdante et condamnée aux dépens, ils seront également condamnés à verser à la société CFR INVESTISSEMENT une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. A contrario, leur demande à ce titre formulée à l’encontre de la société CFR INVESTISSEMENT sera rejetée.

Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS