TJ 75056, 3 juin 2025, RG 24/09485

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [M] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09485 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BNO

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le 03 juin 2025

DEMANDERESSE
S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDERESSE
Madame [M] [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09485 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BNO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 7 mars 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 620.28 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2126,25 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [R] le 10 juillet 2024.

Par assignation du 25 septembre 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail la liant à Mme [M] [R], et en tout état de cause être autorisée à faire procéder, sans délai, à son expulsion, ainsi qu'au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2306,24 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2025.

A cette audience, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 mars 2025, s'élève à 3043,21 euros.

La SA d'HLM BATIGERE HABITAT accepte le plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [M] [R] demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros pendant 36 mois.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant à la locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2126,25 euros lui a été signifié 11 juillet 2024.

Il sera précisé que le délai de deux mois mentionné aux termes du commandement étant en faveur de la locataire, il ne fait, en l'absence de tout grief, encourir aucune nullité de l'acte.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 2126,25 euros n'a pas été réglée par Mme [M] [R] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu'aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 mars 2025, Mme [M] [R] lui devait la somme de 3043,21 euros.

Mme [M] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2126,25 euros à compter du 11 juillet 2024, sur la somme de 179,99 euros à compter du 25 septembre 2024, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l'audience de Mme [M] [R], qui déclare percevoir mensuellement l'allocation adulte handicapé, qu'elle peut raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser Mme [M] [R] à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette :

- la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié;
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux,
- il pourra être procédé à l'expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,