TJ 75056, 3 juin 2025, RG 24/07465

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Linda HOCINI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anne HAUPTMAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07465 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R77

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 03 juin 2025

DEMANDEUR
Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [S] [F] [X] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202431828 du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07465 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R77

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 juillet 2013, M. [M] [C] a consenti un bail d'habitation à M. [I] [S] [F] [X] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] ([Adresse 3] sur le contrat de bail), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 646 euros et d'une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2368,35 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [S] [F] [X] [Z] le 21 mars 2024.

Par assignation du 23 juillet 2024, M. [M] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail le liant à M. [I] [S] [F] [X] [Z], ordonner son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges, soit 745,45 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 5350,15 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1 juillet 2024, mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2368,35 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus,
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 novembre 2024 et a fait l'objet de plusieurs reports, pour être finalement examinée à l'audience du 18 mars 2025.

À l'audience du 18 mars 2025, M. [M] [C], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 mars 2025, s'élève à 11500,23 euros. Il indique avoir contesté l'orientation de la situation de surendettement de M. [I] [S] [F] [X] [Z] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement des particuliers de [Adresse 4].

M. [M] [C] s'oppose aux délais pour quitter les lieux sollicités par M. [I] [S] [F] [X] [Z].

M. [I] [S] [F] [X] [Z], représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande :
- la restriction de sa dette locative à la somme de 3031,04 euros;
- qu'il soit accordé un délai d'un an pour quitter les lieux;
- la mise des dépens à la charge de l'Etat;
- qu'il soit dit n'y avoir lieu à article 700 du CPC.

M. [I] [S] [F] [X] [Z] expose que sa situation, jugée recevable par la commission de surendettement des particuliers de [Adresse 4] le 8 novembre 2024, a été qualifiée d'irrémédiablement compromise et que son dossier a été orienté vers une procédure de rétablissement personnel, avec une mensualité de remboursement retenue égale à 0. Il considère ainsi que doit être exclue de sa dette locative les sommes dues antérieurement à cette date, ainsi que les frais de recouvrement.

Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [M] [C] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également, bien que cela ne soit pas une condition de recevabilité de sa demande en sa qualité de personne physique, avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2368,35 euros lui a été signifié 21 mars 2024.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2368,35 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2024.

1.3 sur l'incidence de la procédure de surendettement

En application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ".

La décision de recevabilité intervenue postérieurement à l'expiration du délai de deux mois ouvert par le commandement de payer est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire. En revanche, le juge est tenu d'accorder au locataire surendetté, à condition qu'il ait repris au jour de l'audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Il convient par ailleurs de préciser que si, dans l'hypothèse où la commission de surendettement des particuliers impose un plan de rétablissement personnel, la suspension des effets de la clause résolutoire est acquise, elle ne l'est que sous réserve du respect du paiement du loyer courant en application de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 23 novembre 2018, pendant un délai de deux ans à compter de cette décision.

En l'espèce, au jour de l'audience, la commission n'avait pas encore imposé de plan de rétablissement personnel, seule une décision de recevabilité et d'orientation vers un plan de rétablissement personnel ayant été rendue, cela postérieurement à l'expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

Il ressort par ailleurs du décompte fourni par le bailleur et des déclarations du locataire que M. [I] [S] [F] [X] [Z] n'a pas repris le paiement complet des loyers postérieurement à la décision de recevabilité, de sorte de sorte que ces dispositions ne s'appliquent pas au cas d'espèce.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [I] [S] [F] [X] [Z] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [M] [C] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

1.4 Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Ces délais peuvent être accordés même d'office, conformément à l'article R 412-3 du même code.

L'article L 412-4 du même code dispose en outre que " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. "

En l'espèce, la situation de M. M. [I] [S] [F] [X] [Z], dont la mauvaise foi n'est pas démontrée, et celle du bailleur, qui ne perçoit plus aucun loyer depuis le mois de novembre 2023, justifie qu'il ne soit accordé à M. [I] [Z] qu'un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il convient de rappeler que si un créancier peut, pendant le cours d'une procédure de traitement d'une situation de surendettement, saisir le juge du fond pour obtenir un titre dont l'exécution sera différée pendant la durée de la procédure ou si un plan est adopté, pendant sa durée d'exécution, ce titre perd sa force exécutoire lorsque la dette qu'il constate est effacée par l'effet du rétablissement personnel. Il s'ensuit qu'une dette née antérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant des mesures visant expressément cette dette se trouve effacée par l'effet du rétablissement personnel sans liquidation prononcé au bénéfice du débiteur.

En l'espèce, M. [M] [C] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 14 mars 2025, M. [I] [S] [F] [X] [Z] lui devait la somme de 11500,23 euros.

M. [I] [S] [F] [X] [Z] soutient qu'il convient de déduire de cette somme les frais de recouvrement ainsi que la dette effacée par décision de la commission de surendettement.

En l'espèce, la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Adresse 4] du 8 novembre 2024 dont l'objet est la " recevabilité et l'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ", fait état de ce que le dossier de M. [I] [S] [F] [X] [Z] a été déclaré recevable et de l' orientation de son dossier vers "un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire". Dans l'état des créances du 8 novembre 2024, figure celle de M. [C], pour un montant de 7656,43 euros.

M. [C] declare avoir contesté cette décision.

Les parties ne produisent aucune pièce démontrant que la Commission de surendettement aurait décidé d'imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que les mesures d' effacement total de ses dettes auraient été définitivement adoptées et seraient entrées en application.

Ainsi, et au vu des seuls éléments produits, il ne peut être acquis, à ce stade, que la somme de 7656,43 € a été effacée suite à la décision de la commission de surendettement , le seul document de la commission de surendettement fourni concernant la recevabilité du dossier et l'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Au jour de l'audience du 18 mars 2025 et en l'état des documents versés aux débats, M. [I] [S] [F] [X] [Z] était donc toujours redevable envers M. [M] [C] de la somme de 11500,23 € suivant décompte locatif du 14 mars 2025.

Il y a donc lieu de condamner M. [I] [S] [F] [X] [Z] au paiement de la somme de 11500,23 euros au titre de son arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation, sous réserve de la décision definitive de la commission de surendettement, laquelle, le cas échéant, se substituera de plein droit à la condamnation prononcée dans la présente décision.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 15 mars 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [M] [C] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [S] [F] [X] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,