TJ 13055, 20 mars 2025, RG 25/00459

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :
Le 06 juin 2025
à Me BAINVEL Clarisse
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00459 - N° Portalis DBW3-W-B7J-56LF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [I] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2006 ayant pris effet le 1er décembre 2006, la SA d’HLM LOGIREM a donné à bail à Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 423,75 euros outre 98,28 euros au titre de provisions sur charges et 59,80 au titre de la consommation d’eau ;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM a fait signifier à Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 3 071,40 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 17 juillet 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, dénoncé le 22 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM a fait assigner Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, et demande au tribunal de :
- se déclarer compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion ;
- recevoir la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM en sa demande, la disant bien fondée ;
- constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail d’habitation consenti par la Société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM à Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] est résolu de plein droit depuis le 16 septembre 2024 et que ces derniers occupent sans droit ni titre, et que ces derniers occupent sans droit ni titre, le logement situé [Adresse 2] ;
- condamner Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM la somme provisionnelle de 3 049,03 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dus, arrêtée à la date du 6 janvier 2025,
- condamner Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 544,11 par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 7 janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux loués ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef ainsi que de leurs biens et véhicules le cas échéant, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés ;
- autoriser la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, propriétaire à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est, en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater est estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, le cas échéant d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
- condamner Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] à payer à la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM la somme de 800 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,
- condamner Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025 date à laquelle la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1 136,65 euros au 28 février 2025 et a indiqué qu’elle maintenait ses demandes même si la dette avait diminué;

Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] cités par acte remis à étude n'ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 janvier 2025 a été dénoncée le 22 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2025 ;
De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 20 janvier 2025 ;
Enfin, la SA ERILIA verse au débat le procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 20 juin 2024 qui a approuvé le traité de fusion entre la société LOGIREM et ERILIA avec la transmission universelle du patrimoine de LOGIREM à ERILIA. Elle verse également de l’acte de vente reçu par Me [B] [C], notaire à [Localité 4], le 25 août 1987, établissant que la SA LOGIREM était propriétaire du bien litigieux ;
La SA ERILIA venant au droit de la SA d’HLM LOGIREM est en conséquence recevable en ses demandes ;
II – Sur le fond
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend".
Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 4 décembre 2006 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 juillet 2024 pour un montant de 3 071,40 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 septembre 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [V] [X] et Madame [I] [X] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par les requis, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 861,36 euros au total sans que cette indemnité soit indexée ;

La S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 1 136,65 euros au 28 février 2025, lequel étant favorables aux défendeurs, sera pris en considération même si Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] n’ont pas comparu,;
Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 15,24 euros (2X7,62€) correspondant aux pénalités d’enquête ressources concernant l’occupation du parc social locatif, la bailleresse ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à ses locataires ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1 121,41 euros au 28 février 2025, Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] seront condamnés à payer à la S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de 1 121,41 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2025 ;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés et la bailleresse n’a pas sollicité des délais de paiement ni de suspension de la clause résolutoire et a maintenu ses demandes même si la dette a diminué; de surcroît le tribunal ignore leur situation financière de sorte qu’il n’y pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office ;
En conséquence, il y a lieu d’ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] qui succombent supporteront la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation.
L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM qui sera déboutée de sa demande de ce chef.
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :
DECLARONS la S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 septembre 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] de libérer les lieux sis [Adresse 6], dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que faute par Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 6], si besoin est avec le concours de la force publique d’un serrurier ;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 861,36 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] à payer à titre provisionnel à la S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, la somme de 1 121,41 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025;
CONDAMNONS Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM l’indemnité mensuelle d'occupation fixée à 861,36 euros, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante ;
DEBOUTONS la S.A ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE