TJ 78646, 5 juin 2025, RG 23/02546

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
05 JUIN 2025

N° RG 23/02546 - N° Portalis DB22-W-B7H-RI66
Code NAC : 58E
EJ

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [U]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 5] (78),
demeurant [Adresse 4],

représenté par Maître Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Delphine LOYER, avocat plaidant au barreau de LYON.

DÉFENDERESSES :

1/ La société SOGESSUR, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 379 846 637 dont le siège social est situé [Adresse 8] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Aurélie BERNARD-PIOCHOT de l’AARPI ABC ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Carine LE BRIS-VOINOT du Cabinet LBVS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société AXA FRANCE IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 27 Avril 2023 reçu au greffe le 03 Mai 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Février 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 10 Avril 2025 prorogé au 05 Juin 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [I] a souscrit une police d’assurance multirisques habitation auprès de la société SOGESSUR à effet du 10 mars 2016 pour un appartement situé [Adresse 3] (78).

Alors qu’il était loué à M. [J] [U], l’appartement en question a subi deux dégâts des eaux le 12 mars et le 3 mai 2021.

Les deux sinistres ont été déclarés par M. [I] auprès de la société SOGESSUR.

Aux termes d’un acte notarié du 28 mai 2021, M. [U] a fait l’acquisition de l’appartement qu’il louait à M. [I], l’acte de vente disposant que l’acquéreur (M. [U]) sera subrogé dans les droits de M. [I] auprès de la société SOGESSUR pour l’indemnisation des deux dégâts des eaux.

Le 7 juin 2021, une recherche de fuite était effectuée dans l’appartement de
M. [U], des photographies des désordres étant prises à cette occasion.

Selon les termes du rapport de recherche de fuite, “le parquet dans la cuisine et le couloir en périphérie d’une gaine technique s’est soulevé et a gonflé”.

La société SOGESSUR mandatait la société SARETEC en tant qu’expert.

Après plusieurs relances auprès de la société SOGESSUR, M. [U] lui adressait le 15 février 2022 par l’intermédiaire de son conseil une lettre recommandée AR la mettant en demeure de lui payer le montant des frais engagés pour la remise en état de l’appartement, soit la somme de 6.050 euros selon une facture acquittée de la société MPE DE MOURA du 12 janvier 2022, ainsi que de l’indemniser de son préjudice locatif né de l’impossibilité de louer l’appartement de juin 2021 à février 2022 soit 13.500 euros.

C’est dans ce contexte que M. [U] a, par acte extrajudiciaire du
27 avril 2023, fait assigner la société SOGESSUR et la société AXA FRANCE IARD afin d’obtenir le remboursement des travaux de remise en état de l’appartement suite au sinistre du 3 mai 2021 et l’indemnisation de la perte de chance de mettre en location ledit appartement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024,
M. [U] demande au Tribunal de :

À TITRE PRÉALABLE :

- PRENDRE ACTE de ce que SOGESSUR a reconnu devoir ses garanties pour les deux sinistres,

En conséquence,

- PRENDRE ACTE de ce que Monsieur [U] se désiste de ses demandes à l’encontre d’AXA France IARD,

I. SUR LES TRAVAUX DE REMISE EN ETAT :

- CONDAMNER SOGESSUR à verser à Monsieur [U] à prendre en charge les travaux réparatoires,
- En conséquence :

À titre principal :

- 6.050 € TTC au titre du remboursement des travaux de remise en état de l’appartement suite au sinistre dû au dégât des eaux du 3 mai 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

À titre subsidiaire :

- 4.741,08 € TTC, au titre du remboursement des travaux de remise en état de l’appartement suite au sinistre dû au dégât des eaux du 3 mai 2021, selon virements réalisés par Monsieur [U] à MPE MOURA non contestés ni contestables, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

II. SUR LES AUTRES PERTES :

- CONDAMNER SOGESSUR à verser à Monsieur [U] à prendre en charge les autres pertes,
- En conséquence :
À titre principal :

- 13.500 € de perte de loyers au titre de la garantie prévue au contrat SOGESSUR, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

À titre subsidiaire :

- 13.500 € au titre de la perte de chance de mettre en location ledit appartement, pour la période comprise entre le mois de janvier 2021 et février 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

En tout état de cause :

- DEDUIRE la somme de 134 € pour le second sinistre versé dans le cadre de la présente procédure,

- REJETER toute demande formulée à l’encontre de Monsieur [U],

- CONDAMNER SOGESSUR au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, la société SOGESSUR demande au Tribunal de :

DECLARER la société SOGESSUR recevable et bien fondée en ses conclusions,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [U] des demandes formulées à l’encontre de la société SOGESSUR,

CONDAMNER Monsieur [U] ou toute autre partie succombante au paiement d’une somme de 2.500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024, la société AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :

- CONSTATER le désistement des demandes formées par Monsieur [J] [U] à l’encontre de la société AXA France IARD ;

- CONDAMNER Monsieur [J] [U] à verser à la compagnie AXA France IARD la somme de 1.398 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER Monsieur [J] [U] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe de la garantie

M. [U] fait valoir qu’en application de la subrogation légale de l’article 2372 du code civil et de la subrogation conventionnelle résultant de son acte de vente, il est bénéficiaire de l’indemnité d’assurance due pour la remise en état de l’appartement sinistré. Prenant acte de la reconnaissance de garantie de la société SOGESSUR, il indique se désister de toute demande envers la société AXA FRANCE IARD.

La société SOGESSUR indique qu’il n’est pas contesté que sa garantie couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, le fait dommageable étant survenu entre la date de prise d’effet initiale de la garantie et sa date d’expiration.

Ainsi, les parties s’accordent sur le principe de la garantie due par la société SOGESSUR.

Sur l’indemnisation demandée

Sur le premier sinistre

S’agissant du premier sinistre survenu le 12 mars 2021, M. [U] fait valoir que:
- une indemnisation de 2.069,75 euros lui a été versée le 4 octobre 2021 ;
- la société SOGESSUR ne justifie pas de ses allégations concernant un prétendu trop-perçu de 661,67 euros correspondant à une facture de la société EDIFIS directement règlée au prestataire.

La société SOGESSUR fait valoir :
- qu’elle a versé le 4 octobre 2021 la somme de 2.069,75 euros à M. [I], lequel a reversé cette somme à M. [U] le 22 novembre 2021 ;
- que cette indemnisation intègre un trop-versé de 661,67 euros qu’elle a directement réglé à la société EDIFIS alors que déjà inclus dans l’indemnité de 2.069,75 euros.

Sur les travaux de remise en état suite au second sinistre en date du 3 mai 2021

M. [U] conteste l’estimation du coût des travaux réparatoires effectuée par l’expert mandaté par la société SOGESSUR, limité à 795 euros comprenant une reprise du parquet pour une surface de 5 mètres carrés (500 euros), un nettoyage du carrelage de la cuisine (50 euros) et une reprise d’enduits et peinture d’une gaine technique (245 euros).

Il fait valoir :
- qu’il a confié les travaux à une entreprise spécialisée laquelle a établi une facture de 6.050 euros qu’il a réglée ;
- qu’en vertu du principe de réparation intégrale, la victime d’un préjudice doit être replacée dans la situation qui était la sienne avant le fait dommageable ;
- que le parquet doit être remplacé entièrement dans les pièces où il est endommagé;
- qu’il justifie du paiement de la facture de travaux ;
- que le rapport de la société SARETEC ne prend pas en compte la totalité des dégâts.

La société SOGESSUR fait valoir que :
- elle a versé, sur la base de l’estimation de SARETEC à hauteur de 795 euros, la somme de 134 euros, déduction faite du trop-versé du premier sinistre de 661,67 euros ;
- la facture de travaux a été produite tardivement ;
- M. [U] ne démontre pas avoir acquitté ladite facture : la facture et les relevés de compte produits ne concordent pas ;
- le relevé de compte du mois de décembre 2021 n’est pas communiqué alors qu’il s’agit du mois de réalisation des travaux ;
- le premier virement en faveur de l’entreprise est daté du 3 décembre alors que le devis est du 12 décembre 2021 et ne correspond même pas aux conditions de règlement (40% à la commande) ;
- les retraits d’espèce que M. [U] prétend avoir effectués pour solder la facture sont datés, à l’exception d’un retrait de 100 euros en décembre 2021, soit d’octobre à novembre 2021 donc antérieurement à l’établissement du devis, soit de février ou mars 2022, alors que la facture était censée être acquittée à la date du 12 janvier 2022 ;
- la facture ne comporte pas plusieurs mentions obligatoires (numéro de la facture, numéro de TVA intracommunautaire, identification de produits, date de la prestation, coordonnées de l’assureur de l’entreprise) ;
- le rapport de la société SORETEC a rejeté la facture ; en particulier la peinture de la totalité de la cuisine n’était pas retenue par l’expert ;
- les prestations sont facturées à un prix bien supérieur à celui du marché ;
- l’indemnisation sollicitée est plus de 7,5 fois supérieure à celle retenue par le rapport de l’expert, lequel n’avait pas été contesté par M. [U] ;
- celui-ci ne produit aucun élément de nature à démontrer que les désordres seraient d’une plus grande ampleur que ceux retenus par l’expert :
- les dispositions contractuelles prévoient l’indemnisation “à dire d’expert” et non la réparation intégrale du préjudice laquelle ne pourrait être recherchée qu’auprès du responsable des dégâts des eaux ou de son assureur.

Aux termes de l’article L113-5 du code des assurances, “lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au delà”.

Les conditions générales du contrat prévoient, s’agissant des modalités d’estimation de l’indemnisation du contenu assuré de l’habitation que le coût de réparation, de remplacement à l’identique ou à l’équivalence ainsi que la vétusté et la valeur résiduelle sont estimés à dire d’expert sauf stipulation contraire.

Au cas d’espèce, le devis et la facture de la société MPE DE MOURA à [Localité 7] sur lesquels M. [U] entend fonder sa demande prévoient au titre des “Travaux cuisine et entrée” :
- nettoyage des meubles de cuisine : 600 euros ;
- fourniture et pose d’un parquet massif collé : 1.475 euros ;
- grattage des enduits dégradés sur la colonne montante,coffrages,fourniture et application d’une sous-couche, d’une peinture de finition : 950 euros ;
- fourniture d’une plinthe de finition sous les meubles de cuisine :520 euros ;
- grattage des enduits dégradés sur l’ensemble de la surface de la cuisine et entrée, reprise des enduits et finition par deux couches de peinture :1.955 euros.

Il résulte du rapport définitif du cabinet SARETEC établi le 28 mars 2022 que :
- les travaux de remise en état ont été réalisés par M. [U] lui-même (selon courrier) ;
- les dommages sont localisés dans la cuisine et le hall d’entrée ;
- sur la base des clichés pris lors de l’expertise terrain du 29 septembre 2021, les travaux réparatoires sont évalués à 795 euros hors coût de recherche de fuite ;
- l’expert a fixé deux visio expertise, toutes deux annulées par M. [U], indisponible ;
- le devis de l’entreprise MPE DE MOURA n’est pas recevable (absence de surface/prix unitaires), le montant de ce dernier n’est pas en cohérence avec les dommages constatés sur clichés.

Il sera observé à titre préalable que contrairement à ce que prétend
M. [U], la société SOGESSUR justifie du paiement de la somme
de 661,67 euros et de la somme de 134 euros (facture société DOMUS et chèque CARPA).

Au cas d’espèce, les clichés produits ne permettent pas de justifier du bien fondé des demandes de M. [U], très largement supérieures à l’évaluation du cabinet SARETEC. En effet, les dommages affectant le parquet apparaissent restreints à une surface relativement limitée et la facture produite ne précise pas la surface remplacée. De même, M. [U] ne justifie pas de la nécessité de reprendre la peinture de la cuisine dans son intégralité. Il sera au regard de ces éléments débouté de sa demande, sans qu’il y ait lieu pour le Tribunal de se prononcer sur la question du paiement effectif de la facture que lui oppose la société SOGESSUR.

Sur la garantie perte de loyers

M. [U] fait valoir que :
- le contrat multirisques habitation prévoit l’indemnisation de la perte de loyers lorsque l’assuré est privé de son logement “durant la période nécessaire pour la réparation et la reconstruction des bâtiments sinistrés” ;
- il est resté dans son logement en raison de l’absence d’indemnisation de son sinistre, étant dans l’impossibilité d’entreprendre les travaux en l’absence des fonds qu’il a finalement été contraint d’avancer ;
- par conséquent il n’a eu d’autre choix que de rester dans le logement le temps des travaux nécessaires alors qu’il s’agissait d’un investissement locatif.

La société SOGESSUR fait valoir que :
- le contrat ne prévoit pas l’indemnisation de la perte locative en dehors des cas où le propriétaire des lieux est privé des loyers du fait de l’indisponibilité du logement durant la période nécessaire à la réparation des dommages ;
- en l’espèce les travaux n’ont pas entrainé de relogement, les lieux étant demeurés habitables durant l’exécution des travaux de reprise, la preuve en étant que M. [U] indique lui même avoir habité dans l’appartement jusqu’à la réalisation des travaux de reprise ;
- en tout état de cause, M. [U] était le locataire des lieux avant son acquisition et il était nécessairement conscient des sinistres et de l’impossibilité de donner à bail son logement dans un certain délai, d’autant plus qu’il avait précisé que les travaux de réfection des éléments endommagés (peinture côté chambre et parquet) étaient prévus les 23 et 24 juin 2021 ce qui avait été noté dans l’acte de vente ;
- son occupation personnelle des lieux, non contestée et établie jusqu’au 6 janvier 2022 rendait impossible la mise en location ;
- compte tenu de la teneur des travaux, M. [U] pouvait les réaliser rapidement, d’autant qu’il détenait les 2/3 de la somme en raison du trop-perçu du premier sinistre ;
- les pièces versées aux débats démontrent que les travaux ont été réalisés courant décembre 2021 ; or selon les conditions générales, le défaut de location après la fin des travaux ne constitue pas une perte de garantie ;
- en tout état de cause, la perte de chance ne saurait s’évaluer à 100% du loyer.

S’agissant de la perte de loyer, il résulte des conditions générales du contrat d’assurance qu’elle s’entend du montant des loyers du locataire résidant dans l’habitation assurée dont l’assuré est privé durant la période nécessaire pour la réparation ou la reconstruction des bâtiments sinistrés à dire d’expert.

Au cas d’espèce, il est constant que M. [U] était locataire du logement à la date du deuxième sinistre, qu’il en est devenu propriétaire le 28 mai 2021 et qu’il a continué à occuper ledit logement sans interruption jusqu’à ce que les travaux réparatoires aient été réalisés.

Il s’ensuit que les conditions exigées par les dispositions contractuelles ne sont pas réunies pour permettre l’indemnisation de la perte éventuelle des loyers.

Sur la demande subsidiaire au titre de la faute contractuelle de la société SOGESSUR

M. [U] fait valoir que :
- les délais d’instruction du dossier à la suite de la déclaration de sinistre ont été excessivement longs ce qui constitue une négligence manifeste de la part de l’assureur, lequel doit répondre des délais de traitement par le cabinet SARETEC qu’il avait mandaté ;
- fait de ces délais résultant de l’inertie fautive de l’assureur, il n’a pas pu mettre son appartement en location ce qui lui a causé un préjudice, le prix des loyers perdus ayant été évalué à 1.500 euros par mois pendant les 9 mois correspondant au délai d’instruction du sinistre entre juin 2021 et février 2022 ;

- les délais de traitement des réclamations prévus par la Recommandation sur le traitement des réclamations N°2016-R02 du 14 novembre 2016 n’ont pas été respectés, le courrier adressé par M. [U] le 5 janvier 2022 n’ayant reçu aucune réponse.

La société SOGESSUR fait valoir que :
- elle a respecté ses obligations, ayant indemnisé M. [U] pour les deux sinistres ;
- la chronologie démontre qu’aucune négligence ne peut lui être reprochée, l’ampleur des échanges permettant d’établir son implication dans la gestion du dossier, étant précisé que si elle reconnait avoir dû faire face à l’indisponibilité de l’expert, elle a fait les efforts nécessaires pour débloquer la situation et a procédé au règlement de l’indemnité dans le 4 jours de la réception du rapport du cabinet SARETEC.

Au cas d’espèce et s’agissant du sinistre du 3 mai 2021 déclaré le 20 mai 2021, il est constant que la société SOGESSUR a réagi rapidement en désignant dès le mois de juin un partenaire chargé de procéder à une recherche de fuite, celle-ci étant effectuée le 7 juin.

Il est aussi constant que le Cabinet d’expertise SARETEC a été mandaté le
19 juillet 2021.

Or, il est suffisamment établi par les nombreux échanges versés aux débats par la société SOGESSUR que la réunion d’expertise a été reportée en septembre 2021 en raison des congés de M. [U] et que celui-ci ne pouvait toutefois pas être joint par le cabinet SARETEC selon ce que ce dernier indiquait dans son premier rapport du 10 septembre 2021. De plus, il est établi que ce premier rapport a été contesté par l’assureur dans la mesure où le cabinet SARETEC estimait que le dossier devait être pris en charge par l’assureur de M. [U] au moment des faits en raison des conditions d’application de la convention IRSI.

Ne partageant pas cette opinion et estimant au contraire que la prise en charge du sinistre lui incombait, la société SOGESSUR a mis en place le 15 septembre 2021 la “procédure d’escalade” (processus consistant à transférer une demande client vers une personne spécialisée).

Par la suite, le cabinet SARETEC ayant maintenu sa position le 23 septembre 2021, elle lui a adressé de très nombreuses relances jusqu’à l’obtention du rapport définitif (Rapport d’expertise SARETEC du 28 mars 2022).

En outre, il résulte de ces échanges que la société SOGESSUR s’est trouvé en butte à une absence de longue durée de l’expert de la société SARETEC (mail du 2 février 2022).

La chronologie de la gestion du dossier montre que celle-ci a connu plusieurs mois de retard, ce que la société SOGESSUR ne conteste d’ailleurs pas. Elle justifie toutefois avoir mis en oeuvre les démarches appropriées auprès de la société SARETEC et, de ce point de vue, aucune faute contractuelle ne peut lui être imputée, du moins à titre personnel, envers M. [U].

Cependant, il est de principe que le mandataire qui exécute mal le mandat a néanmoins représenté le mandant et que celui-ci est responsable contractuellement des dommages subis par les tiers. Les conditions de cette responsabilité contractuelle nécessitent l’existence d’un contrat valide entre le mandant par l’entremise du mandataire et le tiers, un dommage résultant de la mauvaise exécution du contrat et un préjudice.

Au cas d’espèce, la faute du cabinet SARETEC apparaît comme étant constituée à compter de la fin du mois de septembre 2021 correspondant à la date à laquelle il a maintenu sa position selon laquelle l’assureur SOGESSUR ne devait pas sa garantie. Ellle est caracérisée par l’absence de diligences en dépit des très nombreuses relances et de l’urgence signalée par la société SOGESSUR dans lesdites relances. Quant au préjudice, il est avéré au titre de la perte de chance de louer l’appartement de M. [U]. Cette perte de chance doit être arrêtée à fin décembre 2021, les travaux ayant été réalisés à cette date. En effet, selon les termes d’un mail de M. [U] adressé à l’agence du [Localité 6] le 16 décembre 2021, “Les travaux seront définitivement terminés demain. L’appartement sera disponible à la location à partir du 24 décembre 2021".

Compte tenu de ces éléments, la période pendant laquelle la perte de chance peut être retenue est de trois mois.

Au regard de la nature des dégâts et de leur étendue relativement limitée, il convient de fixer le montant de la perte de chance à 50% de la valeur locative justifiée à hauteur de 1.500 euros par la production du mandat de location donnée à l’agence immobilière du [Localité 6].

En conséquence, la société SOGESSUR sera condamnée à payer à M. [U] la somme de 2.250 euros au titre de la perte de chance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2022.

Sur les autres demandes

La société SOGESSUR qui succombe partiellement supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine.

En l’espèce, il convient de condamner la société SOGESSUR à payer à M. [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

Il apparaît conforme à l’équité de laisser à la société AXA FRANCE IARD la charge de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS